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龙斌:双合同问题怎解决? 政府需退出房价干预

——房天下《争鸣》第30期

鹤山楼市猪事丁   2014-04-21 09:29

[摘要] 政府应该很清楚地看到,双合同现象只是末不是本,是限价政策的副产品,真正从健全房地产长效机制、房地产行业健康发展计议,需要尽快妥善安排限价政策的退出。

龙斌
——合富房地产研究院院长
 
"双合同的问题,解决的方法就不是简单叫停、签订承诺书或者处罚,而是政府要认真思考怎么有序地退出具体的微观经济活动干预,逐渐退出政府定价,这才是根本解决双合同现象的方向。"

 

最近,广州市房管局出台新规范,针对楼市“双合同”较多的现象,要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用“双合同”进行销售,并接受价格指导,才能获得预售资格,否则开发商面临违规行政处罚。这就是大家议论的所谓“叫停双合同”。

商品房销售本来一房一价,为什么开发商要搞双份合同(一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”,将房屋总价分开成两块)?

原因在于去年4月,政府对全市即将预售上市的楼盘实行限价,由主管部门来规定楼盘的批准预售价格。而开发商为了能够获得上市资格,只能申报政府限制的价格。当政府限定的楼盘价格与市场可以接受的价格出现落差时,“双合同”出现了:以《商品房买卖合同》来满足政府定价,以“装修合同”来实现市场溢价。

政府为什么要对楼盘的预售价格进行限定?根源还是去年的房地产调控关于“房价调控年度目标”以及政府问责的规定。

怎么来看待政府“叫停双合同”、“双合同”现象?

本人不是法律专家,先撇开“双合同”是否合法的争议不论,我认为应该从房地产调控、行业健康发展这两大维度来认真探讨“双合同”现象、背后的原因以及解决的途径。

,双合同背后的原因在于政府不当干预微观商品交易活动的价格。

从房地产调控角度看,十八届三中全会确立了中国经济体制改革市场化的大方向。全会《决定》中指出,“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”,“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。《决定》明确提出,全面深化经济体制改革,“核心问题是处理好政府和市场的关系”,“必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益化和效率最优化。政府的职责和作用主要是保持宏观经济稳定,加强和优化公共服务,保障公平竞争,加强市场监管,维护市场秩序,推动可持续发展,促进共同富裕,弥补市场失灵。”

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