[摘要] 小产权房要迎来大动作了？近日召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，国家土地执法监察局局长李建勤表示，将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房。北京已经开始试点清理小产权房。
国土资源部动刀治理小产权房，专家表示应慎重，在广州
小产权房要迎来大动作了？近日召开的推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，国家土地执法监察局局长李建勤表示，将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房。北京已经开始试点清理小产权房。这也意味着，以不合法名义存在已久的小产权房“毒瘤”，终于要开刀医治了。
不过，业内专家表示，小产权房情况复杂，规模庞大，还牵涉土地制度改革，处理起来应该慎重。暨南大学教授胡刚认为，现在不宜给小产权房动“大手术”。
北京 一官员因对小产权房监管不力获刑
据了解，去年，国务院已经成立了小产权房清理小组，清理小组由国土资源部和住建部牵头。下一步，国家将按照积极稳妥原则，清理小产权房。
李建勤表示，将组织研究选择试点城市，在试点基础上总结完善政策，妥善处理好现存小产权房，“今年会抓紧试点工作，目前还没有完整统计小产权房的数据。”
日前，国土资源部宣布今年将对北京等“小产权房”问题突出的城市开展试点清理。同时，北京市已出现首例对监管不力的国土资源系统官员追究刑责的案件，北京市国土资源局怀柔分局科级干部曹建明因怀柔区“水岸江南”的违法房屋，被推上了此事的风口浪尖，最终因玩忽职守获判缓刑。
不过，根据北京媒体的报道情况，部分小产权房仍然逆势而涨，有的楼盘均价甚至有赶超本区大产权房的态势。由于建成前监管乏力，建成后购房者笃定政府为保稳定“不敢为难老百姓”、限购令和高房租对“京漂”的压力，是小产权房市场仍然红火的几大原因。
李建勤表示，小产权房是指集体土地上建的房子，卖给非本经济村组织成员。比如，农民宅基地拆除后盖成商品房，城里的市民去购房，就是小产权房。国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。但由于小产权房一直处于监管乏力的状态，并且房价低廉，因此时至今日，小产权房在一些一二线城市发展兴旺。
相关新闻:
80后美女要住厕所! 被高房价逼的行为艺术(图)
下一篇:万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
广州 楼市低迷小产权房成中介求生途径
相比一些商品房，目前市场上的小产权房仍然是以价格取胜。在广州东圃镇的迎海花园，就有一套46平方米的小产权房，售价是35万元。记者现场看过，这套小产权房户型结构合理，实用率高，采光也相当不错，并且所在的小区与普通的商品房社区几乎没有区别。不同的是，小区里贴了不少带“出租”字样的传单，表示着这里的自住率并不高。“原来的村民很多都自己在外面买房，然后这种房子用来出租或者出售。”一名小区的工作人员告诉记者。
随后，记者从附近的中介处了解到，目前东圃镇商品房二手楼价普遍在1.2万-1.3万元/平方米。算下来这套小产权房的单价大概是7600元/平方米，比市场价低了不少。据该中介人士表示，这些在市区的小产权房，由于地理位置好，交通方便，在租金上与一般的商品房没有区别，房价也不会像郊区的小产权房一样便宜，但比商品房还是便宜一大截。
虽然对小产权房的风险有认识，但不少人会“赌”一把。“像我们这样的人，想在广州套商品房根本不可能，所以我有同事就买了白云区小产权房。”中介阿兴无奈地表示。
记者还了解到，由于现在二手楼市成交低迷，因此小产权房也成了中介求生的一个途径。一名中介人士就透露，小产权房买卖的也跟二手楼市一样，因此尽管买卖小产权房违法，但还是会有一些小中介铤而走险。“我们一般都会把小产权房的风险说清楚，小产权房屡禁不止，主要是因为有市场需求，不能怪在我们头上。”而记者在网上也看到，还会有中介会明列出所售房源是小产权房，以此吸引买家。可见小产权房的买卖已经一定程度上成行成市。
据满堂红研究部高级主任肖文晓介绍，由于小产权房交易一般都是私下交易，因此清查工作很难开展，具体规模很难掌握。以广州为例，广州的小产权房主要分布在城乡接合部，比如白云、黄埔、芳村、天河等都有小产权房分布。
相关新闻:
80后美女要住厕所! 被高房价逼的行为艺术(图)
下一篇:万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
小产权房众生相 “这更像是一场赌博”
“居者有其屋”，这是中国人从古代延续至今的梦想。不过，在楼价高企的今天，对于相当一部分人来说，连做房奴的资格都没有。因此，小产权房才有了可生存的空间，才有很多人趋之若鹜。
对于这些人，买小产权房就像一场赌博，如果赌赢了，那离幸福就近了，如果输，就只能认了。
刚买的“别墅”就成了违章建筑
方先生：2006年买了白云区小产权房，总价22万元
谈及2006年自己买卖小产权房的经历，方先生仍然感到唏嘘不已。“就像一个美丽的梦想，最终还是像肥皂泡一样破灭了。”
方先生是某外贸公司的管理人员，月入过万元，在市区已经有一套两房。但当时，方先生和太太打算要孩子，因此他们打算换房。由于手头积蓄不多，在朋友的介绍下，方先生决定买白云区的一套小产权房。“虽然是村屋，但交通很便利，而且靠近白云山，风景也不错，如果改造一下，就是一独栋别墅。”就这样，方先生和该村的一位村民签下了购买协议，总房价22万元。为了保证安全，方先生和原业主还特意到白云区一个律师事务所进行了买卖合同的见证。
自以为万事大吉，方先生就开始了他的别墅改造计划。大概过了一个月，方先生的计划已经成形，开始付诸实践。他将原来一层的平房加装成了两层的复式。“原来业主看到了，非说这样的做法有问题，会影响整栋楼的安全，但我请的建筑师作了评估，说没事。”但最终，方先生的“别墅”还是被村里认定为违章建筑，要求拆除。
这时候，方先生才惊觉梦醒了。“买了小产权房，终究不是自己的，对方想要毁约就毁约，这样住得太没有安全感了。”于是，方先生决定到法院告原业主，要求退还购房款。
最终，法院判令原告与被告的房屋买卖关系无效；判令被告返还购房款22万元及利息。“虽然损失了几万元的建筑费，但好在没有一直错下去，如果真盖成了别墅，装修一新，恐怕是为别人盖的。”方先生最后还是卖了两房，换了套三房。“虽然楼价很高，但买来就是自己的，也放心。”
担心小产权房的拆迁补偿不一样
刘先生：2003年，买了员村一套90平方米小产权房
跟很多人购买小产权房的经历比起来，刘先生一家应该算是很顺利的了。2003年的时候，他花了不到20万元买下了员村的一套90平方米的小产权房，居住至今已经快十年了，一直相安无事。
“我们买小产权房时，商品房也才4000多元/平方米，但小产权房单价不到2000元。”谈及当初的买房经历，刘先生表示还是因为小产权房的价格够吸引人。
刘先生一家三口习惯了在这里生活，并且，随着周边房价的不断攀升，刘先生小区的房子同样是水涨船高。“像我们这种小三房，的出价到了70万元，不过我们是自己住的，不打算卖，而且没有房产证也没法卖。”
不过，员村因为规划涉及到拆迁，刘先生有点担心，“虽然住了这么久，但我并不是他们村的村民，到时候拆迁补偿会一样吗？”无法买卖、拆迁补偿的风险，一直是刘先生心中的一块石头，未来会怎样，仍然充满变数。“说到底，肯定不如买商品房自在。”刘先生最后表示。
房价超便宜但还是不想冒险
小芳：48万元想买东圃76平方米小产权房
“买还是不买？这真是个难题！”小芳是新广州人，老家在河南。刚毕业时，她就和男朋友一起南下广州打拼，最终男朋友离开了，只留下她在广州独自奋斗。经过八年抗战，小芳也有了二十多万元的积蓄。“可以考虑在广州套小小的房子了。”
来到了各个楼盘，咨询了几大中介，小芳才知道身为蚁族的不易。相比几年前，现在广州的楼价已经有天壤之别。“市区的一手楼都是2万元/平方米以上，好一点的二手楼单价也都上万元了。”不过，只能“望楼兴叹”的她终于看到一丝曙光。
她从朋友那里听说东圃有很多小产权房卖，环境、建筑跟普通的老式小区差不多，但价格要便宜一大截。她在网上查了一下，还真就碰到了一套两房的小产权房单位。在中介的带领下，她来到了东圃前进村的某住宅楼。“76平方米的两房，总价才48万元，经济又实用。”看了房子，小芳一下子就喜欢上了，虽然房子有十二年楼龄，但房子保养得还比较新，户型也很实用。“这样的房子如果是商品房，在东圃怎么也要120万元以上。”
只是，在动心之余，小芳有点担心，小产权房买卖没有保障，而且要一次性付款，以后也不能到银行抵押。“你放心，我们会签买卖合同的，我就是本村人，不会不守信用。”看着业主很真诚，小芳还真愿意相信他。“我太想有个房子了，而且这是两房，还可以把爸妈接过来。”
到底买不买？“房价的确很有诱惑，但如果万一房东以后反悔，我多年的积蓄和爸妈的养老钱，岂不都要打水漂？”小芳最终还是决定把买房的冲动压一压。
相关新闻:
80后美女要住厕所! 被高房价逼的行为艺术(图)
下一篇:万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
专家建议 小产权房清理应在“土改”之后
其实，小产权房是中国房地产业发展过程当中的遗留问题。上世纪70年代后期农民进城务工，他们需要在城市里买房或租房，有了小产权房的雏形；其次是1998年房改之后，商品房供不应求，推动了小产权房的发展；最后，随着城市化进程的加快，农民进城、大学生毕业后大多选择留在城市里工作生活，价格相对便宜的小产权房成为他们置业的。
一直以来，小产权房以尴尬的方式顽强地生存在房地产市场。但究其本质，小产权房是由土地供应双轨制产生，所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。而小产权房所属的土地通常是集体所有，不允许在市场上流通。
因此，小产权房的处理，不仅数量庞大，还涉及土地制度的改革以及不少农民的利益。虽然去年，有消息称，国土资源部将取消土地供应双轨制，但并没有确切的执行时间和方案。
房地产专家韩世同
先合法流通再通过回购商品化运作
首先应对小产权房造册，弄清楚小产权房的不同类型等才能最终找到合理的处理方案。他还建议，不妨给小产权房一个身份，让其能够在市场上流通，才能让开发商可以通过回购进行拆除或者重建。“让小产权房合法流通起来，然后再商品化运作，才可以真正清除小产权房‘毒瘤’。”
业主补交土地出让金后放产权证
小产权房虽然违法，但有部分的合理性，建议应让业主补交一定数量的土地出让金，将集体用地变为国有用地，从而符合法律规范，然后补发产权证。除此以外，政府和村集体还要进行一些利益方面协调和平衡，才能有助于和谐地解决小产权房问题。
暨南大学教授胡刚
现在还不宜放开小产权房
小产权房牵涉的是大的土地制度改革的问题，现在如果承认小产权房身份，对商品房市场冲击很大，现有的游戏规则会被打破。目前，有关部门一直表示买小产权房非法，如果当初违法购买小产权房的人因此受益，不仅对其他人不公平，也是对法律权威的否定。因此，“要解决小产权房问题，应该是先解决土地改革，再进而寻求针对小产权房的办法。在这之前则建议不宜大举治理小产权房。”
相关新闻:
80后美女要住厕所! 被高房价逼的行为艺术(图)
下一篇:万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
开发商看小产权房
万科总裁郁亮
建议小产权房改成 出租
日前，万科总裁郁亮在某论坛上表示，中国正经历较快的城市化进程，在解决百姓居住问题一事上，政府的压力很大，单就广东而言，过去十年盖了406万套房子，但是增加了806万个家庭。他建议，将小产权房改造成 出租，既化解了社会矛盾，同时又解决了第二代农民工的居住问题，不失为一种两全之策。
潘石屹
最根本办法是消灭土地双轨制
早在几年前，潘石屹就曾对媒体表示，解决这个房地产“黑市”（指小产权房）最根本的办法是消灭土地的双轨制。将城市的土地和农村的土地统一起来，这可能是解决黑市土地最根本的办法。就跟打击走私、打击外汇券的黑市一样。
律师提醒
小产权房交易不受法律保护
长期租赁合同亦无效
根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<２００１>４２号）第１２条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。因此小产权房的买卖实际上并不受法律保护。
虽然买卖合同无效，但不少小产权房的交易还是会签订购买或租赁协议。广东博厚律师事务所律师程磊就表示，她经常接到小产权房纠纷的案子。据她表示，主要原因是因为小产权房价格迅速上涨，村民反悔要求收回房屋；小产权房没有房产证，不能在银行抵押；小产权房没有经过质量验收，出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护；小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。如果遇到征收，补偿受益人是农村集体组织。如果小产权房本身属于违章建筑，买受人将无法得到任何补偿。
此外，还有一种以租代售的形式，双方以20年为期签订租赁协议，期满后再签。不过，广州金鹏律师事务所律师林勋华表示，尽管按照《合同法》，20年的租赁合同有效，但由于小产权房身份特殊，所签订的租赁合同仍然无效。
记者手记
投资小产权房者多有投机心态
尽管买卖小产权房风险极大，但在现实中却有不少人愿意以身试法。最近，某单位的阿荣，正打算和一帮同事去同和看小产权房。“知道按法律不能买，但商品房买不起，况且我们人多，以后万一有什么事情，大家可以一起争取权益，感觉上更有保障。”实际上，除了自住客，小产权房还成为部分人的投资选择。最近伍小姐就买了龙归地铁站附近一个村的地皮，现在房子已经建得差不多了。“我是用来投资的，部分出租，部分出售。面积从50-100平方米都有，单价才3000元/平方米，应该会很好卖。”她表示，并不担心小产权房的风险，“做生意本来就有风险，而且我也有朋友因此赚了钱。”
尽管小产权房交易一次次被相关部门叫停，法律也不提供任何保障，但小产权房之风仍然盛行，这背后不乏一些购房者、建房者的投机心态。因此购房者买小产权房通常是“扎堆”买，规模越大越受欢迎，以备今后“维权”人多势众。当然，商品房房价高企，也是不少人铤而走险的重要理由。因此，小产权房的处理需慎之又慎。
相关新闻:
80后美女要住厕所! 被高房价逼的行为艺术(图)
下一篇:万科测出安信地板甲醛超标 已启动更换补偿
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
