[摘要] 近日，广州大学城（以下简称大学城）二期广州国际创新城启动区的控制性详细规划修编开始进入公示阶段。新规划明确，建成后的广州国际创新城产业发展主方向是战略性新兴产业，将重点发展新一代信息技术、新材料、新能源、生物技术等产业。
近日，广州大学城（以下简称大学城）二期广州国际创新城启动区的控制性详细规划修编开始进入公示阶段。新规划明确，建成后的广州国际创新城产业发展主方向是战略性新兴产业，将重点发展新一代信息技术、新材料、新能源、生物技术等产业。大学城将新增119.70公顷的商业服务业设施用地，同时新增203.59公顷的公共管理与公共服务设施用地。这意味着近年来商业发展一直难旺的大学城板块，有望在新规划的带动下，真正迎来新一轮发展契机。
现状
海航YH城撤离北亭广场大学城商圈陷困境
自2004年9月批大学生搬进大学城，2007年大学城全部建成投入使用后，规划入住总人口达35万人的大学城商圈就让不少投资客眼红。通过向当地村民租地投资建商场再分租经营，五六年前，大学城开始先后出现了北亭广场、南亭广场等商业项目。特别是当年的北亭广场，因为曾引入了原天河城的团队运作，将商铺以每平方米一两万元的“20年长租价”变相“销售”，大手笔的宣传与美好的经营前景，曾吸引大批投资客和商家抢铺。但事隔多年后，该商场已多次变换股东与经营商，经营状态每况愈下，商家生意惨淡。2011年9月，海航集团一度接捧该项目欲打造华南海航YH城，但今年9月却因种种原因无奈撤场。与此同时，该项目当年大批长租客也以当时曾与经营方签署的“5年无理由退铺约定”期满而出现退铺潮，北亭广场陷入困境。
记者调查发现，虽然入住人口众多，但大学城商圈的大型商业项目却一直未能旺场。反而是在紧邻各高校区的地方，一些由农民自建的临时商业街区，因为售卖的大多是针对学生消费模式的中低端商品与餐饮，反而生意畅旺。北亭广场事件，也令业界更加关注大学城商圈的命运，究竟商业项目该如何打造？商圈该何去何从？引发业界思考。
新商机
二期引入新型产业有独立商服用地
新公布的广州国际创新城启动区也就是国际科技合作产业园，计划总投资额高达37.2亿元，预计2014年建成；其范围东至新化快速，北至沥滘水道，南至兴业大道，西至市新路，面积1002.81公顷。根据规划，该项目居住用地有148.76公顷；公共管理与公共服务设施用地有203.59公顷；商业服务业设施用地有119.70公顷；绿地与广场用地有211.10公顷。
有业界人士指出，新进入公示阶段的广州国际创新城规划，有望给大学城商圈带来新生机。中立地产总经理助理高德辉表示，长久以来，大学城虽然学生众多，但一来其消费层面相对不高且节奏性强，一到寒暑假就人气大减；二来现有的商业项目其实距离各大高校区都有些距离，学生们在学校里或学校周围的临时小商铺，也基本能满足日常生活需要，有其他购物需求往往选择坐车到市中心消费。所以单纯依靠学生群体，是很难把大学城商圈做旺的。大学城的商业要做旺，主要还是要看有没有相对稳定的居民和周边的就业人群。目前，大学城的住宅项目不多，而且大多还未交楼入住，居民稀少；另一方面，除了大学外，当地也缺乏产业带动，无法吸引就业人群汇集。再加上现有的商业项目其实都是租用当地村民的用地开发的，产权不明晰，投资关系复杂，项目运作与经营管理都缺乏长期规划与长期投入，自然难于真正做旺。
高德辉指出，新公布的大学城二期规划，亮点是规划了专门的商服用地，更规划引入诸多新型产业，也规划了更多的住宅用地。一方面使大学城能打造真正意义上的商业项目；另一方面，大量新产业的引入势必带来大批产业工人与写字楼白领、金领，加上大量新住宅项目的兴建，有望增加大学城居民数量，为商业项目带来更多稳定的、消费力更强的客流，从而拉动当地商业的发展。
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