[摘要] 对于12月12-14日在北京召开的中央经济工作会议的精神，中央制定了：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
对于12月12-14日在北京召开的中央经济工作会议的精神，中央制定了：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。大家关注焦点是中央强调是：房地产调控不会放松，基于中央的这个宏观定调，所以大家都认为2012年房地产会比2011年严峻形势，并形成楼价肯定呈下降大跌趋势的共识。对此，工商联房地产商会理事、全经联研究院研究员、华南地产研究院高级研究员吴新坚，回答广州媒体记者网友的关注的热点话题：
，房价会软着陆，明年楼价处于相对平稳相持阶段！这次中央经济工作会议的精神用四个字概括：“稳中求进”。 “把房价回归合理水平”报告9个字眼当中，这里面有两个关键词需要特别解读与理解，“回归”，“合理”。 “回归”就是回到原来的水平，这个标准如何界定，“回归”，带些感情色彩，主观意识的字眼，对此本人解读为稳定“楼市”将是2012年中央经济工作重点的重点，所以，2012年中央对房地产调控，将由以“调控房价”为目标，转变“调控房地产内部结构为主-房企转型调控”。 经过2011年调控洗礼的国内房企将由“大象”变成“狼”。由前几年疯狂巨资储备土地，变成理性，更计划低价储地策略，以现金为王的过冬模式与压力，让房地产商在一级土地市场激流而退，资本市场频频利空让他们远离“地王”；并由大跃进盲目扩张，变成经营更有目标有计划，在资金、资源储备上更充分，减少工程开工量以及开工速度，精简人员，从源头降低企业生存成本。近期所谓房企危机论，生死劫，破产论 ，房企资金链断裂，退房潮，建筑工人失业…其实被资本市场、媒体放大了？我本人认为，国内房企财务与现金流不会我们预测和想象那样糟糕。
所谓“房价合理”，处于国内国民生产总值增长幅度（GDP）与通货膨胀（CPI）之间平均值。就可以说，这样增幅的房价是合理了。如果中央把2012年国民生产总值GDP增长幅度为9%，通货膨胀C PI控制5%之内，就是说房价年升幅7。5%是合理的，是符合并能保障国民经济健康发展需要。据统计，2011年全年楼价在下调10-20%复杂背景下，仍然比2010年5.5%左右升幅。国家统计局今日公布数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%
第二，房价将回归合理 预计2012年普通商品房成交总量会放大同时，吴新坚分析，根据中央经济会议的精神，2012年金融货币政策，强调是“稳定性，灵活性，微调性”，随国内通货膨胀（C PI）持续走低，抑通货膨胀已经实现了，2012年央行1-2次降息的可能，预期减息会提前2012年春节前释放。乐观估计明年会下调4-5次存款准备金率，释放流动性1.6万亿元流动资金左右，信贷增长8万亿元左右，这部分资金将以不同融资形式流入房企，对目前整日喊“穷”，面临现金流资金链即将断裂压力与风险的房企来讲，无疑找到“解放军”，找到活水，找到氧气。限购、限贷政策，特别一线城市限购让开发商预期资金回笼受阻，利息上涨让房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升，从8%上升到20%左右平均资产负债率达到71.36%，负债达70%表明房企已无可抵压资产丧失融资能力。据140多家上市房企公布的公司债务数据显示，超过8成的上市房企负债率超过70%，部分达到80%的警界线，房企缺钱是相当严重的，也是事实。但很多房企在2005、2006、2007、2009、2010年楼价与地价疯长时，积累储备一定资金，所以说房企的生存能力还是相当坚强。试想想有了钱，或者融资以及财务成本下降，现金流缓解房企还会主动降价卖楼吗？这个答案是肯定。加上目前部分银行已经对首套房房贷客户实行利率差待遇，如首套房客户可享受基本利率7折优惠，房贷微调必然会拉动刚需与民生型对普通商品房的巨大需求，直接放大普通商品房的成交量，成交金额。有刚需、民生、理财三大市场需求交汇叠加的支撑，本人乐观认为，明年的2012年国内房价会软着陆！成交量会放大，我所指是普通商品房以及商业物业，一线城市高档豪宅仍走不出滞销的困局，总的来说，2012年楼价将处于相对平稳相持阶段！
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