[摘要] 日前，房天下网友热议“豪宅”话题，多数网友认为珠江江景是广州市内最为独特的景观资源，不少网友认为广州的豪宅产品售价存在“虚高”的现象，七成网友称豪宅产品售价应在80000元/平以内。那么，一直关注市场的房地产业内人士又会怎么看待广州的豪宅产品？
编者按：在“稀缺”、“”、“尊属”、“独享”等高端的包装下，广州豪宅市场“鱼目混珠”。豪宅产品打造越来越豪华，“天价楼王”的新闻层出不穷，标价高得“离谱”的豪宅产品刺激着购房者的神经，但是这些拥有高价、高端标签的产品究竟是“伪高端”还是“真豪宅”？究竟什么样的产品是名副其实的豪宅呢？广州房天下大型策划，直击广州楼市“金字塔”的顶端项目产品，多角度为您解密广州楼市豪宅产品的“楼王之王”——谁才是楼市的真王者。
房天下讯 日前，房天下网友热议“豪宅”话题，多数网友认为珠江江景是广州市内最为独特的景观资源，不少网友认为广州的豪宅产品售价存在“虚高”的现象，七成网友称豪宅产品售价应在80000元/平以内。那么，一直关注市场的房地产业内人士又会怎么看待广州的豪宅产品？房天下专访房地产业内人士，从豪宅的要素、广州的豪宅区、产品设计、物业管理和豪宅价值等多方面解读。
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韩世同：豪宅必须以居住者为代表 广州缺乏人性化打造的豪宅产品
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，豪宅最重要的一点是，必须以居住者为代表，必须是由富豪居住的，符合富豪的居住喜好和需求的。
在豪宅的众多要素中，韩世同认为，豪宅的首要和最重要的特点就是要安全，这包括人身安全和财产安全。其次才是景观资源等其他要素。山和岛是的天然屏障，如果在具备这些要素的区域上打造豪宅项目，安全性可以做得更好。
知名房地产专家韩世同（图片来源：房天下）
对于目前广州豪宅市场上，产品售价屡创新高的情况，韩世同觉得，部分项目存在售价虚高的情况。一些项目通过各种“硬件的堆砌”盲目增加产品的附加价值，堆砌出 “天价”豪宅。虽然在打造豪宅产品当中，添加部分的附加值是必要的，但是过度的添加产品的附加值却没有什么普遍意义。
另外，根据他对国外豪宅的了解，他认为广州缺乏人性化打造的豪宅产品。他列举例子，如一个英国的豪宅区，里面的产品各具个性，风格和样式都不一样，但是整体风格感觉很和谐。据说，这些产品是开发商与居住的豪宅一起进行设计和打造的，而目前广州就缺乏类似这样的专门为居住者量身打造的豪宅项目。如位于白云区的大一山庄，如果能够像国外的产品增加贴合居住者个性化打造的要素的话就更好了。
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邓浩志：豪宅就是各个方面都有突出优势的项目
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，豪宅就是各个方面都有突出优势的项目，包括地理位置，自然景观，稀缺资源，产品设计，配套设施，综合服务等。当中的地理位置，自然景观，稀缺资源等应该是最重要的，因为其他方面都是可以人造的，但这些都是不可复制的。他指出，中国的豪宅发展历史还很短，谈不上什么传承。
方圆地产首席分析师 邓浩志（来源：房天下）
中国百多年前是个封建落后的国度，然后一直是内忧外患，积贫积弱，社会财富积累十分有限，解放后又经历了斗资、除旧等，稍有钱的家族早被文革洗清了。从80年代开始，中国才有了商品房市场，也大概90年代开始才有项目以豪宅向外销售，可那个时候的产品今日看来也有种种的不足。
二沙岛也就一个20来年的富人区历史，离传承的概念差十万八千里。当然如果是有历史，有艺术，有家族传承的豪宅当然会更加有价值，但这些在当下中国并不存在。目前，豪宅最重要的还是那些不可复制的资源最重要。比方说滨江的江景等等。
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黎文江：豪宅的价值在于其稀缺性和性
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为豪宅产品的价值在于其稀缺性和性。他认同二沙岛是豪宅区，但由于市政规划改变的原因，二沙岛已经由早先的封闭小岛变成开放型的小岛，其豪宅的优势正在逐渐减弱。广州市内有不少新的豪宅区在开发和出售，终将取代二沙岛的地位，二沙岛上豪宅的传承性在经受考验。豪宅与世上所有珍品一样，价值在于其稀缺性和性。豪宅多了，同质化严重了，其价值下降，传承性大打折扣。
合富辉煌首席分析师 黎文江
而对于目前市场上是否“虚高”，黎文江认为，“存在即合理”——物品售价与物品价值相近，则该价格可视为合理。在市场上，买卖双方讨价还价后，得到的双方认同的价格，应视为合理。那种把成本加利润作为价格，是计划经济头脑思维下的错误计算方法。物品价值不仅包含成本，还包含很多附加价值，例如稀缺性，性，品牌价值，潜力等等。这些附加价值难以量化，只能凭购买者的感知能力或其需求来衡量值不值得买，旁人无法认定是否售价虚高，这是市场上买卖双方协议的价。
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