[摘要] 2013年新国五条重磅出击，各地细则纷纷落地。广州楼市调控细则以市场稳定为前提，重在抑制投资性需求和防御价格反弹，但鉴于价格增长势头明显，细节措施继续推进，继公布土地供应计划和确定房价增长目标之后，近日强化了住宅预售价网上申报制度
引言：2013年新国五条重磅出击，各地细则纷纷落地。广州楼市调控细则以市场稳定为前提，重在抑制投资性需求和防御价格反弹，但鉴于价格增长势头明显，细节措施继续推进，继公布土地供应计划和确定房价增长目标之后，近日强化了住宅预售价网上申报制度，明确规定自4月24日起，开发商在推出商品房住宅前，除了需要严格执行预售价网上申报，还需要接受国土房管部门的价格指导。这一政策势必会影响五一黄金楼市的总体供应量和供应结构。部分楼盘恐不能顺利取得预售许可，五一供货面临缩水风险。与此同时，中等价位楼盘将会是五一期间的主角，广州市外围区域是主战场。
五一总体供货量大，缩水风险存在
2013年五一期间（4月中下旬至5月），广州十区二市的商品住宅以及可作居住功能物业新推货量大。预计新增货量项目共86个，其中全新盘26个，旧盘新推60个。新增供应量约2.4万套，合计推售面积约270万平方米，同比去年五一预测新增供应量1.3万套，今年新增货量明显增加。然而，受当前价格指导政策影响，部分楼盘尤其中心城区项目恐不能顺利取得预售许可，最终供货量将低于预计值，五一供货面临缩水风险。据初步统计，今年五一前后广州市新供货项目中有53个暂无预售证，涉及新增供应量约1.4万套，合计推售面积约170万平方米。
外围区域新增量大，中心城区新旧皆有
从区域上来看，以番禺、增城、南沙、花都为主的外围区域（非中心六区）仍将是五一楼市供应的主战场。据统计，广州外围区域新增项目超过50个，供应量约1.7万套，推售面积约160万平方米。
番禺区位于广州南部，紧临海珠区，是离广州市中心最近的外围城区，凭借其优越的区位优势，近年来吸引诸多项目进驻，今年五一以全新盘6个，加推盘12个，位于广州十区二市供应量榜首。此外，南沙利用政策扶持，住宅物业供应量较多，五一全新盘也有3个。增城新盘新货共15个，花都新盘新货12个，皆为推货大区，但以消化余货为主，全新盘皆有3个。
虽然供应的热点区域已逐渐转向外围区域，但今年五一广州中心六区都有新货推出。中心六区新增货量项目共25个，全新盘10个，包括：越秀区东山月府、海景•农林华府；荔湾区元邦明月水岸；天河区佳润•上品菁园；海珠区中源御品、凤乐雅轩和东华星域。
中小户型主导，中等价位楼盘居多
此次新推货中，120㎡以下中小户型较多，约占新推货量七成。150㎡以上改善性需求项目不足20个，别墅项目9个。
由于广州市外围区域供货量大，且整体均价相对较低，由此可预期，五一期间中等价位楼盘将居多，整体成交价格将有所下调。据中地行数据监控，四大新增货量集中区番禺、南沙、花都、增城目前的成交价格分别为1.5万/㎡， 1.1万/㎡，8000元/㎡左右，位于中间水平。
抑制投资性需求，控制房价上涨，是当前楼市调控的重点。为了顺应当前政策形势，开发商开发项目时开发更多适应刚需的户型，从推货户型看，今年五一楼市将是一场刚需大战。区域上，中心城区由于本身房源较少，供应速度减慢，将加重供不应求；而外围区域供货局部集中，且户型相似，房源可选择性多，替代性强，局部竞争激烈。
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