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开发商拿地谨慎 告别“疯狂地王”迎“理性地王”

羊城晚报  作者:张秀钦   2012-11-02 16:32

[摘要] 阳光家缘数据显示,截至10月29日,广州商品住宅库存(可售商品住宅)今年首次降至5万套以下。某网站监控数据显示,从9月30日至10月29日,广州十区两市一手商品住宅成交量超108万平方米,创下今年新高。

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阳光家缘数据显示,截至10月29日,广州商品住宅库存(可售商品住宅)今年首次降至5万套以下。某网站监控数据显示,从9月30日至10月29日,广州十区两市一手商品住宅成交量超108万平方米,创下今年新高。

10月29日,广州市国土房管局挂牌11宗经营性土地,总建筑面积超130万平方米,总起始价达67亿元,创今年规模。其中荔湾区宅地起拍楼面地价高达9800元/平方米,比广州宅地“地王”6900元/平方米的挂牌楼面地价要高得多。

可以说,从7月份至今,是楼市火爆的表演时间;之后,土地市场接力。这和2010年何其相似。业内人士明确地表示,现在又到了“地王”的表演时间。

宅地起拍价已近万

本次挂牌出让的11宗土地,将在11月30日进行竞价。11宗地块中,有5宗为宅地,总建筑面积35万平方米。5宗宅地中,有2宗为荔湾区、白云区的一线江景“靓地”,属于多而精的一次推地。“靓地”自然价格不菲,中心城区的3宗宅地,起拍楼面地价的高达9800元/平方米,的也要7900元/平方米。2010年年底,广州拍出楼面地价超2万元/平方米的宅地“地王”,挂牌楼面地价也不过是6900元/平方米;同样是2010年年底拍出的荔湾区“地王”广铁南站地块,起拍楼面地价为9627元/平方米,仍低于此次荔湾地块的起拍价。

中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,政府敢拿出这么多的地块,证明这些地块都有开发商要拿,政府不会冒着流拍的风险推地。

价格如此高的地块,开发商也敢下手,一方面是因为现在广州推出的“靓地”实在太少,有上市房企相关负责人此前就很明确表示,只要有“靓地”,他们都会去竞争。另一方面,则是有些开发商真的有钱。10月份,广州一手住宅成交量创新高、库存创新低,一高一低均反映出10月份成交持续火爆。业内人士吴定金认为,以前是“金九银十”,今年则是“银九金十”,房子卖得火,开发商在土地上的投入自然会增加。

与今年情况较为相似的是2010年。在9月份一手住宅成交量达到80.85万平方米的基础上,10月份,广州十区一手商品住宅成交量达到“恐怖”的156.68万平方米,当年11月、12月份,荔湾、白云“靓地”纷纷推出,“地王”不断诞生。

或诞生“理性地王”

对今年年底或将会再现新“地王”,吴定金并不讳言,“‘地王’总会持续不断地诞生”,因为长时间来看,房价总是在不断上涨,地价当然也会水涨船高。

吴定金同时表示,相比2007年、2009年和2010年“疯狂的地王”,今年诞生的或将会是价格更合理的“理性地王”。楼面地价虽高,但不会在原先地价的基础上翻几个跟斗。“南沙地块溢价八成多,看起来好像很疯狂,实际上其成交价还在理性范围内。”黄韬这样评价10月26日成交的南沙“地王”。业内人士对南沙“地王”的评价,“理性”仍是较一致的评价。确实,今年6月份,南沙宅地已出现过2833元/平方米的成交价,有了新区这样的规划利好,每平方米地价上涨几百元仍算正常。“即使以目前南沙的房价来看,3000多元/平方米的楼面地价也不算太高。”黄韬这样判断。

对于今年或将诞生“理性地王”而不是“疯狂地王”,还有一个重要原因是,有实力拿地的开发商不是很多。今年开发商确实收成不错,但并不是所有开发商都能赚得盆满钵满,两极分化越来越明显。因此,在“招保万金”前三季净利增幅转正、房企资金持续改善等利好传出的同时,也有不少上市房企传出继续亏损、资金链面临大考的利空传出;即使销售持续火爆,也依然有中小房企依靠卖地、卖项目度日的惨况。有实力拿地的房企少了,竞争激烈程度自然有所降低,出现“疯狂地王”的几率自然也会降低。

旧“地王”遭遇困局

在新“地王”可能诞生的同时,一些曾经“疯狂的地王”却陷入了困局。有“地王”项目相关负责人抱怨,拿地时,地块所处的区域有非常好的规划,时间过去,规划却没有兑现,且兑现的可能性越来越低,现在区域楼价远远没有达到拿地时的预期,该怎样定价推售项目,成了非常棘手的问题。暨南大学教授胡刚认为,有时候,规划利好就像是推地的广告,而这“广告”,往往有变动的可能。

一旦规划变动或兑现的时间没那么及时,“地王”就极可能面临尴尬。从目前来看,现在有实力拿地、竞逐新“地王”的房企,往往又是之前拿过“疯狂地王”的房企,其中部分更遭遇过“地王”的困局,前车之鉴,也能使房企在追逐新“地王”时保持更多的理性。

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