[摘要] 刚刚结束的中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这一个政策定调，让不少商家对后市的预期更难言乐观。为规避未知的风险，商家们纷纷选择行动，在最后一个月份里，各区新盘如雨后春笋争先亮相。
刚刚结束的中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这一个政策定调，让不少商家对后市的预期更难言乐观。为规避未知的风险，商家们纷纷选择行动，在最后一个月份里，各区新盘如雨后春笋争先亮相。据本刊记者初步掌握的信息来看，年底前广州将会有9大全新项目正式推出市场，与其他新组团一起，形成今年的最后一波推货高峰。有操盘手表示，楼市后市是个未知数，只有先开抢明年粮了。
赶工抢在年底推售
尽管不少商家今年内的收成都还不错，甚至有的早已完成了任务，但都希望最后这个月里能再多收三五斗。金沙洲某大型楼盘的操盘手对记者说：“明年的楼市恐怕会更淡一些，我们只有先抢明年的粮了，能抢多少是多少。”即使是“皇帝女不愁嫁”的老城区楼盘，有营销总监也对记者表示了忧虑：“调控要继续，信贷政策也难说，明年情况谁也说不清楚，我们还是决定赶紧出货。”
本刊记者近期走访多个即将发售的新盘了解到，由于都想赶在年底前发售，楼盘不少都在赶工。荔湾芳村片区的保利公园九里，楼宇只建设至10层左右，现已开始接受优惠登记，并在临时售楼部处开设了临时样板房供看楼者参观，“你只要看装修标准就行了，尺寸会和真的有些出入”。“邻居”中铁荔湾国际城的样板房也在赶工，销售人员说：“预计下周就开放了，收筹时间预计为一个星期，刚好到月底就开卖。”越秀区的东方文德广场、海珠区的力迅时光里、番禺区的时代外滩等新盘，都或在赶做样板房、或在赶建园林。
刚需成为必争市场
调控至今，在多个大城市成交低迷的当下，广州楼市每月将近50万平方米的成交量还算可以，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。如今的市场中谁还会买房？一是刚性需求，一是较少受政策影响的高端换房需求。年底的这一轮营销争夺战，瞄准的正是刚性需求市场。
统计发现，即将发售的9个新盘中，有7个楼盘的产品都以70多-120平方米的两房及三房单位为主，总货量粗略估算有近3000套，力迅地产营销副总监李洁表示：“我们的产品基本面向刚性需求，这才是市场的主流。”在保利公园九里，销售人员指着其交楼标准对记者说：“针对刚性需求的产品，2500元/平方米的装修标准已经足够了。”记者在市场中发现，这批产品的设计都以实用为主，不少产品都带有入户花园及可变空间设计，整体性能较好。有操盘手表示，市场变幻的时刻，要想抓住购买力，没有过硬的产品就等于一个武士没有了有力的武器。
定价要看登记情况
计划在本月底发售的新盘，目前大多数都已处以诚意登记阶段，通过实名制的诚意登记，商家可以摸一摸买家的底。这个阶段，不少楼盘报出了“吹风价”以作试探，看楼者却不以为然。有看楼者对记者说：“调控之下，很多商家年底要冲业绩，开盘价应该会比较合理的。现在的放风价都是乱说的，不信你看看。”看楼者这种冷静的底气，与商家的营销态度很契合，“根据到时的登记情况再看吧，我们不到最后一天，都无法知道价格的。如果硬要我们报价，我们只能告诉你，现在旁边的二手楼的价格是多少。”有楼盘营销人士表示。文/记者 陈玉霞
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项目旁边的龙溪路，据说以后要由两车道改成六车道
荔湾
中铁荔湾国际城：双水岸滨水社区
中铁荔湾国际城是中国铁建地产在广州的个项目，预计本月底发售。
项目位于芳村龙溪路（原高尔夫球场的A、B地块），自驾车经花地大道-龙溪大道可达，坐公交车到芳村花园总站再步行五六，从坑口地铁站步行到楼盘则有点远，需要15-20。
楼盘目前的周边环境较差，门口两车道的龙溪路显得较为拥挤，据介绍，以后要扩建成六车道。步漖村内移动商贩随处可见，不过转入楼盘，环境就有所改观。现场可见，四栋楼宇已建至约20 ，部分园林已经成型，售楼部已对外开放。据悉，楼盘占地面积为5万多平方米，规划建成9栋30多层的住宅，绿化率有67.5%。在小区东边正在施工建设一个过万平方米的高尔夫主题公园，业主可以刷卡进入。项目位于佛山水道和珠江支流花地河交会处，是一个具有两条水岸线的滨水社区，与佛山水道一水之隔的对岸，便是正在建设中的数百亩的葵蓬生态公园。现场可见，水面与公园的视野都比较开阔。
在配套方面，据介绍，楼盘内将设有幼儿园、会所和商业中心等，与荔湾区妇幼保健院步行距离五六，原高尔夫地块内规划有小学、中学、地标性商场等，距离楼盘都在10内。
记者在现场看到，9栋产品基本呈点状分布，两梯三户或两梯四户设计，产品实用率约为82%。预计在本月底推售的是1栋和2栋单位，主要包括80多平方米的两房、90多-110多平方米的三房及130多平方米的四房户型，可满足首次置业者和首次换房者的需求。这两栋单位位于小区最南侧，最临近龙溪路。三房单位主要是北向望花园、望水道，景观好，带有入户花园和大型曲尺型阳台等可改造空间；两房单位朝南，带入户花园，但望马路，或多或少会受到噪声影响。
楼盘旁边芳村花园目前的二手成交价在1.3万-1.5万元/平方米之间，销售人员称“开盘价会参考这个价格”。中铁2010年获得该地块的楼面地价分别为7400元/平方米和7296元/平方米。
（文/图 陈玉霞）
优
●景观好视野开阔
●“品”字形点状布局
劣
●周边环境有待改善
●生活配套暂不完善
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销售中心内保存了原地块的大树，环境好
荔湾
保利公园九里：中小户型卖1.3万元/平方米起
从保利公园九里现场销售人员口中，听到的是挺不确定的消息：项目很可能会在下周末发售，也可能会在这个周末发售；推售货量可能是一两百套，也可能是两三百套……不过，对售价却说得比较确定：1.3万-1.7万元/平方米，当然，1.3万元/平方米的单位不多。
上周末下午，记者在楼盘现场看到有六七台看楼客，感觉比较热闹。不过部分楼宇的工程进度可能赶不上，想在近期拿到预售证发售可能会有一定的难度。销售人员也说，110平方米的三房有可能会在今年年底发售，也有可能要等到明年，还没有最终的定数。据介绍，首批推出的是70多平方米的两房和90多平方米的三房，从楼盘的介绍资料来看，还有50多平方米的一房。
保利的产品都偏重于紧凑型路线，室内通道少，减少空间浪费，飘窗较多，增加室内空间。由于样板房没有设在现场，通风采光情况及景观等无法确定，销售人员说，北向部分单位能北望花地河河景。奇怪的是，销售人员称楼盘的实用率约为81%，但资料显示，建筑面积为78.9平方米的两房，套内面积达67.4平方米；建筑面积92平方米的三房，套内面积达78.4平方米，实用率均达到85%。从现场样板房来看，90多平方米的三房，房间空间都比较宽敞，但没有设计带独立洗手间的主人套房。
销售中心内，保存有原地块的一些大树，环境较佳。楼盘外的花地河，经过改造后变得非常漂亮。不过，在楼盘内可见高压线，销售人员说，这些高压线以后会深埋地下。当记者表示要到周边走一走时，销售人员说：“不要了吧，周边灰尘较大，环境还在改善中。”在楼盘南面及西面，有城中村和工厂，销售人员说，广州正进行城中村改造，以后这些都会搬走，至于何时会搬走，销售人员表示“不清楚”。出了销售中心往右步行十来20就是武广高铁线路，附近士多店的老板说：“晚上会有点吵，但影响不大。”对于周边的环境，销售人员说：“如果一切改善之后，早就不是这个价格了。”
楼盘旁边有小型的公交车总站，有207和838路公交车，记者从楼盘打的士到地铁坑口站，不到5。（文/图 张秀钦）
优
●保利品牌，实用户型
●邻近花地河、葵蓬生态园
劣
●周边环境有待改善
●武广高铁或有影响
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除了阳台，客厅还有侧面墙的大窗户采光
海珠
力迅时光里：主打刚需市场的海珠盘
力迅时光里是海珠区下半年少有的新盘之一，也是力迅地产今年继天河区的力迅T之后的第二个项目，据称“作为标杆作品来打造”。样板房于本月11日开放，预计会在本月底或明年1月初开售，现正接受额外9.6折的诚意登记，首期货量只有百余套。
从地铁二号线市二宫站出来走几步，便可见楼盘的指示牌，周边生活配套完善，地铁站、公交车站出门四五就有，万国广场、海逸购物中心、农贸市场等也就是两三的。由江南大道中往南田路方向再走两三便能见到楼盘的招牌，不过楼盘并不在马路边上，而是往里走五六十米才能到达，地处闹市区，但受噪声的影响相对较小。
楼盘规模较小，3栋楼围绕着一个小型园林，园林还在赶工，也算是“带小区的了”。站在样板房里，和对面楼盘的“邻居”可以实现现实版的“通讯基本靠吼”，正惊讶于这亲密的楼距，一位师奶告诫道：“看开点，老城区的楼都是这样的了。”
据了解，首期产品为“同福居”，两梯五户设计，包括70多平方米的两房、80多平方米的三房、90多平方米的复式和150多平方米的四房等多种户型。这种产品配置，以刚性需求买家为目标客户群。产品间隔方正，实用率约八成。值得一提的是，每套单位的阳台都很大，有的比客厅开间还宽，进深有1米-1.5米，每个单位的入户花园面积也有四五平方米，让不少追求实惠的老广州认为“很实用”。客厅双面采光，光线充足。
（文/图 陈玉霞）
优
●位置好，配套齐
●产品设计有亮点
劣
●小区略嫌局促
●距离“邻居”较近
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现场已有沙盘展示，户型选择较多
越秀
东方文德广场：老城带名校学位小区盘
越秀区今年新项目极少，将在本月底推售的东方文德广场是其中之一。超过600套的货量，也算是有规模。现正接受诚意登记，预计售价为3.5万元/平方米左右。
老城区的项目出行很便捷，乘坐公交车或地铁都能到达。项目紧邻繁华热闹的文德路和文明路，少不了车水马龙的喧闹。销售人员介绍，楼盘占地面积为1.5万平方米，总建筑面积将近17万平方米，密度高、楼距小是显而易见的，谁让老城区都是呢。商家称，以后会打造数千平方米的空中花园，但不少街坊看楼客说“其实不抱很大希望，因为老城区的楼盘要做好园林太难了”。项目还带有商用物业，规划要建成中国文化艺术精品鉴赏交易、中国古玩艺术品鉴定交易拍卖和广州文化产权交易三大中心，一旦成熟，将会更加热闹。
目前售楼部已经开放，销售人员说每天到楼盘咨询的看楼者不少，记者和几个看楼者聊天，发现他们都非常关心学位问题。现场可见，楼盘和省一级小学文德路小学仅一路之隔。商家说，无论面积大小，每套住宅单位都带有一个名校学位。
据介绍，即将推出的B1栋包括有60多平方米的一房、90多平方米的两房和115平方米的三房单位，都带有观景阳台和工作阳台。三梯八户设计，多数单位都无法实现真正意义的南北对流。对于3.5万元/平方米的“吹风价”，也有部分看楼客认为“有点高”。 （文/图 陈玉霞）
优
●每个单位都带文德路小学学位
●周边生活配套齐全
劣
●闹市区的喧闹
●密度高、楼距小
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实用率高，通风采光性能好
番禺
保利香槟国际：吹风价1.2万-1.5万元/平方米，主打换房客
优
●保利品牌，实用率高
●周边生活配套多
劣
●目前公共交通不算便利
也许是保利地产要提升品牌形象，也许是目前市道不好的缘故，记者到保利香槟国际看盘，享受了很久没有享受到的礼遇：还没进销售中心前，就有工作人员询问之前有没有到过现场，有没有收到过销售人员发过的短信，在得知记者之前没到过现场后，马上就介绍了一位销售人员给记者，让其作详细的讲解。据介绍，楼盘将会在本月18日开盘，售价在1.2万-1.5万元/平方米之间，开盘有VIP登记2万元抵6万元等优惠，四房单位最贵，因为一来货量少，二来都是三面单边的产品。
楼盘现场分别做了带装修的样板房及基本没有装修的“清水”样板房，销售人员说，这样可以让买家看得更加清楚。保利这样做，可能是对产品有信心吧，现场看确实有出彩的地方。即将发售的单位，不少为三面单边产品，没有三面单边的也能做到南北通透，通风采光性能好。此外，实用率也较高，其中的1栋1梯04单元，建筑面积为86.61平方米，套内面积为73.19平方米，实用率为84.5%。大量的飘窗，部分单位带大面积阳台等，均增加了使用空间。记者留意到，浴缸设计比较低，尽管少了些豪气，但使用起来会更加方便。略显不足的是，有部分单位有一两平方米的空间，如何使用得花一定的心思。其次，部分淋浴间的空间略窄。
从客村立交乘坐地铁三号线，7个站便可到达番禺广场站，时间需20多。出了番禺广场，由于不熟悉当地的公共交通，记者坐“摩的”前往楼盘现场，用时约5。销售人员称，其实楼盘旁边就有公交车站，可以到达番禺广场站附近。从楼盘的未来规划来看，附近有地铁十七号线和十九号线站，不过，地铁何时能建好，销售人员也说“要看政府”。
据销售人员介绍，项目不足500套单位，但有500多个车位，部分买家可以有2个车位。此外，项目规模虽不大，却也配套有肉菜市场、棋牌室、卫生站等，周边还有番禺中学、小学、幼儿园、华润万家等各种生活配套。
（张秀钦）
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楼盘紧邻珠江花园，外围环境有待改善
番禺
时代外滩：主打改善型需求的江景盘
优
●板式设计，南北通透
●三江汇合，景观优越
劣
●周边配套有待完善
●高楼林立，恐遮挡景观
每个楼盘都有自己的气质和性格，时代地产本月底将推出的时代外滩，据说就是一个主打艺术气质的楼盘。目前只开放了售楼部，样板房据说要18日才开放，预计售价为2.5万元/平方米。
如果乘坐公共交通工具去楼盘，目前还比较麻烦。先乘坐地铁三号线到厦滘站，再乘坐地铁接驳巴士到珠江花园站，下车后还需步行15才能到楼盘。自驾车则比较便捷，走华南快速干线从沙溪出口下，经沙溪大道几百米便可到达楼盘；或者上新光快速在迎宾路出口下，再开几就可到楼盘。
项目周边的配套尚待完善。现场可见，楼盘旁边除了能看到早期珠江花园裙楼的银行、杂货店外，看不见其他什么配套，倒是附近还有几个专业市场，如酒店用品批发市场等。但销售人员说“不用担心”，楼盘首期内就有超市、艺术馆、剧院会所、学校等。
时代外滩所在的板块目前还有和黄珊瑚湾畔和星河湾海怡半岛两大项目，相对于这两个楼盘190平方米以上的大户型而言，时代外滩首期产品的面积从137-168平方米不等，主推145平方米的三房及168平方米的四房。
从现场可见，楼宇布局呈线状一字排开，销售人员说这是薄板式设计，可确保每套单位南北通透。从户型图上可见，168平方米的四房户型已经看不见时代地产在做实用小户型时经常出现的“N+1”设计，却拥有超过8米长的客厅大阳台及阔绰气派的大客厅，客厅可双面采光，大门一侧可自然采光的空间其实也可以设计成一个园艺小茶室或者小花园等。四个房间的面积都不小，且设计有大飘窗台，便于观景。
楼盘位于一线江景位置，南向望江景观，但有看楼者认为，随着后续楼宇的建成，这里的江景将会被遮挡。
（文/图 陈玉霞 唐翊泷）
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5.6米的中空大厅
天河
合景睿峰：小众市场的CBD稀缺复式
优
●CBD靓地段复式产品
●合景高端项目被认可
劣
● 略显不足
●规模小，配套少
上周，记者到合景睿峰现场看楼时，销售人员说，有可能在本月下旬开盘。日前，楼盘放出风声称会在本周末开盘。至于“吹风价”，比之前的3万-3.5万元/平方米又有了一点提升，变成了3.2万-3.5万元/平方米。
有网友说，合景睿峰针对的是“富二代”。可以肯定的是，这个项目的确是针对小众市场。一来，售价不是普通消费者所能承担得起；二来，产品并不是市场上普遍的平层，而是5.6米的复式；三来，只有260套，只能面对“小部分”买家。
没到现场之前，就有很多人好奇，所谓的“L7”到底是什么样的户型。原来，就是复式。这种复式，介乎于小复式及普通复式之间。有中空大厅，高5.6米，和目前不少6米的大厅相比， 不算太高。此外，房间的布局、上下楼梯的宽敞度等，又和普通复式相似。产品大致可分为两种：一种是房间在一层，一种是房间在二层。
在样板房开放之前，合景方面就说，睿峰在投入方面和天銮一样都是“非常舍得”。确实，记者在销售大厅看到，其奢华程度甚至是一些五星级酒店大堂所不能比拟的。现场样板房采用的卫浴品牌也是汉斯格雅、杜拉维特及西门子等。整个项目只有260套单位，户型就做了20款。
当然，要说楼盘的价值，最重要的还是位处CBD，虽然不是最热门的中轴线两旁，怎么说也是位于目前开发很热的东区。
项目规模较小，没有中心园林，据说二层有空中平台花园，主要的配套还是得靠周边。现场的样板房，除了少部分单位外，基本没有什么园林景观可望。项目整体风格有点像酒店。 （文/图 张秀钦）
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花都
自由城：货量大，定位高，定价值得关注
优
●社区大、配套齐
●带10万平方米中心绿化公园
劣
●首期环境尚未成熟
●部分楼宇邻近马路
自由城预计在本月底入市，是花都年底最值得关注的大盘之一。首期产品就有1500多套，已经基本建成，货量很大，而楼盘定位相对较高，因此其定价水平值得市场关注。
如果你想节约过路费，顺着105国道一直往北走，就能到自由城。实际上，自由城位于花都区与白云区的交会处，是花都区距离广州市中心区较近的一个楼盘，从距离上说，预计楼盘的目标客户群会是广州客源。
记得次走进自由城的感觉就是———好大呀！这是一个目前已不多见的大型项目，占地面积达130万平方米，建成后总户数可达1万户。现已建成首期1500多套单位，已建成的中央绿地公园面积超过10万平方米，相当于15个足球场的面积，远处可与山体公园相连，单是草地上的慢跑径就超过13公里。
首期产品由11栋16-29 的高层洋房组成，共有25种户型，从80多平方米的两房到200多平方米的五房都有，产品线丰富。大部分户型带“N+1”设计。记者参观样板房发现，大户型基本是南北对流，连120多平方米的户型都可做到一梯一户，电梯位与大门正对，发展商要打造私人电梯的感觉，这种设计在市场上并不多见。
据发展商介绍，项目配备超2万平方米的养生会所和商业街等设施，配置九年制义务教育体系，还会进驻大地影院。不过，商业方面的配套要在二期才开始建设，也就是说，除了已建成的会所外，大部分配套在首期产品入住的时候尚未能够使用。另外，由于楼盘位于广花路和镜湖大道交会处，部分楼宇可能会受噪声、粉尘影响。楼盘的周边是东镜村，环境略嫌杂乱。 （詹青）
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萝岗
万科东荟城：萝岗区少见的大型社区
优
●万科品牌大型社区
●绞尽脑汁设计的产品
劣
●周边生活配套不足
●日常出行不太方便
与其他区域相比，萝岗区的新盘少之又少，万科东荟城的出现，可谓吊足了买家的胃口。楼盘刚建好地基，主张“快跑”的万科开始让看楼客交诚意金，样板房原来说9月份开放，后来又改为“十一”期间开放，买家交钱时说大约10月底开盘，到了10月底，一看现场才建3层半，当时就有看楼客质疑，18 的楼一个月就能封顶。目前记者听到的说法是，具体开盘时间不确定，但今年年底肯定会卖。当然，更重要也是买家最关心的价格也是“未定”。
据了解，该盘是万科在广州的项目，一期规划布局就有22栋点式高层住宅，共约3800户，货量庞大。
该楼盘位于广州科学城，现在来往科学城的公交车线路较少、收车早，要去现场看楼的话，时间要安排早一点。当然自驾车除外，从中心区到楼盘可走广深高速、环城高速，如果想节约过路费，可走广汕路或广园快速，然后转开泰大道。万科宣传称“将来有地铁六号线，预计2013年开通，项目距起点站香雪站只有800米”，但现场有看楼客指出，地铁六号线延长线是沿开创大道建的，与东荟城还有不小的距离。由于地铁还在规划期，到时如何接驳还不知道。开发商负责人称，现正积极与广州市交委洽谈，在项目内引进设立公交车总站，开通多条与地铁接驳、市中心区的公交车线路。
目前现场已开放了多个临时样板房，包括75平方米的两房两厅、100平方米的三房两厅及120平方米的四房，均带入户花园。其中，120平方米的四房，主卧内带有衣帽间和洗手间，100平方米的三房也有主卧套间设计。销售人员称：“万科的房子会绞尽脑汁做设计，100平方米能做到三房两厅两卫还带入户花园，功能分区明显，你到别的地方很难找。”
在项目周边，暂时还找不到生活配套设施，最近距离要到萝坎村才能买到生活用品，才能看到菜市场。项目总占地面积17.7万平方米，由于万科在楼盘附近又拿了一块地，可以合并为一个项目。据发展商介绍，小区将设有1万平方米的独立商业街，计划引进华润万家超市、肉菜市场、银行等生活配套，规划中的小学、幼儿园“将打造成为区域内级别的教育配套”。但让买家有点顾虑的是，项目与石化化工区的直线距离只有大约2公里。 （赵亚洲）
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