广州2013年5月房地产市场报告

世联地产  2013-06-04 10:35

[摘要] 1-4月，广州市经济运行保持较好发展态势，工业生产增幅微升，消费市场继续畅旺，投资保持较快增长，客货运输增势稳定，消费价格涨幅有所反弹。

限价限签难抑土地市场成交热情

内容摘要：宏观经济：1-4月，广州市经济运行保持较好发展态势，工业生产增幅微升，消费市场继续畅旺，投资保持较快增长，客货运输增势稳定，消费价格涨幅有所反弹。1-4月，全市完成固定资产投资885.86亿元，同比增长24.6%，增速比1-3月回落0.8个百分点。房地产开发投资、民间投资增势明显。房地产开发投资贡献率超六成。房地产开发投资388.80亿元，增长38.1%，增速高于全市固定资产投资增速13.5个百分点，对全市固定资产投资增长的贡献率为61.3%，拉动全市固定资产投资增长15.1个百分点。

中央政策：5月24日，国务院厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，《通知》明确了年内将扩大房产税改革试点范围，这是继新“国五条”提出要深化房产税改革后，房产税试点政策的进一步明朗化。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

地方政策：5月28日，广州市国土房管局、市土地开发中心联合花都区政府召开2013年广州市经营性用地（花都区专场）推介会，组织推介了14宗经营性用地，总用地面积约77万平，地块分布于城区繁华地段，规划用途涵盖居住、、商办等。

市场运行：

一级市场方面，土地市场进入活跃期，一个月内，广州市场诞生三宗新地王，“面粉贵过面包”市场急速升温；二级市场方面，受调控新政影响，广州楼市“红五月”表现为成色不足。5月份广州楼市呈现“量涨价跌”态势，均价连续两月环比下跌。从各区域情况看，中心城区成交面积和成交价格都有所下降，但周边郊区盘呈现量价齐升走势。

一级市场：2013年5月广州供应土地15宗，用地面积共73.23万平米（包括从化、增城二市）环比下降15%；其中住宅用地出让3宗，出让面积40.40万平米；出让商业用地4宗，出让面积16.01万平米；用地出让0宗；出让工业用地5宗，出让面积10.76万平米；其他用地出让3宗，出让面积6.07万平米。2013年5月广州全市共成交土地32宗，总面积112.27万平米，环比上升150%，同比上升1110%，主要集中在花都区和增城市。

二级市场：2013年5月，广州一手房成交7441套，环比上升33％，同比下降18%；成交面积共82.7万平米，环比上升31%，同比下降20%；一手房成交均价为13029元/平米，环比下降4%，同比上升6%；全市成交金额107.7亿，环比上升27%，同比下降15%。

总的来讲：一级市场方面，5月土地市场进入活跃期，；土地供应方面，5月份全市土地供应小幅下降，环比下降15%，其中住宅用地供应位于白云、黄埔和花都；土地成交方面，5月份土地成交大幅上升，环比上升150%，其中住宅用地成交5宗，分别位于增城市、白云和海珠。进入5月后短短十天内，广州已出现两宗地王，土地市场快速加温；5月23日，广州市再次推出海珠南洲路住宅用地，并以36361元/平方米的楼面地价成为新地王，加之此前出现的番禺商业地王与白云宅地地王，一个月内，广州诞生了3宗新地王，且均出现了“面粉贵过面包”的局面！

二级市场方面，受调控新政影响，广州楼市“红五月”表现为成色不足。地王频出的广州市场，一手住宅签约价格却出现了与土地价格背离的走势，受到限价政策影响，5月份广州楼市呈现“量涨价跌”态势，均价连续两月环比下跌。从各区域情况看，中心城区成交面积和成交价格都有所下降，但周边郊区盘呈现量价齐升走势。郊区的花都、增城、萝岗三区在成交量上均有明显上涨，其中增城本月成交量位居全市首位。在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

1. 宏观经济

1-4月，广州市经济运行保持较好发展态势，工业生产增幅微升，消费市场继续畅旺，投资保持较快增长，客货运输增势稳定，消费价格涨幅有所反弹。1-4月，全市完成规模以上工业总产值5047.52亿元，同比增长11.2%，增速比1-3月加快0.2个百分点。1-4月，全市实现社会消费品零售总额2124.76亿元，同比增长15.3%，增速比1-3月回落0.1个百分点。1-4月，全市完成固定资产投资885.86亿元，同比增长24.6%，增速比1-3月回落0.8个百分点。房地产开发投资、民间投资增势明显。房地产开发投资贡献率超六成。房地产开发投资388.80亿元，增长38.1%，增速高于全市固定资产投资增速13.5个百分点，对全市固定资产投资增长的贡献率为61.3%，拉动全市固定资产投资增长15.1个百分点。民间投资较快增长。全市完成民间固定资产投资296.46亿元，增长36.2%，增速高于全市固定资产投资增速11.6个百分点。工业投资、国有投资增速有所回落。全市完成工业投资141.55亿元，增长24.8%；完成国有投资242.57亿元，增长10.8%；增速分别比1-3月回落16.3个和31.3个百分点。

2. 市场政策

2.1中央政府

5月2日，国土部公布一季度国有建设用地供应总量12.30万公顷，同比增长7.6%。从供地结构看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地等)分别供应4.34万公顷、3.76万公顷和4.20万公顷，同比分别增长21.5%、增长39.4%和下降18.7%，三类用地占土地供应总量的比重分别为35.2%、30.6%和34.2%。

5月6日主持召开国务院常务会议确定，今年将出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革，完善相关公共服务及社会保障制度。

据悉，国土部近期在各省已陆续启动主题为“促进城镇协调发展的土地差别化政策”调研，此次调研对象以重点、特色小城镇为主，旨在为促进城镇化协调发展提供决策依据，调研时间为今年4月到8月。

据悉，为全面摸清住房公积金制度的运行状况和存在的风险隐患，住建部正在各地调研住房公积金制度。根据住建部的一个内部数据，截至2011年9月，住房公积金的缴存人数是9100余万人，其中政府机关和事业单位的公积金缴存人数为6100多万。

住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强公园管理的意见》指出，公园是公共资源，要确保公园姓“公”。要加大财政投入，严禁“以园养园”。

5月13日，国家统计局发布的数据显示，1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。商品房销售额19847亿元，增长59.8%，增速比1-3月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售额增长65.2%。4月末，商品房待售面积42588万平米，比3月末增加148万平米；其中，住宅待售面积减少6万平方米，楼增加18万平方米，商业营业用房增加165万平方米。

5月13日，国土资源部厅下发《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定。

国务院总理李克强13日在国务院机构职能转变动员电视电话会议上指出，今年以来，我国经济社会发展开局平稳，各方面工作取得新进展。但当前经济发展形势错综复杂，下行的压力较大，一些行业产能过剩的矛盾又凸显，财政金融领域还存在多种风险隐忧。要实现今年发展的预期目标，靠刺激政策、政府直接投资，空间已不大，还必须依靠市场机制。

据悉，中央财政于近日下拨2013年中央补助公共租赁住房保障专项资金580亿元，以支持相关地区完成2013年公共租赁住房建设任务。上述资金中，下拨东部地区75.11亿元，占12.9%；中部地区263.08亿元，占45.4%；西部地区241.81亿元，占41.7%。另外，中央财政于近日还下拨了2013年中央补助廉租住房保障专项资金80亿元。

据悉，自2012年底“新型城镇化中长期发展规划征求意见稿”下发各地已近半年，根据各方意见反馈，规划日前开始进行再次修改。修改中的规划强调重在改革，而改革的关键则是通过完善体制，推动户籍与人口管理、土地管理、行政管理和财税金融等领域的改革。

5月16日，国土资源部法律中心披露，截至2012年年底，发放国有土地使用权证9550多万本，发证率达91%。国土资源部副部长胡存智表示，国务院各有关部门按照职能分工，正在积极推进不动产登记工作，国土资源部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设。

5月18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，4月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，涨幅为2.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1个。

数据显示，4月份成交的总价排名前十位住宅用地中，半数以上的地块溢价率超过30%。在部分城市，多宗地块的溢价率越过50%的警戒线，有的甚至超过100%。

5月21日，央行以价格(利率)招标方式发行了2013年第四期央行票据，并开展了正回购操作，发行3个月期央票100亿元，价格99.28元，参考率2.9089%。另外，还展开了90亿元28天期正回购操作，中标利率2.75%。

据悉，近一周内，财政部接连下发三道文件，共计拨付1015亿元支持保障房建设，其中公租房建设获取资金，达到580亿元，其次为城市棚户区改造，为355亿元，廉租房获得80亿元。

据悉，建设部住宅产业化促进中心上周正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这标志着个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准的出台。《细则》首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。

据悉，澳门立法会通过“楼花法”，最快6月份生效。新法规定完成地基、地面楼层后才能销售楼花，直接导致开发商面临更长周期资金压力。但立法时间过长，开发商目前已抢售楼花，让楼价暴涨。澳门1季度楼市均价每平方米7.8万(澳门元，下同)，楼花均价超过每平方米9.7万元。

5月23日，央行在公开市场进行50亿元28天期正回购操作，同时发行了60亿元3月期央票，其中标利率和预期率分别持平在2.75%和2.9089%。本周央行公开市场到期投放资金1580亿元，正回购和发行央票合计300亿元，据此计算，央行当周净投放1280亿元，这是近一个月以来的周净投放量。

5月22日，据中国国土资源部消息，2013年报国务院批准用地的80个城市保障性安居工程用地，近期已经全部审批到位。按照各城市提出的2013年中心城区保障性安居工程建设任务，国务院批准了80个城市保障性安居工程用地逾4493公顷，做到应保尽保。根据中国官方部署，2013年，中国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工633万套。

5月24日，国务院厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，《通知》明确了年内将扩大房产税改革试点范围，这是继新“国五条”提出要深化房产税改革后，房产税试点政策的进一步明朗化。国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究，已经在上海、重庆进行了试点，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

据悉，自去年11月和12月，国土部曾连续两次公布“部分房地产企业购地情况”， 国土部近日公布第三批部分房地产企业购地情况，涉及企业均是重点房地产开发企业。综合已发布的三批地块，旅游地产项目逐渐成为占地大户，项目特点一般是占地面积大，建设容积率低，适合造别墅、建酒店等。

2.2 地方政府

2013年一季度，广东房地产市场延续2012年底的企稳回升趋势。同期，全省房地产开发完成投资1105.15亿元，同比增长16.9%，增幅比2012年全年高5.6个百分点。一季度，广东房地产开发投资中楼投资47.58亿元，增长52.6%，商业营业用房投资119.34亿元，增长38.8%，分别比开发投资增幅高35.7和21.9个百分点。

广州市国土房管局5月5日宣布，《广州市公共租赁住房轮候实施细则》经过征求公众意见、多次修改完善后于5月1日起施行。新申请公租房不再评分排序，而是每月摇号定轮候顺序。

从5月1日起，有关用地、规划审批业务审批时限由此前的超过100天缩减至8个工作日，审批效率大大提高。

广州市历年来涉嫌闲置土地已处理了2/3，目前还剩下133宗地、约5平方公里需要重点突破。

据悉，为推进广州市集体建设用地流转工作，根据《印发广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法的通知》，广州国土房管局草拟了《<广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法>实施意见》及相关配套文本，明确符合条件的集体建设用地也可出让出租，甚至转让转租。

据悉，广州市公安局日前宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，这一工作将取消农业户口和非农业户口划分，统一登记为“广州市居民户口”。

广州市发改委近日公布一批2013年度重大投资项目显示，广州今年将新开工建设包括地铁21号线在内的6条地铁线，预计今年6条地铁线建设投资计划约146.782亿元。

5月9日，广州市国土资源和房屋管理局发布了黄埔云埔工业区南岗片49号地段(南玻地块)的出让公告，该地块的挂牌时间为5月29日至6月8日。根据出让公告，该地块用地性质为二类居住用地、小学用地、商业用地；可建设用地面积约19.07万平方米，建筑面积约58.36万平方米；挂牌起始价约31.43亿元，加价幅度1000万元，竞买保证金6.3亿元。

据悉，广州水务局首次详细披露了深隧建设计划——将修建“一主七副”8条深层隧道，共约90公里，预计花费约250亿元。

据悉，《广州市医疗卫生设施布局规划（2011~2020年）》出炉，与老城区东山口的广州健康医疗中心南北呼应的就是落户于白云区钟落潭镇的广州国际健康产业城。据悉，《广州国际健康产业城控制性详细规划》已获得白云区委常委会审议通过，健康城规划开发用地规模为40平方公里，规划研究范围约148平方公里。近期开建的项目达35个，总投资约128亿元。到2020年将形成良好的健康产业体系，地区生产总值达到500亿元，成为广州北部城区的产业航母。

近日，洛溪岛地块的详细规划修编开始公开招标。作为广州南拓的重要板块，洛溪岛将迎来全新的规划设计，修编内容包括地块现状分析，以及根据调查作出地区规划定位、发展策略研究、控制性详细规划、地下空间开发利用规划、重要节点城市设计等。

5月16日，中铁建工集团深圳投资有限公司力挫万科、佳兆业等竞拍对手，以总价12亿元拿下番禺区南村镇万博商业区地块四，折合楼面14194元/平米，溢价6.9亿元，造出番禺商业地王。

5月16日，《广州市功能片区设置方案》正式出炉，为广州市新型城市化“2+3+9”战略部署落地创造了条件。在不打破各区(县级市)行政区界的情况下，《方案》设置了22个功能片区。功能片区设置方案大幅减少了土规修改难度和审批时间，是编制功能片区土地规划的依据，功能片区土规可以代替原区(县)、镇级土规，作为土地利用和用地审批的依据。

5月16日，广州市政府常务会议审议并原则通过了市国土房管局编制的《广州市功能片区设置方案》。据悉，在不打破各区（县级市）行政区界的情况下，广州市设置了22个功能片区。同时，功能片区设置方案是编制功能片区土地规划的依据，功能片区土规可以代替原区（县）、镇级土规，作为土地利用和用地审批的依据。

据悉，广州空港经济区总体规划及起步区控制性详细规划与城市设计开始批前公示。版本的规划中，空港经济区总面积达439平方公里，比此前规划的288平方公里扩大151平方公里，扩大了52%左右。

5月20日，据广州市规划局网站显示，白云区政府拟对白云新城11宗地块控制性详细规划进行修改。此次规划修改，主要针对白云新城内930公顷土地的用地性质和指标进行修改和调整，将强化商业商务服务功能，多宗土地性质也由总宅地、绿化用地、行政用地等调整为商业商务用地，区域内建筑面积将增加58.3万平方米。

5月23日，白云区海珠区南洲路一幅临江地块被越秀地产以总价24.6亿元拍得，虽然折合楼面地价为21750元/平方米，但由于昨日卖地采取限制地价、竞配建保障房的方式开卖，所以剔除配建的4.2万平方米保障房面积，该地块楼面地价高达3.46万元/平方米，超过2012年创造的珠江新城地块的广州地王记录(楼面地价3.2967万元/平方米)，成为广州“新地王”。

据广州市住房保障办消息，根据2013年保障房分配计划，预计可推出保障房共8000余套。其中，9至10月推出市本级建设筹集的经济适用住房约1400套，房源包括黄埔区大沙东项目及零星房源。年底前可供应约7000套公共租赁住房，房源位于天河、海珠、黄埔、白云四区，具体推出数量将视申请需求情况确定，届时将予以公布，并且今年公租房申请的准入门槛也有所降低。

据悉，今年4月以来，广州的不少银行陆续收窄了首套房贷优惠利率。目前，除少数商业银行和外资银行仍有8.5折或8.8折的利率优惠外，大部分的银行都把优惠利率上浮到9折或9.3折，更有一些直接调至基准利率。

5月28日，广州市政府公布2013年保障房建设计划，共安排33个项目、19459套，并对目标任务进行分解，相应制定了建设项目计划、预备项目计划和基本建成项目计划，确保按期实现开工任务。

5月28日，广州市国土房管局、市土地开发中心联合花都区政府召开2013年广州市经营性用地（花都区专场）推介会，组织推介了14宗经营性用地，总用地面积约77万平，地块分布于城区繁华地段，规划用途涵盖居住、、商办等。

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1. 一级市场

1.1 供应分析

2013年5月广州市房地产市场土地供应一览表

2013年5月广州供应土地15宗，用地面积共73.23万平米（包括从化、增城二市）环比下降15%；其中住宅用地出让3宗，出让面积40.40万平米；出让商业用地4宗，出让面积16.01万平米；用地出让0宗；出让工业用地5宗，出让面积10.76万平米；其他用地出让3宗，出让面积6.07万平米。

1.2 成交分析

2013年5月广州市房地产市场土地成交一览表

2013年5月广州全市共成交土地32宗，总面积112.27万平米（包括从化、增城二市），环比上升150%；住宅用地成交5宗，分别位于增城市、白云和海珠，占地面积38.67万平米，占总面积的34%，其中海珠区南洲路地块以楼面地价36361元/平方米成为广州新地王。

2013年5月广州全市共成交土地32宗，总面积112.27万平米，环比上升150%，同比上升1110%，主要集中在花都区和增城市，其中位于海珠区南洲路的住宅地块以246091万元和42000平方米配建保障性房的成交价格被城建地产竞得，楼面地价达36361元/平方米，成为广州新地王。位于番禺区南村镇万博商业区地块四的商业性质用地被中铁建工以120000万元的价格竞得，溢价137%，成为新一届广州商业地王。

二级市场

2.1 供应分析

2013年5月，广州十区二市商品房批售面积130.1万平米，环比下降2%，同比上升56%，供应情况维持正常水平；其中主力供应区域主要集中在花都和增城。

2.2 成交分析

2013年5月，广州一手房成交7441套，环比上升33％，同比下降18%；成交面积共82.7万平米，环比上升31%，同比下降20%；一手房成交均价为13029元/平米，环比下降4%，同比上升6%；全市成交金额107.7亿，环比上升27%，同比下降15%。

从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在番禺、增城、花都和白云等区域，分别占总成交金额的17%、16%、15%、13%，另，中心六区签约占到总体份额的35%，环比4月下降了2个百分点；从成交均价方面来看，相对稳定，限价限签影响持续。

2.3 存量分析

从以上图表可以看出，全市一手商品房按2012年7-12月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要10个月、12个月的时间才能销完，存量套数环比下降3.7%，存量面积环比下降3%， 增城、南沙、萝岗供货紧张。

市场展望

一级市场方面，5月土地市场进入活跃期，；土地供应方面，5月份全市土地供应小幅下降，环比下降15%，其中住宅用地供应位于白云、黄埔和花都；土地成交方面，5月份土地成交大幅上升，环比上升150%，其中住宅用地成交5宗，分别位于增城市、白云和海珠。进入5月后短短十天内，广州已出现两宗地王，土地市场快速加温；5月23日，广州市再次推出海珠南洲路住宅用地，并以36361元/平方米的楼面地价成为新地王，加之此前出现的番禺商业地王与白云宅地地王，一个月内，广州诞生了3宗新地王，且均出现了“面粉贵过面包”的局面！

二级市场方面，受调控新政影响，广州楼市“红五月”表现为成色不足。地王频出的广州市场，一手住宅签约价格却出现了与土地价格背离的走势，受到限价政策影响，5月份广州楼市呈现“量涨价跌”态势，均价连续两月环比下跌。从各区域情况看，中心城区成交面积和成交价格都有所下降，但周边郊区盘呈现量价齐升走势。郊区的花都、增城、萝岗三区在成交量上均有明显上涨，其中增城本月成交量位居全市首位。在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

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