[摘要] “据实征收”的依据是：以一次转让房产收入额，减除房产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=应纳税所得额（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%。
★“新国五条”细则出台首周·关于“20%”
记者查阅广州市地税局的文件规定，“据实征收”的依据是：以一次转让房产收入额，减除房产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税额=应纳税所得额（每次转让房产收入额-房产原值-合理费用）×20%。
从上述文件来看，这里面涉及两个“账单”：一个是“购房原值”；一个是“合理费用”，这两个“账单”成为目前争论的两笔糊涂账。在广州市场，这两笔账究竟能否算得清楚？记者采访了有关专家，我们来听听他们的说法。
●购房原值：房改房算不清，2005年后的全能查到
汇翰按揭高级业务经理莫静告诉记者，2005年之前的商品房交易许多都没有发票，房改房更不用说了，肯定是查不清的，这个执行起来难度太大。
不过在2005年之后，房管部门对房屋交易的发票都有留档，“如果未来真的要据实征收，买卖双方就很难以找不到发票为由来要求核定征收（按房屋价格的1%征收）了，因为税务部门完全可以通过调档的方式来调出你当初的购房原值来计算差额”。所以，对广州市场来说，未满5年的住房恐怕是逃不掉这个“20%”的卖房所得税。
●合理费用：装修费不算？老百姓不答应；要算？神仙也算不清
那么，“合理费用”指什么呢？
中山大学税收研究中心主任杨卫华接受羊城晚报记者采访时表示，“合理费用”应该包括装修、交易手续费等成本才算“合理”。比如，一套房产卖出100万元，当时一次性付款买入价位50万元，装修费用花了30万元，交易手续费花了5万元，那么需要计收的个税应是（100万-50万-30万-5万）×20%=3万元。
但按照目前的房屋装修来说，除了极少数的正牌装修公司或者是发展商提供装修会提供发票外，市面上大多数装修公司是不会提供发票的。那么，对于“无凭无证”的装修费用该如何计算？如何界定？
“不算入（装修费用），老百姓答应吗？算进去，神仙也算不清！”一位业内人士在微博上如此评论。
■可操作性低，核定征收必须保留？
杨卫华介绍，该政策只是强化执行力度，并非新政。事实上，7年前，正是由于在执行过程中遭遇“糊涂账”算不清，所以在具体操作时，才会有另一种征收办法——核定征收的存在。
“广州市税务部门在匡算时认为，理论上，‘按成交总价1%计收’的税额相当于‘按转让所得20%计收’税额，仅在个案上可能会发生微小的偏差。而采用按成交总价1%计征操作起来更为方便，所以允许按这种方式进行实际征收操作。因此，‘按成交价1%计收’本就是简化版地方操作细则”，杨卫华说。
业内人士认为，“一刀切”按照“20%”征税的可实施性的确不高，对于那类算不清的住房，“核定征收”还必须保留。目前的问题是：“核定征收”的标准是否定得低了？比如佛山，其核定征收的标准为按“评估价的2%征收”，那么，在广州细则中，是否会修改并提高该比例的标准呢？
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
