[摘要] 6月20日，增城市国土房管局公布了一批楼盘的预售证，其中保利东江首府的78套产品中有8套是单价超过23000元/平方米的别墅产品，由于和70套洋房混合在一起计算，整批产品的均价被拉低至14149元/平方米，顺利取得预售许可证。
因“限价令”而一度陷入绝境的增城别墅产品正通过一种独特的路径突围。
6月20日，增城市国土房管局公布了一批楼盘的预售证，其中保利东江首府的78套产品中有8套是单价超过23000元/平方米的别墅产品，由于和70套洋房混合在一起计算，整批产品的均价被拉低至14149元/平方米，顺利取得预售许可证。
“其实增城楼市限价后，每个项目都是以整体均价去申领预售证，别墅、洋房的价格混在一起，已经没有别墅的概念了。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示，“增城限价标准的一刀切，造成了市场混乱，洋房和别墅应该设定不同的限价标准。”
经纬行研究中心经理朱欣苑也认为，原本增城一刀切的限价方式就不合理，开发商寻找合适方式进行变通可以理解。
“就房价调控目标而言，上半年增城的市场是自住型需求主导，成交均价较低，为下半年一些高端项目的上市争取了当地政府默许的空间。”朱欣苑说。
混搭拉低均价
记者在增城市国土房管局的网站上看到，保利东江首府此次共有78套单位申领了5个预售许可证，其中预售证号为增城房预（网）字第20110057号-3的8套单位为别墅产品，均为六居的户型，建筑面积在400平方米左右，总价在910万~1050万元，单价在23000元~25500元/平方米。另外4个预售证则是70套洋房产品，户型是五居，建筑面积200~300平方米，销售单价10390元~13500元/平方米。
这78套单位合计的总建筑面积为18958平方米，总价约为2.68亿元，最终折算的单价为14149元/平方米。
据了解，保利东江首府2011年的销售均价约为13500元/平方米，若按5％的限涨幅度算，今年该盘的销售均价不能超过14175元/平方米。以此计算，这批将预售的单位并未触及限价标准。
实际上，早在在保利东江首府之前，便已有项目通过这种混搭方式取得预售证。
3月31日，誉山国际申请了5个预售证，一共146套单位。其中编号为“增城房预（网）20100631号-3”的预售证包含了24套别墅产品，建筑面积在244~335平方米，单价都在22000~28000元/平方米。其余122套洋房单位的单价则只有别墅的一半，通过混合计算，这批房源最终的销售均价仅为15599元/平方米。
此前的2011年4月，增城出台限价政策，要求新盘只能在去年整体均价的基础上限涨5％，也就是不能超过7385元/平方米。在售项目价格也不得超过2010年该楼盘全年网签均价上浮5％后的价格。该限价措施并未区分洋房和别墅等产品类别，均为一刀切。
因此，增城的别墅产品受创颇深，有些项目甚至选择了封盘。据了解，保利东江首府光地价成本就已超过7000元/平方米，若按限价标准出售别墅产品，势必亏本。
“在限价的背景下，出现混搭申请预售证的现象也可以理解。”朱欣苑表示，这是开发商在不合理限价措施的压力下，不得已采取的解决方式。“拿地时按别墅的价格，但卖房子时只能卖洋房的价格，这显然是不合理的。”
黄韬告诉本报记者，其实限价以来，增城一直都是按项目整体均价批预售证的，“有洋房有别墅的项目好操作一些，纯别墅的项目就难办了”。
限价放水？
据了解，2011年，增城在售的别墅项目都是此前已取得预售证的，限价后才申领的凤毛麟角。因此，保利东江首府和誉山国际的别墅预售证此次能获批被认为是限价暗自放松的信号。
增城当地一位业内人士指出，在限价最严格的时候，单价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的，都无法进行网签备案。“今年则没有这个说法了，可以认为是一种放松吧。去年高价别墅备案不了，今年可以了”。
2011年11月，增城国土房管局以口头形式通知开发商，将原来所有楼盘在去年楼价基础上限涨5％、新盘限价7385元/平方米的限价政策收紧为从“2011年11月16日至2011年12月31日，住宅类单位（含现楼）单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。”
进入2012年，业界对增城限价在新一年度如何进行议论纷纷，但当地政府始终未给予明确说法。
黄韬说：“到现在都没有明文规定，也没有说清楚标准。只听说有内部传达，新盘不能超过8100元/平方米。也就是在去年均价的基础上限涨5％。旧盘理论上也是限涨5％。”
根据增城国土房管局公布的数据，2011年全市住宅均价为7666元/平方米，上涨5％后约为8049元/平方米。
朱欣苑表示，经历“红五月”和降息的利好后，购房者对市场预期已经发生改变，改善型买家和投资客纷纷入市，一些高端项目也开始加快推货力度，在此基础上，寻求突破限价政策限制的方法亦是顺理成章。而今年上半年，增城楼市的成交主力为自住型需求，成交均价较低，政府房价控制压力较小，因此下半年才有可能默许更多的高端项目上市。
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