[摘要] 对于市场的向左还是向右，小编无法明确告诉各位看官，只能告诉各位在政策上，各地政策微调多，下半年房产税扩容或不再是传说；当前各地成交“一片飘红”，但降价依然是主调，因为这个成交是“以价换量”的结果；工行取消85折优惠，其他各行暂时并没有跟风推进，房贷优惠“若隐若现”........
几载折腾，也就想着觅一处物美价廉的宅子。如今这楼市是越发的看不明，且说这调控虽尚有几分余威，然地方微调多多，谁也不晓得下半年会如何；这房价却是真真儿的降了不少，如若下半年回暖，今儿买房倒也划算；奈何的是，这房贷有些扑朔，如有优惠，倒也轻松。你说，这房我是买了呢？还是买了呢？还是买了呢？
说人话！
想弱弱的问一句：现在是抄底的时候了吗？
编者按：说句废话，对于刚需而言，只要达到购买的能力，什么时候买房都是的。对于市场的向左还是向右，小编无法明确告诉各位看官，只能告诉各位在政策上，各地政策微调多，下半年房产税扩容或不再是传说；当前各地成交“一片飘红”，但降价依然是主调，因为这个成交是“以价换量”的结果；工行取消85折优惠，其他各行暂时并没有跟风推进，房贷优惠“若隐若现”........
政策篇：地方微调多下半年房产税扩容或不是传说
（证劵时报）截止至5月10日，共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫调。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分，可以划分为：一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天津、 重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、 增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、杭州、芜湖。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、 上海、象山。八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、杭州、成都、昆明。
合富置业首席分析师龙斌认为，本轮房地产调控的方向是促进房价合理回归，保证市场健康平稳持续发展，获得通过的楼市微调新政的内容主要集中在支持刚需方面，是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。
调控大局难改变
本轮调控已进入关键阶段，面对各地此起彼伏的“托市”声音，有不少业内人士担忧调控效果的成果会被逐渐侵蚀。
也有业内认为，楼市预调微调是对“保经济”的一种妥协。龙斌认为，本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，所以大的调控的格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动，是因为遇到了现实的问题。“允许地方对房地产政策进行微调，是为了把房地产调控的负面效果降到，让市场的交投维持一定活跃度，因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的‘冰冻疗法’，一下子把市场的温度从三四十度降到了零度，市场受不了，经济也受不了，所以需要预调微调让市场保持一定的‘温度’，即活跃度。”龙斌表示， 房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关，调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”，恢复到平稳状态，如果一味打压房地产，将对整体经济不利，也不是调控的目的。
曹取认为，大的政策和最有影响力的政策制定者都是中央政府，出台或者废除都在中央手上，这些政策要是松动对市场影响非常大。地方政府会有小动作不断，但影响力并不大，核心政策地方政府无法触动。>>>>>【详细】
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房产税扩容或不是传说
（上海证劵报）国家住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产企业将出现新变化，房地产证券化投资成为新趋势。秦虹表示，今年房产税政策将会扩大试点，将集中在有限的若干个城市，但试点城市还没有最终确定，需要地方政府的配合。
□国务院已经明确今年要扩大房产税试点，具体城市名单、方案未定
□ 财政部将研究制定房产保有、交易环节税收改革方案
□ 相关部门正对沪渝试点展开评估，第二批试点城市或参考“上海模式”
今年年内，房产税扩大试点已是“板上钉钉”。>>>>>【详细】
广州暂未接到房产税试点通知
有媒体报道称，北京和广州进入房产税第二批试点城市大名单，计划将于今年下半年实行，引发各界关注。记者昨日采访相关部门了解到，广州暂未接到列入第二批房产税试点城市的通知。
据广州市国土房管局相关负责人透露，广州计划在年底启动房产税方面的研究，但“广州究竟何时开征房产税并未明确”。他表示，房产税开征试点扩大是大趋势，广州此次房产税研究只是及早进行政策等方面的准备而已。>>>>【详细】
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房价篇 成交持续飘红 降价依旧唱主调
近七成城市房价同比下降
（证劵日报）统计局近日公布的4月份70个大中城市房价数据显示，与上月相比，4月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的有43个城市，持平的有24个城市，上涨的城市为3个。另外，与上月相比，价格下降的城市减少3个，价格持平的城市增加8个，价格上涨的城市减少5个。综合以往数据， 这是自2010年10月份房价环比“下跌”以来，已经连续第7个月房价环比下跌。>>>>>【详细】
成交持续飘红
据房天下数据监控中心统计，五月第二周广州全市新建商品房住宅网签2338套，比4月周的1099套翻了一倍不止。这也是18个月以来的周网签数。上周广州全市虽然网签量略有下跌，但依然突破2000套，达到2139套。
楼市持续走热引发市场是否“触底反弹”开始回暖的讨论。广州市社科院高级研究员彭澎表示，广州楼市近期成交情况确实好过预期，但称之为‘触底反弹’则有些乐观，“当前楼市调控没有放松迹象，且市场供过于求矛盾突出，大量投资者仍处于观望，市场缺乏反弹支撑。”
有预测性数据称，5月至6月，广州市十区新货总量超过1万套，开发商的库存压力依然很大，该市下阶段楼市表现如何受到关注。广州地产专家韩世同认为，“五一”假期的楼市销售热是否持续，取决于开发商是否进一步以价换量。
降价被普遍认为是导致近期广州楼市成交火爆的主因，而在大量投资者“缺位”的情况下，业内认为，开发商为了促成成交，仍将保持促销力度，广州房价也仍将处于探底过程。彭澎表示，“如果坚持楼市调控不放松，房价进一步下探是大趋势。”>>>>>【详细】
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学位房够抗跌 也难逃降价命运
（广州日报）去年以来，广州房价普遍下调，但学位房俨然成为其中的抗跌品种。“和去年相比，学位房的价格略略降了一点，但幅度很小。”5月10日，东山口一带多家中介告诉记者。
“周边低层的学位房，均价要2.2万-2.3万。非学位房要价只有1.5元，价差四成。”东川一路一家房产中介章先生称。章先生说，去年到现在，房价总体来说略有下降，但学位房跌幅。业主的放盘价基本没有下调，只是讲数的空间大了一点。实际成交时，业主会让点利。
更多的学位房价格坚挺在“3万元”大关。梅东路一家中介向记者推介梅花村附近的20多年楼龄的楼梯楼单位。由于有省一级小学铁一小的学位，这个21平方的学位房要价65万元，均价3万元。
中原地产黄燕飞表示，在去年楼市深度调整中，学位房更具抗跌性的特征得到充分体现，但这也不代表学位房的价格不会随着大市的下跌而下跌。中原地产景泰二分行高级营业经理柳艳艳和龙口西分行高级营业经理梁戈对此都表示认同。柳艳艳介绍，白云大道板块学位房会比非学位房贵1000元/m2左右，但楼市深度调整，学位房也随大市下降而下降。梁戈称，他所在的分行一带，同类素质学位房与非学位房相比，若非学位房降1000~2000元/m2，学位房则仅降500元/m2。即学位房会降价，只是降幅比非学位房小。
带省一级学校中星小学学位的富力御龙庭，去年4月的成交均价为25700元/m2，今年4月则跌至22742元/m2，跌幅约为11.5%。御龙庭楼价下行，中原地产区域营业经理仇兆荣解释，原因是调控以来，该板块原本专找学位房的买家大幅减少，几乎绝迹，使得学位房成交由原本占总成交的30%~40%直线降至10%左右。>>>>>>【详细】
后市预测：
库存足够消化20个月 降价趋势难止
（羊城晚报）广州市房管局公布的数据显示，今年前三个月，广州一手住宅月均成交量只有约36万平方米，若以此计算，736.11万平方米的可售面积足够消化近20个月。
广东省房协近日表示，当前市场上商品房供过于求状况突出，库存压力未得到明显减缓。世联地产研究认为，2012年房地产行业将迎来去库存化周期。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文此前亦表示：“2012年，卖楼难已经注定是一个事实。”>>>>>>【详细】
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房贷篇：首套房贷8.5折利率“若隐若现”
（财经日报）记者昨日获悉，工行从总行层面“暂停首套房贷8.5折利率审批”，贷款利率重回基准水平。与此同时，中行、农行、建行、招行等仍有利率8.5折优惠；但是，已经有银行开始酝酿“跟进”工行的措施。
“目前仍在优质客户中实行首套房贷8.5折利率，但不排除未来也有取消优惠、重回基准利率的可能。所以现在会建议客户尽早办理按揭。”一家国有大行某支行信贷负责人对本报记者坦言。
而在一位大型国有银行上海分行个贷部负责人看来，工行取消首套房贷优惠利率的“总行行为”，是基于其自身资金和业务发展情况而定，“在政府要求商业银行支持首套房贷的情况下，不确定未来银行是否会大规模跟进。”他表示。
历时仅一个多月的首套房贷8.5折优惠利率遭遇“夭折”，主要反映了去年以来银行对资金的渴求。
本报记者从一位银行内部人士处了解到，对于个人按揭贷款，总行层面主要从两个角度考量政策：一是直接政策，即总行直接规定“不超过8.5折利率”或“不超过基准利率”等；二是考核制度，即每一笔贷款资金所能带来的，该不得低于某个指标。
“虽然往年银行在首套房贷上也采取过优惠政策，但今年的政策和经营环境已经不同。”该人士透露，如果是在贷款利率下调，但资金指标不变的情况下，则银行很可能会被动选择重提利率。
而其所说的经营环境不同，很大程度上也体现在对能够获得优惠利率的客户鉴定上。“也就是说，往年只要鉴定该客户是否VIP客户或提供多少规模存款，即可以很快确定这个客户能否享受优惠利率；但这一轮利率优惠政策，是基于银行内部综合指标测算的基础上，客户是否能够通过资金综合测算无法直接确定。”该人士说。
本报记者从多家银行了解到，目前商业银行对个人房贷的综合评价体系主要包括贷款客户的年龄、职业、学历、收入等自身指标，以及贷款成数、贷款期限、收入还贷比、贷款违约损失率等贷款类指标。
“大家都在静观其变，看工行取消首套房贷利率优惠后的业务影响情况。”上述大型国有银行上海分行个贷部负责人对本报记者坦言。>>>>>【详细】
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专家建言
购房别被政策左右
对于刚性需求的购房者如何理性地选择合适房子的问题，龙斌认为，需要买的才是刚性需求。既然需要购买，就不要受到政策的影响，不要因为政策不买房。
合富置业首席市场分析师龙斌认为购房者要根据自己实际情况来定：一是确实需要买，虽然有刚性需求现在不买，但可以租。二是购房能力到了哪个程度，能力差不多了，职业也稳定，存款也够了，可以考虑寻找自己的物业。
龙斌进一步分析，如果能用合适的价格，在合适的区域，购套合适的房子，那是一件非常幸运的事情。不过，这种机会比较少，关键还要看购房者需要什么样的房子，，现在需不需要买房子；第二，想买哪里的房子，什么样的房子；第三，有没有购房能力。这三条满足了，就可以考虑购房。长远来看买房子一定不会亏。>>>>>>【详细】
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