[摘要] 事实上，商品房买卖中的“货不对板”的现象已经是老生常谈的问题，由于立法滞后、司法环境不尽如意，社会诚信度缺乏，“货不对板”问题迄今未能解决。但是，如何智慧地处理收该问题，关系到业主的切身利益！
最近（2014年3月），据媒体报道，某著名地产公司开发的位于广州市花都区花都三东大道的路劲•隽悦豪庭在向业主交楼时，出现入户花园消失、顶楼阳台变露台、 变低、实木门变防火门、房屋大面积空鼓、小区规划配套设施与实际不符……等诸多“货不对板”的现象，引起众多业主严重抗议。目前，该楼盘的业主已经向有关部门投诉，相关部门已经出面协调，但是双方分歧仍然较大，进展缓慢……。事实上，商品房买卖中的“货不对板”的现象已经是老生常谈的问题，由于立法滞后、司法环境不尽如意，社会诚信度缺乏，“货不对板”问题迄今未能解决。但是，如何智慧地处理收该问题，关系到业主的切身利益！广州房地产律师谭卿朝专题为您讲解—商品房买卖中业主收楼时“货不对板”时应对和处理问题。
一、业主收楼“货不对板”，集体提出抗议
最近（2014年3月），媒体报道某著名地产公司开发的位于广州市花都区花都三东大道的路劲•隽悦豪庭向业主交楼时出现入户花园消失、顶楼阳台变露台、 变低、实木门变防火门、房屋大面积空鼓、小区规划配套设施与实际不符……等诸多 “货不对板”的现象，目前，该楼盘的业主已经向有关部门投诉，相关部门已经出面协调，但是双方分歧仍然较大，进展缓慢……。
该事件经媒体曝光并不断发酵，房地产交楼的“货不对板”问题再一次成为社会关注和热议的焦点。业主如何合法、智慧处理该问题？实践中，很多业主遇到问题首先想到政府出面解决，政府成立“政府”，或想到上访、信访或者聚集集会、静坐抗议。但是，实际效果往往不大…..。因为涉及利益之争，开发商绝大部分不愿妥协让步，而业主往往各有主见，难以形成合力，最后往往不了了之。事实上，在自身合法权益受到侵害时，业主如果能够拿起法律的武器，起诉开发商追究违约责任，往往可以给开发商形成很大的经济压力，最终促进解决问题，从而有效地维护自身的合法权益。
那么，业主如何办理收楼手续？如何应对“货不对板”问题？
二、业主对不符合交楼标准的可以拒绝收楼
很多业主收楼不注意策略，缺乏专业律师指导，一旦遇到问题则心急如焚、无从下手，或怨天尤人，却始终不能解决问题。事实上，业主完全可以智慧运用法律维护自身的合法权益。具体如下：
1、业主有权拒绝收楼的情况
“货不对板”的情况很多，处理方法不一。业主在收楼时发现哪些“货不对板”的情况可以拒绝收楼？广州房地产律师谭卿朝提醒您，业主在如下情况下可以拒绝收楼。
种情况是：缺乏《工程竣工备案表》或房屋存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。因为广州的司法实践要求交楼条件必须具备以下基本条件：（1）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》【简称：《工程竣工备案表》】（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。(3)商品房买卖合同约定的其他交楼条件。 即如果有特别约定其它标准的，也要按照该约定处理。
第二种情况是：开发商不能提供商品房买卖合同中约定的验收合格等文件或资料。
例如，2009年7月广州市国土房管局推出新版的商品房买卖合同（预售），因此，在此后签订新版合同，须同时具备下列交楼条件（合同第十二条）： “该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的供水、供气、供电、通邮的证明文件。”（合同第十六条）：“业主和开发商进行房屋验收交接时，开发商应当向业主提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）其他合同约定的条件。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方（业主）提供加盖甲方（开发商）公章的复印件；（六）、（七）项应载电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。
上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的交付责任由甲方承担。”据此，如果开发商不能出具以上各项关于规划、供水、供气、供电、通邮的使用证明材、消防、环保等文件，业主可以拒绝收楼。
值得注意的是，为了固定证据和更好维权，建议业主事后及时通过EMS向开发商发出《拒绝收楼通知书》。业主据此可以提起延期交楼的诉讼，要求开发商支付延期交楼违约金（通常有5万左右，具体看合同约定）。而一个楼盘的业主集体诉讼一旦成功，开发商的损失通常是数百万甚至上千万。根据以往经验，开发商被搞破产或濒临破产的不在少数。
2、业主不能拒绝收楼的情况
如上所述，如果开发商能够出具《竣工验收备案表》或出具合同中约定的各种交楼文件（具体看合同的约定），则基本上是符合交楼条件，业主不能拒绝收楼。
即使房屋存在某些细微的质量瑕疵。因为，交楼标准和带装修约是不一样的。如果开发商交付房产存在一些细微瑕疵，不符合合同附件约定带装修约的，出卖人承担的是关于带装修约的违约责任，业主如果拒绝收楼主张延迟交楼违约金，则难以获得法院支持。
例如，房屋如果是出现极少数例如一两块瓷砖开裂或细微门窗翘裂、五金件损坏的，业主无权拒绝收楼，但是可以追究开发商关于带装修约的违约责任，要求修理重做，赔偿损失。这些细微的质量瑕疵，提起诉讼在目前司法实践有现实困难，主要是赔偿数额的确定问题。这需要立法的进一步明确。
三、业主收楼“货不对板”如何有效维权
业主收楼时，面对“货不对板”的情形，应该冷静、理智应对，切不可过于冲动打砸现场或聚众扰乱社会秩序，否则很可能授人以柄，得不偿失。而另一方面，业主寄希望于政府出面解决问题，或上访、信访等非法律途径解决问题，通常很难很难。广州房地产律师谭卿朝建议业主循法律途径解决问题。对于开发商存在不符合交楼标准的情况，可以拒绝收楼并开展维权，对于开发商如下“货不对板”的现象，业主可以通过法律解决。
1、销售广告和宣传资料与实际不符
媒体报道显示：27栋二楼业主周小姐反映,购买时销售人员告知二楼有一个大露台供私家使用,所以价格比较贵,但收楼的时候却发现二楼露台是封闭的,不给任何人进入；以及该楼盘原本销售时，开发商承诺的隔音土坡和大树变为平地……等等,即销售广告和宣传资料与实际不符的情形。
院有关司法解释明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，对双方没有多大约束力。
但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人如果违反则应当承担违约责任。
另，《广东省商品房预售管理条例》第四十条规定：“预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料，欺骗和误导预购人，使预购人的合法权益受到损害的，预售人应当承担民事责任。广告经营者、发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”第二十一条“预售人发布预售商品房广告时，应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案，主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时，应当责令其停止发布。”据此，如有证据证实该宣传是具体确定的，可以提起诉讼要求赔偿损失。
2、开发商擅自改变户型、设计
媒体报道显示：30栋一楼业主金小姐所购买的户型,购房合同显示有三个非封闭阳台,但收楼时候却只剩两个阳台,而且户型图上显示的入户花园消失了。此即为开发商擅自改变户型、设计而造成“货不对板”的情形。
《广东省商品房预售管理条例》第十条规定：“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。”
据此，业主对于开发商擅自改变设计的，可以要求解除合同、要求退还购房款本息、并按合同也读支付违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
3、房屋主体结构质量不合格或质量问题严重影响正常居住使用
媒体报道显示：上述楼盘有业主的房屋出现大面积空鼓等严重影响正常居住的情形。
对此问题，《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
据此，如果上述楼盘有业主的房屋出现大面积空鼓等严重影响正常居住的事实成立，则可以起诉要求退房，解除合同，赔偿损失。
4、房屋面积“缩水”问题
上述案件中，如果有业主的房屋存在面积“缩水”问题，则可以根据法律的规定予以适当处理。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
据此，业主可以根据3%的标准进行处理，当然，目前的司法实践一般要求办出房产证时方可主张。
综上，业主收楼面临的“货不对板”现象有很多，具体问题需要具体分析，不同的情形需要以不同的方式处理。业主收楼时面临“货不对板”，可以拿起法律的武器，维护自身的合法权益。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
