[摘要] 上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸 的“中国楼市崩盘论”也再次发酵。
上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸 的“中国楼市崩盘论”也再次发酵。
楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
日本楼市崩盘后房价跌80% 找央行也找开发商
野村先生(化名)在日本一家证券公司工作，现在是一名中层管理人员。他告诉记者，对中国现在发生的一切，他感到很熟悉，似曾相识。
1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。
日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。
野村是在1991年在东京町田车站附近买的 房。当时日本泡沫经济正破灭，房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8的10 的 ，面积80平米，售价8000万日元(100日元约合8.25元人民币)，他在和销售商讨价还价后，以6000万日元买下来。
20多年过去了，现在按二手房销售的话，只能卖到3000万日元，不到当初的三分之一。
按照日本的规定，房贷可以贷35年，贷款额上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元，总共可以贷款4000万日元，所以只支付了2000万日元的首付。
贷款还了这么多年，现在每个月大概还款不到20万日元，发奖金的月份还40万日元，还剩不到1000万日元的贷款，但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫经济最鼎盛时期，贷款利息曾高达8%。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后，日本经济状况恶化，市场资金需求下降，企业不景气，企业都不去贷款了，利息就下降了。现在，日本央行还在主导实施零利息的政策。
回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80%，而野村是在房价下降大概40%时买的，当时以为不会再跌了，没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看，现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20%左右的阶段，如果看看日本这面镜子，就会推测出中国房价还有多少下降的空间。
在房价下跌的时候，日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价比较小的话，比如在1000万日元的话，开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过，野村告诉记者，由于日本人“自我责任”意识又都比较强，觉得买房都是自己的责任，所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。
以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。日本在1985年日元后，地价暴涨。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的土地市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个美国加州的土地价值还高。而中国的土地价格涨幅在房地产上升时期与日本相比，显然相差甚远。国土资源部下属中国土地勘测规划院城市地价监测组，前不久发布了一个实时研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，105个城市只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅，达25.1%，为2001年以来水平。虽然上述数据来自中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但足以说明中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。
如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，2010年中国城市化程度才47%，2011年才50%。在2050年之前，中国的城市化率从现在50％提高到70％以上，至少需要23年至50年时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。
这意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万～750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计算，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法，城市化的标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了限度的城市化。目前我国城市人口为6.66亿(2010年人口普查)，其所占比重已经接近总人口的一半，意味着中国城市将要吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。同时，庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化也将提前到来。
更重要的在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是政府已经意识到了房地产的价格泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远小于日本。
事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。日本在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平，但客观而言，它对日本经济和社会发展并未造成伤筋动骨的程度。这从日本一直占据世界经济第二大国的宝座可见一斑。然而，中国房地产一旦崩盘，后果可能要比日本严重得多。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
