[摘要] 近年来，随着“五一”假期的缩短，传统的楼市“黄金周效应”渐渐被淡化，但“销售黄金月”则备受业内人士认同。从广州十区两市今年“五一”楼市的新货供应量来看，白云、花都、番禺、南沙、增城等区域的全新盘和新组团推货较多。
“刚需”户型占比超六成 郊区新货充裕 城区楼市受制于限价限签而略显寂寞
近年来，随着“五一”假期的缩短，传统的楼市“黄金周效应”渐渐被淡化，但“销售黄金月”则备受业内人士认同。
从广州十区两市今年“五一”楼市的新货供应量来看，白云、花都、番禺、南沙、增城等区域的全新盘和新组团推货较多。其中，白云、花都、增城的新货将以“刚需”产品为主，番禺、南沙则有“刚需”和改善型新品坐镇。反观中心城区，如越秀、荔湾、海珠、天河等，“五一”加推的新货量少，鲜见全新盘入市。萝岗楼市的新货供应量则保持平稳，区内“刚需”盘中仅中海誉城有新货加推，而黄埔区则进入新货“断档期”。
今年“五一”楼市的热闹与精彩多集中在外围板块，中心区域因新货供应有限而略显寂寞。据合富辉煌预测，“五一”黄金月广州市场整体平稳，成交量保持去年四季度以来的较高水平。但受到限价、限签等影响，楼价涨幅过快的板块成交量将受到制约。
尽管不少发展商会赶在“五一”前后开盘亮相，但调控政策导致“五一”楼市含金量下降也是不争的事实。
4月前半段成交冲高回落
新“国五条”细则广州版已落地大半个月，广州楼市的成交数据继续在较低水平波动。根据搜房网数据监控中心的统计，4月头两周广州共网签新房仅2902套，比3月份最后一周的2939套还少了37套，成交均价为14245元/m2，相比细则落地前一周下跌10.40%（3月25日~31日为15899元/m2）。
有业内人士认为，近半月的成交低迷，一方面与地方细则出台使买家加剧观望心理有关，另一方面也可能是大部分开发商把新货备战“五一”，使市面上可选择的产品明显减少。同时，广州版细则对限签、限售的强调也对中心六区高端项目影响明显，上周中心六区一手网签仅316套，环比下跌27%，其中天河、海珠、越秀三区跌幅均超三成，高端项目成交量下降，带动中心六区成交均价结构性下滑至23812元/m2，环比下调4%。有开发商表示，3月底卖出的单位现在仍未可以开始网签，亦不知何时解禁。
在季度新建商品住宅网签量同比暴涨117%、网签均价同比大增逾20%创下16339元/m2新高之后，鉴于广州2013年的房价调控目标，业内人士纷纷表示，接下来的广州楼市将陷入对中高端物业“限网签”、“限发预售证”的“双限”时代。在即将到来的“五一”楼市，部分受“双限”影响的住宅项目或将推迟上市，而这又将造成市区新建住宅的供应量出现进一步的萎缩。
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发展商不再扎堆“领证就跑”
调控之下，不少发展商开始转变思路，不再单纯依附或集中在某个假期进行推货，而是采取“领证就跑”的营销策略，即住宅项目在拿到预售证后，不再将就推货节点，随时出货。采取这种营销策略的以性价比较高的“刚需”楼盘居多，如非其诚意登记客户，很难预知其具体开盘时间。而采取此法开盘的项目，都具备蓄客量多、价格定位紧贴市场、同地段同类型产品奇缺等特质，简单一句，奇货可居便有自信“领证就跑”。
更有大集团自发举办“优惠购房季”等活动，与传统推货节点错峰而行，如保利地产，近期举办的房产推介会，既赚足“眼球”，又给营销带来了红火业绩。
相对于去年“金九银十”各区新盘百花齐放，今年的“五一”楼市虽不寂寞，但新货多集中在外围板块，中心区域新货供应有限。
据合富辉煌的统计数据显示，“五一”前后在售货量的是花都（占十区货量30%）和番禺（占十区货量20%），仅两个区就占了全市的过半货量。新货方面，花都、南沙、番禺、白云较多，其中南沙新货超3000套，仅次于花都，天河预计新货少，存量大，主要集中在汇悦台、嘉裕公馆、江源半岛等楼盘。
“五一”新推货量中，100平方米以下、100~120平方米的两房和三房“刚需”新货约有1.1万套，占总货量的65%。而外围板块的新货中，以中大户型比例略大，120平方米以上产品较多的区域主要是番禺、南沙、越秀和荔湾。
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番禺：两大“刚需”主力撑场
“五一”番禺的住宅新增供应量中，“刚需”产品持续减少。预计在“五一”前后新推的产品中，供货的主力是万科欧泊及亚运城。其中，万科欧泊将推出超600套新货；亚运城推出全新“天誉”组团也有近500套新单位。其余板块较多货量的楼盘包括敏捷金月湾、君华香柏华府、大学城星汇文华、星汇文宇。此外，位处万博商圈的敏捷海大大厦将推出一批 产品。从价格看，番禺的楼价有一定的涨势，预计“五一”期间，番禺的楼价会保持在较高的水平。
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亚运城：主推“天誉”组团，可近距离享受亚运城的教育配套资源。主力户型包括80多平方米两房、105～120平方米三房以及160平方米以上的四房。
祈福名都：加推92平方米三房，拥有优越的产品设计，双卫双阳台，三面单边，赠送7～10平方米使用面积。全新样板房将于本周六开放。
万科欧泊：主打“刚需”住宅户型，主推93～95平方米紧凑三房，放风价2万元/m2。 主力为40平方米单间以及70平方米一房单位，，价格1.9万元/m2以上。
敏捷海大大厦：位处万博商圈，将推270多套 ，面积58～98平方米，是米的复式产品，层享两层，使用率可达225%。目前接受诚意登记，享受9.5折。
君华·香柏广场：推出“华府”首批单位，以78～99平方米的两房和三房单位为主，并有少量大三房和大四房。特色的是可以实现两房变三房，三房变四房，甚至拥有超大入户花园。
记者贴士
亚运城和万科欧泊两大主力楼盘推出“刚需”产品，价格也有一定的差异性。前者总价在200万元左右，后者总价可低至130万元左右，这对“刚需”买家而言，还算是入市的好时机。毕竟，目前在华南板块，稍好点的小区洋房也要1.5万元/m2了。
记者 王荔珏
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南沙：天玺湾千套新货齐推
合富辉煌发布的市场研究报告指出，若按正常施工进度，预计今年“五一”南沙区将有3000余套新货供应。不过，从目前记者掌握的情况看，南沙的可售货量其实不及预期多。可以肯定的是，大批量推新货的楼盘依然是碧桂园“打头阵”，天玺湾二期总货量约有1000套，极可能采取一次全推的形式销售，有大量可满足“刚需”买家喜好的两房单位推出。此外，全新盘南沙裕豪轩也计划在4月亮相，产品也是“刚需”两房及三房。此外，南沙滨海花园也极有可能推出一批新单位。价格方面，在南沙楼价已“破万”的背景下，预测依然有5%～10％的涨幅。
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碧桂园天玺湾：全新组团“领海”已亮相，为豪装海景洋房，总货量接近1000套，认筹客户开盘享额外9.8折。单位面积在76～180平方米，两房、三房、四房全覆盖，大部分单位可望海景、览湖景。
星河丹堤：“五一”期间主推小 ，为47～143平方米“云顶”组团，一房到三房均有，一梯两户，南北对流。该项目稀缺湖畔别墅也将登场亮相。
记者贴士
尽管目前南沙可售的楼盘数量不多，但毕竟作为区域主力的两大楼盘碧桂园天玺湾以及南沙滨海花园都有新货推出，因此，对于有意入市南沙的买家而言，不妨趁此机会进行全方位的比较，或许能挑到心仪的产品。
记者 王荔珏
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从化：价格仍会“稳”字当头
早前笼罩在从化楼市的“限购”疑云渐渐散去，从近期的市场行情看，从化楼市的成交量尚未恢复元气，成交价格也未见起伏。对于即将到来的“五一”推货小高峰，不少发展商表示，价格仍会“稳”字当头，但也会有部分定位较高的项目会考虑以“阴阳合同”，即装修和购房合同分拆的形式，暗中调整售价。从产品供应量来看，从化的“五一”楼市难觅全新盘，只能看一看“老面孔”加推的新货了。
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雅居乐小院流溪：将推出全新“沐溪”复式组团，设计具突破性。货量约180套，价格预计每套280万元左右。复式单位涵盖211平方米和244平方米两种户型，均能获赠超大空间，使用率达130%~180%。
记者王雯倩、陈白帆
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白云荔湾越秀：老城区新盘欠奉卖货尾
临近“五一”，老城区和白云区的抢眼全新单位或者全新组团并不算多，很多楼盘仍在消化尾货。
搜房网的统计显示，4月8日~14日，越秀、荔湾和白云三区仅有荔湾的保利公园九里拿到一个预售证，共431套。尽管有东山京士柏、精彩生活大厦、东风广场五期时不时传出即将开盘消息，但截至本周，这些项目仍未定具体销售时间，东风广场五期甚至还未能对外开放接受咨询。从价格看，近期芳村高尔夫板块的几个项目价格已全部在1.6万元/m2以上，保利公园九里和中国铁建·荔湾国际城已到1.9万~2万元/m2。预计“五一”前后的新货价格也会在这个水平，优惠力度也不会像去年同期那般给力。
白云区除了全新盘新天·半天已在近期开始对外销售外，主力项目仍然为岭南新世界、保利云禧、新世界·嘉云府等大型社区的全新组团。价格方面，白云区的“刚需”盘也不能再用“笋”字形容，除了深业江悦湾签约价格在1.58万元/m2（毛坯）外，保利西海岸已超过2.2万元/m2，同在金沙洲的御金沙也在1.7万元/m2以上。
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新天·半山：位于南湖板块，主推261~356平方米空中瞰景园馆。为纯板式设计，带全套房，已售单位折后3万元/m2以上。
深业·江悦湾：将推出一线江景楼王，为188平方米的四房双套房单位，价格暂未确定。
记者贴士
市中心六区内的“刚需”盘主要集中在荔湾原高尔夫板块和白云金沙洲。随着地铁广佛线的开通以及金沙洲的地铁六号线有望在年内开通，选择这些区域内的“刚需”盘除了考虑价格因素外，还是亲身搭乘公交换乘地铁或者步行至地铁，看看实际需要花费的时间是多少，不要仅仅听信销售人员的宣传。 记者 陈白帆
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天河：豪宅无新盘 东圃两新丁冒头
当天河区的一手住宅均价跨“3”奔“4”之时，整个区域楼市已经没有普通“刚需”客的立足之地了。从新货供应量来看，“五一”楼市，珠江新城鲜见全新楼盘撑场，板块内的几大中高端豪宅项目亦将如常加推新货，如尚东君御、嘉裕公馆、凯旋新世界、汇悦台等。
作为今年以来天河楼市的成交大热板块——天河公园板块，“五一”也遭遇无全新盘以及“刚需”盘的尴尬。而在BRT经停的东圃板块，总算让“刚需”买家们盼来两个价位相对亲民的新盘：一个是美林湖畔誉府，另一个是全新盘佳润上品菁园，也有望在“五一”前后推出。
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尚东君御：主力户型为150平方米的纯南向园景三房和175平方米的南北对流带私家入户花园四房户型，价格55000~60000元/m2，目前样板房已经对外开放。
美林湖畔誉府：有80~95平方米两房、85~115平方米三房、100~155平方米四房以及165平方米五房在售，均价24000元/m2。
佳润上品菁园：将于4月29日开放样板间，5月开盘。为8~9层带电梯洋房，主推47~132平方米一房至四房，吹风价约21000元/m2。
记者贴士
对于“不差钱”的实力买家，珠江新城在售的多个江景、公园景豪宅可谓任君选择。对于“刚需”型买家来讲，天河可供选择的新货凤毛麟角，东圃一带新推的两大新盘值得关注。一套美林湖畔誉府81平方米两房保守估计要180万元，佳润上品菁园还有面积较小、总价较低的一房户型，适合投资客和单身男女，起步价100万元/套。婚房买家还可以去了解二手房行情。 记者 王雯倩
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海珠：大盘已破3万 “2字头”揾散盘
根据合富辉煌的统计，预计海珠区“五一”新货货量接近1000套，全新项目凤乐雅轩、中源御品受到产权等因素影响下，较长时间仍未推出市场。海珠近期新增的货量，供应地点从以往的签约大户地段琶洲转变成海珠核心区，江燕路、革新路和江南大道都分别有新盘推出，虽然货量不多，但基本上每一个盘手头都握有成百上千的诚意登记客户。
广东中原项目部总经理黄韬表示，预计“五一”市区盘会出现一波“涨价潮”，幅度有可能超越今年广州市一手楼价限涨指标7.5%。
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会展世界城：新一期命名为水蓝郡花园，为8 的小高层，户型分别为84平方米的两房及126平方米的三房。
中源御品：位于江燕路，是烂尾楼盘活项目，户型从一房到三房都有。
凤乐雅轩：位于革新路附近，主打“刚需”市场，若可顺利推出，预计售价在2.5万元/m2左右。
记者贴士
海珠区报价上3万元/m2的一手盘日渐增多，如会展世界城新一期小户型单位，带装修开出3.5万元/m2；保利天悦也长期高居三四万元的签约价高位；合生紫龙府的签约价为29999元/m2；位于地铁二号线市二宫上盖的富基广场也开出3万元/m2毛坯价。
不过，3万元/m2以下的新盘也是有得挑的，预料一些因产权或者其他原因而未能如期开售的一手盘不会开出过高的价格。 记者 李凤荷
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萝岗黄埔：“刚需”看中海 豪宅看雅居乐
今年“五一”的萝岗楼市，尽管缺乏全新盘坐镇，但整体市况仍令人期待。可售货量近2350套，其中预测新货750套，中海誉城在售余货约1600套，雅居乐富春山居有1000套余货，科城山庄也将推出265平方米五房和340平方米复式单位，货量不足70套。从产品类型看，以中小户型唱主角，100平方米以内的两房和三房将继续赢得“刚需”买家的青睐。
而同属东部楼市的黄埔，“五一”楼市则罕见亮点楼盘。万科金色悦府已进入“断货期”，与之相去不远的悦时代花园仅余少量三房单位，售价16000元/m2起。随着价格一路向上，买家想入市淘套笋盘都很困难。
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中海誉城：“五一”推货总量512套，诚意登记可享9.8折优惠。产品包括55~138平方米的两房至四房，首次亮相的有75平方米小两房以及正南向110平方米三房，还有稀缺的140平方米四房，吹风价14500元/m2。
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记得半年前，中海誉城的期产品开盘，单价有“9字头”产品，如今新货的起步价都要1.2万~1.3万元/m2，这让不少因一时犹豫而错过了开盘价的买家捶胸顿足。从长远来看，有市政、交通、自然生态等利好支撑的萝岗区，其房价仍有可观的空间。
对于“刚需”客户而言，今年“五一”若到萝岗看楼，可能只能在中海誉城小逛一圈，只因区内暂无其他同类型新货可供挑选。但对于有改善置业的实力买家而言，则既有大平层板式豪宅的雅居乐富春山居，也有中海原山别墅和御湖名邸可供选择，每一个都是值得一看的亮点盘。 记者 王雯倩
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花都：新货集中在狮岭及西城板块
今年“五一”花都区新货约5000套，对比近两年的“五一”，今年新货大增数倍。新货主要集中在狮岭及西城板块，两者占比达五成，主要个盘有御华园、雅宝新城、保利花城。100平方米以下产品接近六成，符合“刚需”当道的楼市特性，主要供应个盘有御华园、合和新城、天马河一号等。
户型选择空间的当属保利花城花园，涵盖两房到四房。“刚需”盘天马河壹号二期·帝景湾，本次预售房源共226套，小户型面积43~75平方米。从价格看，3月份开始花都部分楼盘新货出现较大幅度涨价，如锦尚蓬莱、保利花城、自由人花园等均上涨了10%~15%，不过这批涨价的货源在小区的位置相对前期较好。4月份多个楼盘叫价亦上涨较大，且多为规模标杆大盘。以往只有新华老城区洋房售价过万，现在汽车城板块、西城、广花路板块部分新货亦将过万，或会拉升区域整体价格上升。
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保利花城花园：涵盖两房到四房单位，户型为83平方米两房，94平方米小三房也是“刚需”户型。
天马河壹号：位于汽车城板块，推出全新组团“幸福畔”，适中的面积、实用的空间，适合新婚置业。
嘉汇城：位于镜湖大道板块，全部为南北通透或全南向单位，主力户型为89 ~177平方米两房和三房，部分户型有赠送面积。
记者贴士
额外折扣没有了，新一期价格比前期价格涨20多万元……记者近日在花都采访，发现花都楼价的确在过年后涨幅较快。看来要想在郊区置业的“刚需”族在普涨的楼市面前也需要冷静选择。
对于需要每天来往广州上班的“刚需”族来说，选择地铁九号线沿线或者接驳地铁三号线方便的花都盘比较好，考虑到2015年左右就可以坐地铁上下班，贵点也是值得的。除此之外，到广州“一站式”公交的花都盘也值得考虑，如在三东大道可以方便乘坐狮岭至三元里的大巴。
记者 李凤荷
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增城：限涨5% 中小户型更实惠
近日，增城市房管局宣布增城继续实行限价的政策，但限价标准收紧，从年初宣布的限涨8%调至限涨5%。近期增城有较多洋房抢在“五一”前后推出，其中不乏大量可满足“刚需”买家需求的中小户型单位。货量较大的要数翡翠绿洲，新一批产品有600多套，目前接受诚意登记，预计在本月内发售。此外，金地·公园上城、尚东阳光、汇东国际等楼盘也都有不少面积在80平方米左右的“刚需”产品推出。“五一”较引人关注的还有碧桂园凤凰城，超豪别墅区“钻石郡”已于日前正式对外开放。在价格上，增城的洋房依然以实惠为主，大多在8000元/m2左右，也有少量“6字头”的单位。
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碧桂园凤凰城：钻石郡全新半山体验区已开放，居半山之上，私享稀缺千亩原生山林，涵盖四种碧桂园畅销户型。
翡翠绿洲：新货主要是90～120平方米的三房。
金地公园上城：推出全新洋房组团“浅山”，为81～122平方米两房和三房，毛坯均价5800～6800元/m2，样板房已开放。
尚东阳光：主推二期“假日”组团，为86平方米两房和108平方米三房，毛坯均价7500元/m2。
汇东国际：近期推一线湖景楼王单位，涵盖86～133平方米两房至四房，均价8800元/m2。
记者贴士
增城是“刚需”产品选择最为丰富的区域，大部分楼盘都有80平方米左右的小单位推出。既有“6字头”的单位，也有单价过万的洋房，有相当丰富的选择。 记者 王荔珏
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楼盘/新组团 主推户型 价格（元/m2）
天河
尚东君御/B栋 150~175m2三房、四房 5.5万（带装修）
美林湖畔誉府 81~99m2两房到四房 2.4万（带装修）
佳润上品菁园/3、4栋 48~125m2一房至四房 2.1万（带装修）
嘉裕公馆/二期EDF栋 121~207m2三房、四房 3.8万~4万（带装修）
白云
新天·半山/空中瞰景园馆 261~356m2大四房 3万以上（带装修）
岭南新世界/悦锦台 实用两房及三房 2.2万（带装修）
深业·江悦湾/江景“楼王” 188m2大四房 未定
保利西海岸/三大组团 三房、五房及别墅 洋房1.7万~2.3万（带装修）
御金沙/几米 两房、三房 预计1.8万（带装修）
星汇金沙/泊墅 联排别墅 530万~740万/套
荔湾
保利公园九里/桃源 三房、四房为主 预计1.8万（带装修）
保利塞纳维拉/11栋A梯 小三房为主 预计1.65万（带装修）
海珠
会展世界城/水蓝郡花园 84m2两房、126m2三房 3.5万带3000元/m2精装修
琶洲天悦/新组团 142m2三房、193~195m2四房 3.8万~4.2万（带装修）
中源御品/全新盘 74~83m2两房 未定（简单装修）
凤乐雅轩/全新盘 79~92m2两房 未定 （带装修）
东华星域/全新盘 一房至三房 未定
萝岗
中海誉城/橙郡 55~138m2一房至四房 1.45万（带装修）
番禺
亚运城/天誉 88~163m2两房～四房 1.5万（带精装）
诺德名都 148～178m2三房、四房 1.5万元（毛坯）
祈福名都 80～93m2两房、三房 1.9万（带精装）
星汇文宇 82～182m2两房～五房 2.3万～2.5万（毛坯）
星汇文华 138～180m2三房至五房 2.5万（毛坯）
可逸江畔 137～191m2三房～五房 1.8万（毛坯）
敏捷金月湾 82～143m2三房、四房 1.5万（毛坯）
珊瑚湾畔 190m2大三房 1.5万（毛坯）
君华香柏广场/华府 78～160m2两房～四房 1.3万～1.5万（带装修）
时代外滩 270m2四房 2.8万（带装修）
南沙
碧桂园天玺湾/领海 80~180m2两房至四房 1.2万（带精装）
南沙滨海花园 100～125m2三房 1.1万（带精装）
星河丹堤（ ）/云顶 47～143m2多种户型 未定
中惠璧珑湾 70～142m2两房～四房 未定
南沙珠江湾 136～145m2四房 1.15万（带装修）
南沙裕豪轩 79～101m2两房、三房 未定
时代南湾/10栋压轴楼王 270m2五房两厅 未定
增城
汇东国际 95～127m2三房 8500（毛坯）
尚东阳光/假日 86～108m2两房、三房 7500（毛坯）
金地公园上城/浅山 81～122m2两房、三房 6300（毛坯）
锦绣御景国际 80～120m2两房～四房 9500（毛坯）
敏捷锦绣天伦 70～89m2两房、三房 7500（毛坯）
翡翠绿洲 92～105m2三房 1.2万（带精装）
合景誉山国际 88～142m2两房～四房 7800起（带精装）
碧桂园凤凰城/钻石郡 半山别墅 开放体验
花都
合和新城/新一期 69m2两房、90~100m2三房 9000（毛坯）
天马河壹号/帝景湾 43~75m2 未定（毛坯）
保利花城/二期 两房~四房 1万~1.2万（带精装）
兰乔圣菲/二期C3、C4栋 68~155m2一房~四房 8000~1.1万（带精装）
从化
雅居乐小院流溪/沐溪组团 211m2和244m2复式 280万/套（毛坯）
（表格：记者王荔珏、陈白帆、王雯倩、李凤荷）
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