[摘要] 日前,广州新港东路雅郡花园小区公告栏贴出了物业费涨价通知,称经占专有面积过半的大部分业主同意,住宅物业费从原1.95元/㎡/月提到2.5元,别墅物业费从3元/㎡/月提到4元,该收费标准从5月1日开始实施,并贴出了业主意见统计表。
日前,广州新港东路雅郡花园小区公告栏贴出了物业费涨价通知,称经占专有面积过半的大部分业主同意,住宅物业费从原1.95元/㎡/月提到2.5元,别墅物业费从3元/㎡/月提到4元,该收费标准从5月1日开始实施,并贴出了业主意见统计表。
而多名业主向记者投诉称,该小区物管公司为了能提高物业费,无视部分业主真实意愿,伪造业主签名,还在公示表的统计数据中动了手脚。目前,已有50多名业主投诉“被同意”、“被代表”。金铭物业表示,公示已出,“涨价是一定的了”。而在上周末,广州番禺祈福新邨小区也因为调整物业管理费一事引发业主不满,集体在小区内维权抗议。
本月2日,广州正式对外公布了《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)。这个5月1日正式实施的《办法》第六十九条规定,业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计等,同时调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。而在住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》里第十七条明确规定:业主大会决定以下事项:(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。这说明调升物业管理费的决定权在业主大会。没有业主大会哪来的“双过半”?是物业公司自己就可以搞个“双过半”吗?
在没有成立业主大会和选举出业主委员会的时候,《办法》第六十九条的规定是有前提的,不是物业公司征询意见就能当做召开业主大会的。这就是住建部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》里所指出的:“业主委员会履行以下职责:(二)召集业主大会会议”。在“业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责”。也就是说,不管有没有业委会,都是要召开业主大会来决定调升物业管理费的,没有业委会,就必须要在街道指导下由居委会来召开业主大会并作出决定。
即便召开了业主大会,同时也双过半同意调升物业管理费,按住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,也是由业主委员会履行相应职责:执行业主大会的决定和决议,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。如果没有业委会,就应该由居委会来签订修改物业管理费的合同。
因此,没有街道的指导,没有居委会的参与,没有业主大会,哪里来的“双过半”?没有业委会或居委会签订变更原定收费的合同,何来的调升物业管理费?
业主大会议事是有“一盘散沙”不易召集的困难,但事关各家各户利益的时候,我们必须依法办事,职能部门必须依法行政,积极指导居委会依法依规公开召开业主大会,对通过的决定和决议要依法由业委会或居委会公布,并且与物业服务企业签订调升物业管理费的合同。
从以上两个小区的情况看,都是没有认真公开召开业主大会,企图以物业公司征询意见的签名就代表召开了业主大会,这是错误的,是无视业主在共有物业所有权的表现。对于这种行为,应由当地街道指导居委会召开业主大会予以纠正。
(作者系广东省政府参事)
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