广州“新三区”今年土地供应猛增 占全市总量3成

——2014土地市场观察之黄埔、增城、从化“新三区”

房天下  作者：陈绮雯  2014-04-17 12:26

[摘要] 根据广州市国土房管局公布的《广州市2014年建设用地供应宗地表》显示，2014年新三区有104宗土地纳入供地计划，合共6506474.69平方米，占全市供地计划总量的30.34%，仅大黄埔区的土地供应量就占到全市总量的12.58%，未来城市重心“东移”格局初现。

房天下讯 今年一季度，广州对行政区域做了新的调整，由原来的“十区二市”变成“十一区”，其中增城、从化撤市设区，黄埔、萝岗合并成黄埔区（下称“大黄埔”）。行政区域调整后，广州市用地规模将大大提高。

根据广州市国土房管局公布的《广州市2014年建设用地供应宗地表》显示，2014年新三区有104宗土地纳入供地计划，合共6506474.69平方米，占全市供地计划总量的30.34%，仅大黄埔区的土地供应量就占到全市总量的12.58%，未来城市重心“东移”格局初现。

黄埔住宅用地紧缺商业用地猛增 临港商务区建设提速

2014年"大黄埔"计划供地22宗，合计2698132.17平方米，占全市土地供应计划的12.85%，其中居住用地12宗、商服用地23宗、工业用地20宗。与2013年供地计划相比，原黄埔区明显加大了土地的供应力度，2013年原黄埔区仅推出两宗住宅用地，分别为南玻地块和阀门厂地块，南玻地块已于去年6月被佳兆业以45亿"地王价"拿下，折合楼面地价约12000元/平；而去年计划推出的阀门厂地块则于今年1月成功出让，并以17868元/平刷新了"地王"纪录。

另外，值得注意的是，除了住宅用地，今年原黄埔区罕有地推出6宗商业用地，其中两块更是位于临港商务区的规划范围内，预示着临港商务区的建设将提速。

一直以来，黄埔区每年的住宅用地供应都非常紧缺，以阀门厂地块为例，2012年已纳入广州市供地计划中，但直到2014年才成功出让，在此期间，黄埔区仅有1宗地块（南玻地块）成功出让纪录。而在今年的供地计划中，原黄埔区也仅有两宗宅地纳入供地计划，而其中一幅阀门厂地块亦已经出让，仅剩下鱼珠木材市场居住地块。

据了解，鱼珠木材市场居住地块总用地面积92129.27平方米，容积率3.2，该地块位于黄埔大道东，现为鱼珠国际木材市场所在地，为黄埔临港商务区规划范围内，靠近地铁5号线鱼珠站，也是地铁5号线与地铁13号线换乘地，目前地铁13号线已经开始施工，预计2017年12月建成运营。

除了鱼珠木材市场居住地块外，黄埔临港商务区还有两宗商业地块纳入供地计划，分别是黄埔鱼珠临港商务区首期启动区广州港集团单元物资仓项目、鱼珠物流基地和鱼珠木材市场改造项目。从供地计划可以看出，该区政府对临港商务区的建设从原来的规划阶段向“卖地、建设”阶段迈进。

另外，大沙东路商业城、双沙二社金融商业大厦、茅岗新较、广州机施建设集团有限公司塘口地块旧厂改造项目等4宗商业用地均位于原黄埔区西部，与天河区接壤，为大沙地商圈及其辐射范围内，地块位置优越，商业氛围浓厚。

行政中心搬至萝岗 用地齐发力

黄埔萝岗两区合并后，大黄埔区的行政中心将迁至原萝岗区政府。随着行政中心的迁移，原萝岗区本年度也有46宗土地供应，其中住宅用地10宗（合计用地面积707711平方米）、商服用地17宗（合计用地面积399194平方米）、工业用地19宗（合计用地面积796323平方米）。住宅用地为商服用地的1.7倍，用地供应较均衡。

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两市设区 碧桂园、华海集团入主广州教育城

行政区域调整后，对增城、从化两核区是重大利好。3月26日，增城区进行了本年度首次大规模推地，引16家房企抢食增城宅地，当天增城卖地出让金收入34亿。其中，碧桂园、广州恒翔房地产开发有限公司（华海集团子公司）分别拿下朱村街凤岗村两地块，成功入主广州教育城。

据了解，今年增城计划推地1961461.24平方米，占全市土地供应计划的9.15%，其中居住用地13宗（合计1172679.58平方米）、商服用地6宗（合计273209.33平方米）、工业用地6宗（合计515572.33平方米）。

值得注意的是，在增城计划供应的13宗居住用地中，有6宗地均位于朱村街凤岗村，即广州教育城规划所在地。据了解，广州教育城选址增城朱村街，用地规模1097.15公顷（约10.97平方公里），将打造山水田园型的生态教育城，并突出岭南风格和低碳智慧。一期范围，包括朱村街的秀山村全部和凤岗村、朱村、龙岗村的部分，用地规模1097.15公顷，其中城市建设用地860.22公顷。目前确定了将有24所院校——包括6所高职院校、12所中职学校、6所技工院校和广州市高技能人才公共实训鉴定基地分两期入驻教育城。广州教育城各项建设项目计划将于今年内全面动工。

根据增城房管局官方网站的土地出让结果公告显示，在今年计划出让的25宗土地当中，有5宗地已出让，分别为3宗居住用地、2宗工业用地。其中，碧桂园以17200万元拿下中新镇泮霞村居住地块，折合楼面价2130元/平；此外，碧桂园又以100200万元夺得朱村街凤岗村地块，折合楼面价3680元/平；华海集团子公司（广州恒翔房地产开发有限公司）以59500万元，折合4280元/平的楼面价格，同日入手教育城朱村街凤岗村地块。

增城配套升级 大剧院今年7月动工建设

在增城供地计划的商业用地部分，增城少年宫、增城大剧院等公共配套地块赫然在列。而根据增城国土房管局的公告显示，大剧院地块于4月3日成功出让，广州景业投资有限公司以8200万元竞得。据了解，总投资达10.9亿元的增城大剧院计划今年7月开工，未来将建成增城新的文化地标性建筑，目前该工程代建已开始进入招投标阶段，按照计划，该工程施工从2013年7月开工，在2015年7月投入试演，2015年12月前完成竣工验收及移交。

增城大剧院定位为集专业性歌剧表演、音乐演奏和一般性群众文化综艺活动于一体的综合性大剧场。招标公告显示，增城大剧院建设地址在新城大道以西，爱民路以南，行政中心以东，挂绿湖以北，由现状道路网围合的地块。该项目总用地面积约6.75万平方米，建筑占地面积约3万平方米，综合布置建筑、广场、绿地、小品、停车场、道路及活动场地等。

而占地面积26291平方米的增城少年宫设计方案于去年（2013年）3月敲定。少年宫选址位于爱民路以北，增城大球场以东。增城少年宫建筑功能主要为青少年宫相关的活动、教学用房，配套的停车及独立的商业空间。

单块居住用地容积率竞高达10

在增城供地计划中，有一块位于开发区的居住用地十分抢眼，容积率竞高达10，仅次于今年供地计划中的国际金融城AT0910002商业地块（容积率13.7），成为本年度供地计划中容积率第二高的地块，在居住地块当中，容积率排名高。

 增城供地情况（标黄为已出让地块）

从化主攻村庄储备用地

今年从化计划推地1846881.28平方米，占全市土地供应计划的8.61%，其中居住用地8宗（合计795142.06平方米）、商服用地6宗（合计562630.36平方米）、工业用地10宗（合计489108.86平方米）。

在从化计划供应的24宗居住用地中，有8宗居住用地、6宗商服用地、10宗工业用地。其中居住用地主要集中在从化温泉镇，均为村庄储备用地。据了解，目前从化在售（已售）新盘均集中在街口镇、温泉镇一带，如方圆明月山溪（二手洋房8000元/平、二手别墅12000元/平）、富力泉天下（一手洋房低至5900元/平、一手别墅85000元/平）、望谷美庐（一手别墅12000元/平）等新盘都位于从化温泉镇。

早前受到“取消购房入户”政策的影响，从化楼市沉寂一年多后再次迎来“撤市设区”的利好消息。而与此同时，从化又处于政策的“真空期”，并未跟随广州其余9区实施限购政策。业内人士普遍预期增城从化两地楼市持续看涨，地价也随即看涨。

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