[摘要] 此前讨论广泛的“以房养老”试点政策,在经过3个月内部征求意见后正式落槌。昨日,保监会召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(简称《意见》),明确从7月1日起至2016年6月30日,北京、上海、广州、武汉将开展以房养老试点。
中国式“以房养老”仍存难题待解
虽然中国的“421”家庭结构以及汹涌而来的白发浪潮,亟需找到破解养老的好办法,但“以房养老”在目前房产产权只有70年、人们观念难以改变以及房地产市场不健康发展的背景下,能否顺利发展,还是问号。
难题1
房产产权只有70年,到期老人怎么办?
的壁垒是中国的房产产权都是70年,产权到期老人没有故去,或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了,又或者碰上拆迁,保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理,到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重,在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价,以此来规避风险,而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因,感觉很不值。此外,三、四线城市可操作性要小于一、二线城市。
难题2
房地产市场发展不稳定,险企怎么规避风险?
国内的房地产市场如过山车一样起起伏伏,这同样使保险公司面临巨大保额风险。养老是长期恒定的风险投资,所以如果抵押物面临巨大贬值风险,保险公司同样积极性也不会太高。一位保险从业者说,难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。
■延伸
养老概念跻身长期题材
对于“以房养老”政策落地,市场预期,此办法实施将为寿险公司发展主业,提供巨大市场空间。有分析人士称,养老概念作为长期题材,同时又具有广大市场支撑,有望中长线持续走强。具体来看,相关受益股大致分为养老服务平台、养老地产、养老医疗、养老保险等四大领域。
首先,养老服务平台。目前沪深两市主要有3家上市公司涉及相关概念,分别为双箭股份、上海三毛和奥维通信。
其次,养老地产。涉及养老地产用地的划分。目前国内养老用地并未单独划分,供地计划中养老项目比例不足,造成土地成本偏高。其实,养老地产土地供应可区分对待。根据目标对象不同,养老地产可分为慈善养老院和高端社区。前者为最基本保障,出于对特定群体老人的关怀。而后者针对中高端养老群体,可租可售的养老地产项目,属于完全市场行为的,则应考虑市场化或者半市场化方式进行供地,差别对待。《意见》提出完善税费优惠政策,对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费,对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。具体受益公司为天宸股份、世联地产和首创股份等。
第三,养老医疗。养老医疗是老龄化的最直接受益者之一。在行业中,针对老年人的药品、保健品以及医疗器械、医疗服务等细分领域将直接受益。具体个股为桑乐金、东软集团、鱼跃医疗、尚荣医疗、迪安诊断、哈药股份、海南椰岛、以岭药业和交大昂立等。
第四,养老保险。《意见》明确提出鼓励老年人投保保险产品,开展反向抵押养老保险试点,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。而保险业更是首当其冲,目前两市保险上市公司共有3家保险公司,为中国平安、中国太保、中国人寿。
相关链接
广东将产生险企养老社区
记者在刚刚闭幕的金交会上获悉,泰康人寿已经在推广泰康养老社区——粤园。据悉,泰康人寿已完成北上广及三亚地区布局,其中,北京的燕园、上海的申园、广州的粤园总户数分别为3000户、2400户、1000户。三亚的海棠湾度假社区与其他三地不同,为季节性疗养型养老社区。
泰康人寿董事长陈东升表示,“养老地产并非暴利、高盈利投资,投资周期长达8-10年,项目投入前期并不赚钱。”但需要看到的是,养老社区延伸寿险产业链至医疗等领域,还与保险资金在时间周期上相匹配,以寿险资金安全性、流动性的要求,养老社区将是30年后保险资金重要的投资方向。以5.2%的投资率水平衡量,陈东升认为,目前来看,养老社区是蓝海行业。
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