[摘要] 日前，珠江新城猎德站附近楼盘博雅御轩“花50万租住20年”的消息引起不少市民关注。50万租20年，一套70多方的两房单位，计算下来每月租金在2000元左右。这么“笋”的盘源大量入市，会否影响珠江新城其他楼盘尤其是猎德花园的出租行情？
信息时报讯 （记者 邹捷） 日前，珠江新城猎德站附近楼盘博雅御轩“花50万租住20年”的消息引起不少市民关注。50万租20年，一套70多方的两房单位，计算下来每月租金在2000元左右。这么“笋”的盘源大量入市，会否影响珠江新城其他楼盘尤其是猎德花园的出租行情？记者近日了解到，目前猎德花园的租金相对此前猛涨的“高峰期”时略有下降，准备租在珠江新城附近的上班族，可以省点钱了。
目前猎德花园的两房单位配齐家私家电后租金在3500元/月左右，无配套的吉屋租金则为2600元/月；三房含家私家电的价格在4000-4300元/月左右；最抢手的一房，有家私家电的租金为3000元/月，吉屋租金为2400元/月。不过，有地产中介公司的工作人员告诉记者，配有家私家电的两房单位，“3000元一般可以拿下”。
进入猎德花园，就能看到栏杆或大树边挂着不少放租广告。信息时报记者郭柯堂摄
对比几个月前“二房东”刚刚进入猎德村盘下大量房源后租金猛涨不同，现在租金水平已经出现略微的跌幅。据了解，各种户型目前的租金与7月份时对比，有了200-500元/月的跌幅。
对于租金微跌，附近一地产中介的马先生说，房东的心态在不断波动变化，目前市场上不少放租的单位，都是“炒租客”手上用来做短租的房子，一段短租租期结束后，他们大多希望尽快有人“接手”，价格也“好商量”。
记者了解到，目前猎德花园的房源主要掌握在地产中介、“二房东”以及一些“村民代理人”手中。目前这“三路人马”手上的房源可观，附近一中介公司表示目前手头上有10多套猎德花园房源，“随时可以租到”。
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风险提示：回报并不乐观
(广州日报)对于一次性收取20年租金的楼盘，满堂红研究部高级研究主任肖文晓在接受记者采访时表示，无论是自住型租客还是投资型租客，都需全面权衡风险。
虽是村民复建房，外立面也有点豪宅范。
这批出租单位开放了简单装修的样板房，图为大三房户型，光线充足。
该盘周边豪宅林立，配套齐全。黄涛 摄
投资客：只是“三房东”
如果是投资型租客，则实际上就是“三房东”，发展商已是“二房东”。“三房东”向外出租物业，即使是受合同保护，也需要经原业主同意，所以不排除未来租价高时，产权人或“二房东”可能宁愿违约赔偿也要收回房源。只要产权人或“二房东”任何一方不同意，该物业要向外再转租都会很麻烦。
此外，该楼盘的销售人员有夸大珠江新城楼盘租价之嫌。按照满堂红研究部的数据，珠江新城大面积物业往往租价不高，而小面积单位或是 租价才比较贵。最近该公司成交的保利心语花园135平方米的三房单位，租价5500元/月；利雅湾126平方米的物业租金5600元∕月，平均租价也就是40~60元/m2/月的水平。而该盘的销售人员称，珠江新城两房能租3500~4000元/月，三房租6000元／月，有可能是最的物业租价，有“迷惑”看楼客之嫌。再加上是村民复建物业，在物管、环境等方面跟商品房有一定差距，出租也会大打折扣。
自住客：跟交首期差不多
如果买家是自用型租客，其承受的资金压力需重点考量。一般情况下，租赁合同都是一年一签，这样双方都可以约定租金变动，但该盘要求租客一次性地把未来20年的租金提前全部支付，以最有可能吸引自住型买家的134平方米户型为例，其20年租价约92万元，首付一半为46万元，剩余46万元要在半年内付清，显然这个资金成本已经够得上交买房的首期款了。
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惊奇 50万住珠江新城？！
“！总价50万~190万元，即入住珠江新城××路高端社区，全新现楼即选即入住，74~214平方米多户型！”看到这样的楼盘促销宣传，相信很多读者和记者的感觉一样——不可能吧？会不会是骗人的陷阱啊？可就在近日，居住在珠江新城的市民杨先生和多位在天河写字楼区上班的白领都接到过这个珠江新城某楼盘的销售单张。
在记者看来，这个宣传单张有两大疑点：是价格太玄乎，如果以50万元总价购买74平方米的住宅算，单价只要6757元/m2，这个价别说是在广州的豪宅聚集地珠江新城了，在市区其他任何地方都不可能买到一手楼，最近也要跑到花都、从化或是增城买。此外，“”是不是有猫腻？现在限购政策毫无放松，这么明目张胆地宣称“”，到底葫芦里卖的什么药呢？
记者在网上做了一番搜索，才知道这个楼盘早已是网络“明星盘”了。不过，网站上的介绍有点不同：“住珠江新城20年，只需要给装修费。74~207平方米，签约后可提取公积金。”“30元/m2/月入住珠江新城，20年租约，真实房源”。这到底是租房还是卖房呢？看来，是时候记者出动一探究竟了！
探盘 是村民房租20年
上周末，记者趁着秋日暖阳来到宣传单张上写的珠江新城某楼盘，该盘旁边有保利和中海地产的豪宅盘，周边生活配套一应俱全，地头不错。在售楼部内，只见有三五台客户慕名前来看盘，记者听到不少人都在私下嘀咕：“珠江新城怎么会有这么便宜的房子？”
经过记者的一番调查了解到，50万元并非售价，而是出租价，而且是租用毛坯房20年的总租价。
原来，该盘开发商为×雅房地产有限公司，但产权属于冼村，属于村民复建房，不能作为商品房在市场上买卖。发展商是受冼村的委托开发建设了该楼盘，并向冼村租用房源40年。现在，×雅地产公司再把这批房源以毛坯房的形式出租给社会上的客户。
租客可以签订20年或是40年两种形式的租赁合同，但都必须在签约后一周内交付总租金的50%，剩下的50%在半年之内付清。主流的两房单位为70多平方米，20年租期的总租价为50万~60万元，平均租金约为2000多元／月；三房130多平方米的单位，20年租期的总租价为90万~100万元。买家还可委托开发商进行简单装修，不过需交800元/m2的装修费用。
记者和其他看房者一起参观了位于高层的样板房。楼宇为三梯八户设计，实用率相当高，达到86%左右。两房单位的客厅及两个房间都为南向，客厅的格局虽不好摆放家具，但两个房间的面积几乎一样大，比较适合年轻小白领合租。大三房单位面积阔绰，光线充足，很适合买不起房的年轻家庭长期租用。
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存疑 甲方反悔租客很伤？
当记者询问，是否可以再把该房源转租？销售人员给予了肯定的答复，并表示在租赁合同中也有相关约定来保障长租客的权利。
记者了解到，除了不少年老租客租来养老外，确实有不少客户是有意长租下来当“三房东”再转租的，甚至有金融界及法律界人士租下整层，以用作长线投资。
作为长期租户，因为房子是毛坯房，所以肯定要在装修及购置家具后才能入住或向外出租。而且，是一次性拿出大笔的钱款提前支付未来20年的租价，资金压力很大。在出租过程中，如果甲方出现违约，那租客岂不是损失惨重？
对此，销售人员表示，如果甲方出现违约，对买家装修费用开发商是不予赔偿的，但会赔付违约金。记者在其出示的长租合同中看到，如果租20年，则甲方违约责任为“剩余的房款支付给租客，另外还支付剩余房款作为违约金，即赔付两倍于剩余房款的钱款给租客。”如果是长租40年，根据国家法律规定最长租赁期限为20年，买家需跟开发商签两份合约，后20年的违约责任，是“甲方需按照剩余房款的1.3倍赔付。”不过，该盘销售人员表示，如何约定违约责任，“还有协商的空间”。
此外，销售人员还特别强调，由于租客是租用物业而非购买物业，所以不必交纳物业维修资金、契税及印花税等买房才需要交纳的税费，而且租赁税也是由开发商交纳。签完合同后前往相关部门备案，买家还可提取公积金作为房租。该房屋可以用作用途，但不能办理工商营业执照。
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市民看法：多数人觉得笋
无房者：会考虑长租
叶女士一直未在广州置业，原因是总够不着房价。现在租住在海珠区，近期家中添了小宝宝，听到50万元租20年的消息后，她向记者表示，两房的长租价比现在自己租房子的价钱便宜不少，有时间会去看看，考虑长租的可行性。
投资客：担心租值不高
市民王先生表示，将这个房子长租下来再转租，确实看起来很美，但实际上会不会如人所愿，就很难说了。珠江新城的出租房源相当多，王先生的单位有小年轻合租了猎德村的村民房，三房单位简单装修，月租才3500元，按这个标准，花50万元长租冼村村民房20年再转租，就很不划算了。而且还要算上寻找租客的房屋空置期呢。
换房者：不如当个婆
张小姐居住的是小两房，早已有了换房念头，但无奈房价太高了。听到在珠江新城居然有50万元租20年再转租的房子，心情有些激动——有这么好的事？会不会早就被抢光了吧？张小姐立刻鼓动先生跟她找时间去看，她想，买不起房，当个婆赚点小钱也不错啊。
置换居所：租间大屋叹下
原本居住在珠江新城某商品房楼盘的江小姐现在住的是北向三房单位，她觉得一家人完全可以把自己的三房北向单位出租，然后来这里租南向的三房大单位。一来朝向改善了，家人可以享受阳光，二是面积增大了20多平方米，居住环境也改善了。如果运气好的话，说不定把房子租出去的收入除去付这里的租金，还有点小钱赚呢。
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