[摘要] “房地产市场关于“楼市拐点”的讨论声一直不绝于耳。实际上，从马年开始，广州楼市就出现了住宅成交量大幅度下滑的事实，这是否可以说明，楼市的“拐点”即将到来？如果想买豪宅，如今是该出手还是不出手？
“房地产市场关于“楼市拐点”的讨论声一直不绝于耳。实际上，从马年开始，广州楼市就出现了住宅成交量大幅度下滑的事实，这是否可以说明，楼市的“拐点”即将到来？如果想买豪宅，如今是该出手还是不出手？
目前楼价仍在升，广州拐点未出现
“楼市是否出现拐点，要通过历年和今年首季度住宅的市场数据分析，并结合当前宏观经济情况与政策背景才能得出结论。”戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文说，今年1-2月份，广州住宅市场总体成交量缩减近兩成。其中，一手住宅成交量下降尤其明显，同比下降44%。3月份成交环比有所回暖，但总体上首季度成交量仍然低于去年同期。
成交价格方面的情况又有点不同。“全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。萝岗、从化、增城受惠于广州市行政区域调整，成交量同比大幅上涨，但由于房价比中心城区低，从而将全市的成交均价拉低，同比下降6%。”黎庆文说，“但如果去掉新增的从化、增城，广州原十区成交均价其实是上升了5%。”
黎庆文特别强调：“成交量的下降并不意味房价走低。实际上，成交量下降与新增供应大幅下降紧密相连。”他判断，目前广州楼市并未出现拐点，而且房价还处在上升通道，只是涨幅收窄而已。
中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师林江也表示，目前房地产市场价格涨幅只是收窄，涨幅将趋于温和，但上涨的情况未根本改变。
那么，“拐点”的传言是如何传递出来的？黎庆文说，首先是杭州、常州部分楼盘大幅降价，接着是广州个别楼盘出现降价，各种数据又被放大与误读了，使市场观望情绪加重，然后才会出现传言四起的情况。
供求关系未变，拐点短期难现
现在广州未出现楼市拐点，不远的将来会出现吗？林江认为，关键还是要看未来的供求关系。“开放单独二孩政策”以及“新型城镇化建设”，能够带来10%-30%的增量住房需求，对房地产的发展是一个刺激。城镇化的深入推进，会为广州房地产市场注入新的活力，从供应、需求和价格上令市场有新的提升。根据广州市市长陈建华近期公布的一项数据，以后每四年，广州市户籍人口可以增长100万。由于流动人口不断增加带来的“机械式增长”，意味着刚性需求还在不断积累。
黎庆文认为，尽管广州目前的房价收入比是15倍，超出国际公认的警戒线，但一直以来市场对高房价的承受力都受到“对市场高预期”的支撑。“回顾历年新增住宅供应与成交情况，从2006年至2014年第1季度，一手住宅年平均供需比约为1:1.03，而2014年首季全市供需比数字大致在1:1.5的水平，这说明新增住宅供应是未能跟上潜在需求的步伐。尤其是在传统外围四区，2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平，显示供应远未满足需求。近期，广州市政府公布的2014年商品住宅用地供应计划显示：今年潜在的住宅用地供应量比2013年增加了17%，其中外围地区占到77%。如果供地计划得到落实，将有望缓解外围地区相对较大的供应缺口。”黎庆文认为，尽管部分市区豪宅有“吊高来卖”的嫌疑，但是广州楼市的拐点还没有苗头出现，该买的还是要买。
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