[摘要] 受首次置业和首次换房等刚需的影响，9月份广州二手住宅成交价大幅上升。来自各二手楼市中介机构的数据显示，9月份广州二手楼市成交均价环比上升超一成。
受首次置业和首次换房等刚需的影响，9月份广州二手住宅成交价大幅上升。来自各二手楼市中介机构的数据显示，9月份广州二手楼市成交均价环比上升超一成。
值得一提的是，有业内人士分析称，受多家银行收紧房贷优惠利率的影响，四季度成交量仍不乐观。
“金九”价升量跌
合富置业成交数据统计显示，9月广州二手住宅成交均价为17556元/m2，环比上升6.3%，同比上升13.8%。据满堂红统计数据显示，除白云区外，广州各区二手住宅买卖成交均价均有不同程度上升。其中，海珠区二手住宅成交均价增幅，达到12%。总体来看，二手业主随着成交回暖而提高放盘价，已开始打破了前两月供需的均衡状态，新增放盘量仍保持环比两成左右增幅，但客量已环比减少了6%，由于业主放盘价格明显上调，性价比高的盘源缺乏，导致买家出手意愿逐步下降。
合富置业市场经理梁燕明指出，9月份改善型买家对物业质素和景观尤其注重，因此拥有园景或江景等稀缺景观资源、价格位于中高价位段的优质物业特别受改善型买家青睐。
值得一提的是，与成交价的大幅上升不同，成交量却大降。中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，与8月份相比，9月份的二手住宅成交量减少近一成。由于一手新盘频密推出新货和优惠，不少二手买家均被分流，特别是供应量较为充裕的外围板块，这种现象更为明显。在一手供应量较少的市中心板块，业主反价的现象有所增多，特别是首次置业者青睐的60-90平方米的两至三房中小型物业，目前盘源较为紧缺。
多种因素抬高成交价
业内人士分析认为，9月份广州二手楼价走高，主要是受到成交结构性因素影响。据合富置业统计数据分析，9月份广州整体二手楼价主要受到中大户型物业成交均价上升影响有所拉升。数据反映，9月份90-144平方米以及144平方米以上二手住宅成交均价，环比上涨8.6%和9.7%，而以首次置业等“刚需”买家为成交主力的90平方米及以下中小户型二手住宅，2012年9月二手成交均价环比仅微升3.3%，表明中小户型二手住宅近期价格走势依旧保持平稳。
满堂红研究部高级经理周峰指出，由于9月份市区成交量略有回升，特别是天河和越秀，成交行情较前两个月活跃。其中，市中心板块成交结构也有所调整，改善型物业的成交量占比有所增加。以天河和越秀的成交价格为例，8月份这两个区域的套均价格分别是150万元/套和130万元/套，可到了9月份，由于大面积单位的成交比例有所上升，两区的套均价格飙升至约180万元/套和173万元/套。
此外，部分外围板块的业主叫价过高，一二手价格倒挂挫伤买家入市积极性，导致原本价格尚算亲民的外围板块成交量走低，“这种情况主要出现在番禺。”据周峰透露，9月份番禺区二手房的成交量呈直线下滑的状态，其收客量与看楼量均有回落。其中，在番禺市桥板块，大量一手新货入市，由于新货单价大多数突破万元大关，这也令市桥不少持有次新房的业主心态强硬，二手成交也转移到这些次新房物业上。本月市桥板块的二手住宅成交价格达到11059元/m2，创今年市桥板块二手住宅成交价新高。
四季度市况仍不乐观
对于二手楼市今年最后一个季度的市场走势，周峰分析认为，广州二手楼市已度过最艰难的时光，但第四季度整体市况仍不乐观。近期市内多家银行收紧房贷优惠利率，部分银行取消首套房8.5折优惠，调整为按基准利率执行，这意味着首次置业者和二套房买家的入市成本和房贷申请难度将增大。其次，一手发展商加大推盘力度，特别是外围板块，一二手价格差距不明显，或恐分流部分二手房买家。总体来看，第四季度的热门成交物业仍以中小户型的婚房为主，以放盘量和放盘价格来看，预计成交热门区域将集中在天河和白云。
中原地产相关负责人则表示，今年第四季度二手楼市的成交行情应与第三季度持平，无论是成交价还是成交量，均不会出现“大起大落”。但对于首次置业的“刚需”买家而言，由于业主议价空间的缩小，其入市成本或恐增加。
合富置业梁燕明分析表示，在10月份中下旬，一批在长假期间到一手市场“摸价”的自住买家将有望回流二手市场。从市场成交状况分析，“刚需”买家仍将是第四季度广州二手住宅的成交主力，90平方米及以下中小户型物业则是其置业。
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