[摘要] 一直以广州第一豪宅身份定位自己的“大一山庄”尽管销售方面颇为低调，但2012年春节后广州市规划局的一袭公文让其再次成为关注的焦点。
一直以广州豪宅身份定位自己的“大一山庄”尽管销售方面颇为低调，但2012年春节后广州市规划局的一袭公文让其再次成为关注的焦点。
近日广州规划局的文件显示，根据的规划，大一山庄建筑栋数将从原来的80栋调整为95栋，但总的建筑面积却减少了约15%。
规划调整可多售17亿元
2011年11月，楼盘开发商广东中力旗下的广州高雅房地产开发有限公司再次向规划部门提出修改规划，拟将项目地块建筑栋数从80栋调整为95栋。规划修改后，该地块的住宅建筑面积“缩水”17%，从原审批的123771平米减至102642平米。
在规划局网站“规划在线”上进行批后公示的内容显示，规划局于今年1月20日再次批准了大一山庄的规划修改申请，该楼盘总用地面积没有变化，计算容积率建筑面积变成了113569平方米，减少了21169平方米，容积率下降到了0.75，绿地率为40.5%。与此同时，建筑的栋数也从2010年版的80栋增加到了95栋。
事实上，这个诞生自2005年的广州地王历时6年才终获销售许可证，而期间亦多次进行了规划调整。
2008年，开发商把项目中南区进行了规划调整，在原来的规划上微调增加了9栋，部分产品调整为350-500平方米的产品，并在2009年下半年报入规划局。
而根据规划局2010年5月11日批复的修建性详细规划，该楼盘的建筑面积是151536平方米，建筑栋数为80栋，计算容积率建筑面积为134698平方米。
不过，大一山庄项目工作人员向观点地产新媒体表示，按照目前所给出的数字，看上起的确是可以多建15栋，但总建面却减少了。对方称事实上确实项目在做减法。
其表示，目前正在进行项目中南区的开发，但年前公司觉得密度太大，对项目整个规划及个别别墅的景观有影响，所以才申请进行规划调整。
据对方表示，实际上这个项目的别墅数量是从79栋欲上涨至101栋，最后才下调确定为95栋，主要还是为了增加园林景观的面积。
不过，有业内人士亦给调整后的大一山庄算了一笔帐，如果按照此前的售价不变，即每套8500万元的均价计算，增加的别墅若成功卖出，能为开发商带来17亿元的收入。
不能网签的5套交易
不过，莫说这17亿可能增加的收入还不见踪影，此前已经开发完毕进入销售的部分，大一山庄目前的销售收入也并不算多。
就在大一山庄规划调整被广泛报道的当日，亦有媒体注意到，根据广州阳光家缘网站显示，该项目已经拿到预售证的59套住宅中，一套都没有卖出去，销售数量为0。
对此，大一山庄相关工作人员对观点地产新媒体解释，项目并不是没有卖出去，只是没有去做网签。事实上，从去年开售到现在该项目已经卖出去5套，回笼资金约3-4亿元左右。
经过去年的房产证风波之后，似乎大一山庄的工作人员对此事也并不太遮遮掩掩了，反而坦然相告，直言称因为该项目每套别墅都有两个房产证，而目前已经成交的买家基本是处于限购对象，无法登记网签的。所以项目方面虽然和买家已经签订了销售合约，完成了交易，但因不能进行网签，因此网上显示依然是零。
去年有报道称，2010年10月15日，广州颁布并开始执行的限购令，本来是针对消费者的一则条令，却让大一山庄也受困限购令而处于无法开盘面世的尴尬境地。
因为大一山庄目前建成的产品基本以别墅为主，面积都在一千平米左右，但是由于某些原因，大一山庄的这些别墅基本都是两个房产证，需按两套房计算，在限购令之下，毫无开盘出售的可能性。
据当时报道称，公司方面将项目开盘时间推至2011年年初。不料进入2011年后，限购政策不但没有撤销，还不断加强。显然，已经拿地五六年有余的大一山庄无法慢慢等待限购的撤去，而是在去年下半年低调开售了。
上述人士称，去年因为北区处于整改之中，因此销售工作进行得比较低调，而今年大一山庄将出现集中宣传销售期。齐聚透露，今年3月开始，该项目将加大宣传力度，而6月将集中开售。
该人士还表示，公司方面承诺买家，在交房入住之前，一定会将房产证办理下来。其称，一些买家也在自己寻找办法购买，比如找有购买资质的亲朋好友，或许以公司名义购买。
对于此情况，广州地产资深专家韩世同称，如果以公司名义购买，是否以后会产生商业项目房产税的问题还需要仔细研究。
不过，韩世同也表示，虽然这样的交易方式或存在风险，但从交易过程来看，并不存在违法的行为，因此只要买卖双方不出现反悔或一房多卖等情况，基本上也没有太大问题。
其认为，以这样的交易方式，开发商如果进行一房多卖就会出现违法，但买房者则因没有登记在案，权利也很难受到认可和保障，不过以大一山庄的开发商而言，应该也没有必要为了几千万就惹上官司，所以相对还是可以进行的。
韩世同举例称，这样的交易方式在广州并非没有先例，麓湖高尔夫庄园里面的别墅项目也是没有登记的，但只要开发商不赶业主，其他人也对此做不了什么事情。
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