[摘要] 目前在广州楼市中，除了刚需产品销售火爆外，中心城区的高端豪宅也受到市场热捧。上周，广州珠江新城某超级豪宅盘夜间低调开盘，居然遭到买家疯狂抢购。而同样位于珠江新城、6月中下旬开盘的中海花城湾一期A3栋产品，两天内几十套楼便售罄。
上周五，广州珠江新城某豪宅盘夜间推货遭抢购。
目前在广州楼市中，除了刚需产品销售火爆外，中心城区的高端豪宅也受到市场热捧。上周，广州珠江新城某超级豪宅盘夜间低调开盘，居然遭到买家疯狂抢购。而同样位于珠江新城、6月中下旬开盘的中海花城湾一期A3栋产品，两天内几十套楼便售罄。业内人士分析，这是楼市回暖的信号，部分地段配套好的豪宅产品在下半年将受到市场欢迎，而郊区度假式豪宅在调控环境下销售难度仍会较大。
现象
部分豪宅低调开盘却热卖
上周五，广州珠江新城某豪宅盘于夜间低调推出其T17\T18座的30多套“珍藏”单位，几百名买家前来抢购。据悉，这批产品坐落于楼盘组团正中，均为正南、西南向180~300平方一线江景大宅，目前售价6万~9万元/平方米，其中，最后一套高层产品以11万元/平方米成交。而与该批单位相邻的产品已于前年开盘销售，当时成交不错。
无独有偶，位于珠江新城的、原本拟于2009年下半年开卖的中海花城湾一期A3栋产品，悄然在6月中下旬开盘。其除了在楼盘外立面挂出现楼发售横幅外，对外透露开盘的渠道甚少，但仅两天时间，几十套楼便售罄。据了解，该批产品均价约为3.4万元/平方米，其中南向价格为3.6万~3.7万元/平方米，北向均价3.2万元/平方米，带精装修。这与阳光家缘显示的此前已售均价19177元/平方米相比，涨幅约为77%。以178平方米的户型算，事隔三年，涨了260万元左右。虽然价格上涨了77%，但是该豪宅仍然受到众多高端人士青睐，近期不少意向客户到处托关系走后门想买心水单位。
另一个豪宅项目，同样位于珠江新城的颐德公馆近日悄然涨价。其推出了170多平方米~200平方米的新品样板房，据销售人员介绍，新产品将在未来一两周内开盘，预计开盘均价为4.8万元/平方米，即将推出的T1~T3户型比之前T4~T5户型要更小一些，但是价格却要高一些。据数据显示，颐德公馆从去年开盘至今已销售77套，未售套数为306套，成交均价为45944元/平方米。记者发现，该盘虽然成交不多，但是近半年来销售比较稳定，从今年的1月6日 ~7月3日共成交了27套，近一个月则成交了7套。
不过，广州也有一些豪宅近三个月都是零成交。据对阳光家缘网监控，近半年爱群荟景湾仅销售了2套产品，近一个季度，成交量为零。流花君庭近半年也仅销售了1套单位。此外，海珠区某豪宅有关负责人曾表示，该豪宅楼盘目前“难以卖动”，其销售压力比较大，需要向周边的朋友“拉客”。
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分析
楼市回暖 优质产品受追捧
维森置业董事长张维伦表示，豪宅市场出现目前这种情况主要是反映出两个问题：是广州市场已经回暖了，有豪宅盘遭到抢购，这是一个回暖的信号；第二是目前仍然是楼市回暖的初期，买家还是非常理性的购房，有选择性的购买，好的产品才能受到买家青睐。如果大部分豪宅成交情况都相当不错，且遭到盲目抢购，那么，楼市才是完全回暖且又回到了疯狂的时期。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前豪宅的定义比较宽泛，其实豪宅也有许多类型，有强调稀缺自然资源的比方说珠江边上的，有强调产品设计的比方说星河湾的物业，也有强调地段繁华配套完善的比方说珠江新城的楼盘等等。各类楼盘的前景不尽相同，高端物业的买家多被列入限购范围，所以总的来说豪宅始终面临限购的压力，但某些豪宅产品还是和改善型需求挂钩的，比方说强调配套的中心城区豪宅，他们连带着优质的旅游教育等资源，是高端改善型买家的，所以下半年这类产品会受到市场的追捧。另一种相对主打投资市场的产品，比方说郊区度假的豪宅，销售难度会较大，因为调控环境下购房者一般不会愿意把珍贵的购房指标拿来购买这类产品。
影响
豪宅热销致全市成交均价上涨
有行业人士表示，高端产品热销，特别是豪宅热销会明显带动全市成交均价上涨，广州7月份的成交均价或有可能上涨。不过，记者发现上月的成交价格已经开始上涨，就是受到了一些中高端楼盘成交影响。
据经纬行研究中心不完全统计，2012年6月广州十区两市共有34个盘推出新货，总推货量达5414套，6月供应量依然处于高位。其中端午小长假三天便有1809套新货集中放量，且集中在番禺区，其他时间则有个别楼盘供货量较大，包括保利高尔夫郡和新都盛世名门，其中保利中达广场报价高达37000元/平方米。
成交方面，据经纬行研究中心监测显示，6月广州十区签约5778套，共计66.55万平方米，环比下降4.82%，同比上涨24.98%，签约均价为14454元/平方米，环比上涨5.1%，同比上涨10.87%；十区两市签约7974套，共计92.28万平方米，环比下跌4.74%，同比上涨7.97%，签约均价为12377元/平方米，环比上涨4.51%，同比上涨11.46%。
邓浩志认为，广州楼价上涨，其中高档物业价格上涨并不明显，反倒是刚需产品价格有上升的趋势。
经纬研究中心副经理许婉婷表示，6月成交均价攀至近两年新高，6月除了主打中小户型、低总价的高性价比项目持续热销外，部分改善型、中高价位的楼盘也吸引了具备一定支付能力的改善型客户的入市。目前，改善型客户入市的积极性已明显回升，部分中高端项目的成交正在持续回暖，进而在很大程度上拉升了全市均价，包括假日半岛棕榈岛别墅组团、嘉裕公馆、星汇文瀚、保利天悦及金域蓝湾别墅组团等。
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广州买家多数将豪宅用于自住
颐和集团营销总监陈勇表示，与北京、上海、深圳不同，广州豪宅客户主要将豪宅用于自住而非投资，而深圳一些高端物业买家有50%以上是投资客。广州豪宅需求和买家心态与外地不同，目前广州市场上的商业项目非常多，投资也相对住宅要高，所以一些有钱的投资者会将多余的钱投入到商业项目，其也比投资住宅高很多。
有业内人士透露，海珠区某豪宅端午节开盘，居然有客户带着亲朋好友，一次购买了6套单位，且全部都是自住。
而早前一位居住在凯旋新世界一期的买家曾告诉记者，她在该楼盘居住了7年时间，如今她儿子又在该项目的江景组团买了一套房用于自住。另外，凯旋新世界的工作人员透露，购买该盘的业主多将房子用于自住，不舍得将其出租。以前凯旋新世界开盘当天，一位从上海来的买家，连夜坐飞机赶来，从看楼到完成购买手续，搞到凌晨5点。他坦言：“我看过很多北京、上海、香港的物业，广州的豪宅还是有空间的，以这样素质的产品，均价超十万还是具有空间。”
广州楼市已走完上半年历程，开发商抄底裸卖陷入，玩着明升暗降的数字伎俩，以价换量的手段成为房企上半年稳赚不赔的“筑房术”。政府在城市化中开出一张张未兑现的“官方支票”。在金融市场上，二次下调存款准备金率、三年半以来首次降息、国内部分银行房贷利率回归8折。鲜有的货币政策微调常态化 难改房企“资本腾挪”格局。越来越高的楼盘规格，越来越低的均价，让人无从知晓楼市的价格走向。表面风平浪静的楼市，是否有人在算着第二部账本？第二部账本，是否才真正主导着行业前进，记录行业现状的规律？楼市半年，搜房网新闻中心年中大型策划，为你揭晓——被隐藏的价格规律，在上述基础上为你分析土地市场冷暖（夏日里的一股寒流）、解密房价真相（触底，是真相还是个玩笑？）、预测下半年的楼市走势（下半年的战场）。
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