[摘要] 106家上市房企半年报已披露完毕。出乎很多人的意料，在楼市的调控不断深入的情况下，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上半年，106家上市房企净利润同比上涨21.77%，达203.19亿元。
106家上市房企半年报已披露完毕。出乎很多人的意料，在楼市的调控不断深入的情况下，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上半年，106家上市房企净利润同比上涨21.77%，达203.19亿元。
事实上，在上市房企风光的业绩背后，令人头疼的问题却在不断的积累。数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。
【新闻回顾】
8月房企"弃卒保车"并购潮起 53亿成交再破纪录
（来源：每日经济新闻）宏观调控的持续，让越来越多的房企选择了“弃卒保车”。
北京中原统计数据显示：房地产企业并购在前7月已经创出数年新高的情况下，8月7日再次突破纪录。在8月份发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易的总价值高达53.3亿，刷新了自2008年以来的交易纪录。
资金压力致并购剧增
此前，据《每日经济新闻(微博)》报道，今年8月，共有6家央企“叫卖”房地产业务，楼市并购潮隐现，而纵观整个房地产行业，企业兼并潮似乎愈演愈烈。
有数据显示，今年前8月，房地产并购已经高达80宗，而交易金额更是突破了228.7亿元，均创造了历史新高；并购的数量已经接近2010年的84宗，而交易金额更是远超过2010年全年的165.25亿的规模。
“本轮调控虽然主要目的是抑制价格过快上涨，对房企也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业如果不大幅度降价，很难度过这一轮调控。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者，2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加7500家。“到目前本轮调控前房地产企业一直呈现高速增加的趋势，但是在调控后，企业的数量已经明显到达了顶峰，预计开发商的集中度将逐渐增加。”
记者采访获悉，资金的压力成为促使房企兼并的主要因素。
据目前已经公布的数据，上半年全部124家房地产上市公司营业收入为1454亿元，同比增长8.4%。其中“招保万金”营业收入为484.3亿元，占到三成。上半年全部124家房地产上市公司的净利润为204.7亿元，同比增长16%；“招保万金”占据了近四成。
除了龙头房企，其他企业的日子并不好过。数据显示，全部124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。
“摆在开发商面前的是销售萎缩和融资困难双重难题，作为中小房企来说，抱团取暖的欲望更加强烈。”一位不愿具名的开发商告诉 《每日经济新闻》记者，由于在售项目和土地储备都很有限，其北京在售的一个项目的签约率也很低，“所以我们的资金周转率相比大企业来说要低很多，压力也就更大”。
并购案例仍将增加
此外，在8月份发生了并购行为的房企中，多数是处于二三线城市的房地产开发企业。其中交易额的为山东鲁能集团在天津产权交易中心挂牌转让其持有的山东鲁能置业集团有限公司100%股权，开出的价码近10亿元。此外，大龙地产、华联股份以及雅戈尔纷纷“叫卖”旗下的房地产业务。
“今年来的调控政策在三线城市影响明显要小于一线城市，大型企业进入三线城市也增加了企业并购的总量。”张大伟告诉记者，以北京为例，目前市场库存中，一线房企的比例只占3成左右，而且其中现房的比例更低，而中小房企占比已 过6成，其中现房的比例超过3成。市场上中小房企积压的库存更郊区化，而且中小房企的资金利用成本更高。预期下半年降价的可能性也更大，而且会更早到来。
“目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的现在，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这使得并购的案例逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”张大伟对此表示。
106家上市房企半年报已披露完毕。华丽的业绩增长背后却是负债增至万亿元的“不堪”事实。
而9日国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22．7个百分点，仅为5．1％。
肩负万亿元负债的上市房企是否将让利走量带动价格下行？
106家上市房企 总业绩涨幅超20％
出乎很多人的意料，在楼市调控不断深入的情况下，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。根据深交所下属的深圳证券信息有限公司提供的数据显示，上半年，106家上市房企净利润同比上涨21．77％，达203．19亿元。
不仅如此，空前严厉的“限购”“限贷”“限价”等调控手段也并未导致上市房企营业收入的萎缩。数据显示，上半年上市房企营业收入同比上涨8．81％，达1282．48亿元。
具体分析具有行业标杆性质的万科、招商、保利、金地四大上市房企的半年报，除金地集团(600383,股吧)上半年业绩同比下滑61．05％之外，其余均实现业绩上涨，万科小幅上涨5．88％，招商地产(000024,股吧)上涨39．84％，保利地产(600048,股吧)更是大涨71．74％。
不过，业绩的大涨并未让房企沉浸在喜悦中，不少房企开始寻求他路。为了抵御风险，招商地产明确表示，将“积极参与相关城市的保障房建设”。
而业绩出现大幅下滑的金地集团更预测，“如果限购政策长期化，将推动房地产业态的整合，体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。”
房企资金链愈发趋紧
事实上，在上市房企风光的业绩背后，令人头疼的问题却在不断的积累。首当其冲的就是资金链不断紧缺的现实。
数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率上升了3．58个百分点，达到72．25％。负债总额突破万亿元，达到10921．43亿元，同比上涨41．29％。
其中，杀伤力的流动负债已占负债总额的70．62％，高达7712．57亿元，同比上涨53．88％。
招保万金4家公司的负债总额也在大幅攀升，上涨了63．38％，达到4541．15亿元，占106家上市房企负债合计的41．58％。其中万科负债合计更是上涨了81．24％，达到2031．53亿元。
债台高筑使得4家公司的资产负债率也不断攀升，除招商地产为65．47％以外，其余3家均在70％以上，保利地产甚至达到81．09％。
与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局数据显示，1至8月，房地产开发企业资金来源54738亿元，同比增速为23．4％，较去年同期下滑11．6个百分点。
突破万亿元的负债、收缩的国内贷款，以及愈发依赖定金及预收款的相互映照，印证了上市房企资金链愈发趋紧的事实。
手握万亿元存货 房企会让利走量吗？
与债台高筑相对应的是开发商大量囤货以应对楼市调控的对策。其实，虽然开发商负债已过万亿元，但其手中的存货价值与其负债总额基本相当。
数据显示，上半年106家上市房企存货上涨38．39％，达到9640．11亿元。与负债情况相似，招保万金4家公司存货同样大幅攀升，同比上涨46．09％，达到4156．84亿元，占106家上市房企存货的43．12％。
不论是全行业，还是招保万金4家公司，存货总值均远超流动负债总额，并接近负债总额。因此，只要出售存货便可套现还债。
然而，在楼市胶着之时，开发商是否愿意降价、能降多少，依旧是个谜。
不过业内人士指出，除了资金压力，年度销售目标也是压在上市公司身上的一个重担。“在房价涨幅受政府严厉控制的情形下，开发商若要确保完成年度目标，必然会选择加大推货。”
总而言之，随着资产负债率的攀升，开发商处理存货的意愿无疑将会不断增强。
京沪等地个人拿地频现 部分投资者转战土地市场
在不少人看来，拿地是房地产开发公司的事情，与个人无关，但最近，个人拿地行为在京沪等地频现。9日，同策咨询研究部总监张宏伟在接受经济导报记者采访时表示，由于土地本身有保值增值的作用，个人拿地可防范通胀，目前确实蕴涵机会。
个人拿地成本低廉
7日，上海进行了一轮的土地拍卖，其中引人关注的是浦东新区高东集镇13-2商业地块，该地块被一家投资公司和两个自然人以8100万元联合竞得。出让公告显示，该地块出让面积共7060.7平方米，容积率为1.0，为商业用地。这不是个例，在今年8月25日的上海土地出让中，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得一块土地。
这种事情也非只在上海出现。今年4月29日，无锡市土地拍卖中，29块土地中的2块被自然人拿下。而在北京、沈阳、杭州和重庆等地，也在重复上演个人拿地的一幕。
“羡慕啊。”9日下午，济南一房地产投资客崔先生在接受导报记者采访时感叹道。崔先生告诉导报记者，他也知道7日出现的上海个人拿地的情况。“很明显，这是块很典型的迷你地块，非常适合个人拿下来。”
在他看来，这种地块开发商根本不屑一顾。“地块小，不太适合开发商的胃口。但对个人投资者来说，资金占用不是很大，完全可以联合投资。”
据崔先生介绍，他曾经联系过多位投资客，准备好了约1亿元的资金来联合投资小地块。“不过可惜的是，济南没有拍出小地块。”
崔先生告诉导报记者，他曾经专门的研究过土地政策。“政策上没有问题，并没有不允许个人拿地。”
据导报记者了解，国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。而且，个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单，只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产的证明即可。
对于拿到地后的操作方式，崔先生也考虑过。“大体也就是两种方式。”崔先生介绍说，“一种方式是拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。”不过据崔先生说，他们不太倾向这种方式，而是比较倾向第二种方式，即获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场，利用“时间差”实现投资的。
据导报记者了解，国内甚至成立了个人拍地俱乐部。去年初，国内家个人拍地俱乐部在上海徐家汇的一栋楼内挂牌成立。据说成立俱乐部的目的，就是把大量用于买地的个人资金，转化为项目的开发资金，并建造中低价住宅以满足市场需要。对个人而言，买地的成本更为低廉，而且从拍地开始介入，可以获取的利润更多。
机遇与危险同在
在张宏伟看来，在通胀的预期依然严重的情况下，土地市场很可能导致部分投资客转战土地市场。尤其是这类面积较小的“迷你地块”，由于总价不高，通过多人联合投资，门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用，对于追逐利益的资本而言，联合拿地能规避风险，个人拿地可防范通胀，目前确实是一个投资的机会。”
自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼，到开发融资，再到项目参股，个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说，楼市中的低迷往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比，进入土地的开发领域，也意味着个人资本的投资方向和投资模式，正逐渐融入到城市成长中来。
“尽管拿地的投资利润高于买房，但其中的风险也不容忽视。”济南房秉林给出了这样的说法。在他看来，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。“如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能会被套牢。无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体的操作出现很多问题。”
“而且，个人没有房地产开发资质。如果要注册房地产公司，个人名下土地转到公司名下，还会涉及转让带来的土地增值及缴纳土地增值税的问题。”房秉林说。
供地计划压力大 地方加速推地开发商或无力接盘
（中国新闻网）北京土地储备中心数据显示，截至9月8日，北京年内供应住宅地块合计35块，总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出，要完成年度供地任务，北京需要在接下来几个月内加速推地动作。
另一方面，即便已步入“金九银十”，北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日，长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析，这恰恰反映了当前的真实现状：土地市场依然低迷。
同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日，上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交；9月1日在广州规模的土地推介会上，9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现，一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力，另一方面土地市场的成交数据却并不给力。
北京中原市场研究部提供的数据显示，8月份土地市场总体冷清，成交量创数月新低，133个城市共成交土地1678宗，成交面积6899万平方米，环比减少14%；其中住宅类用地403宗，成交面积2018万平方米，环比减少17%，同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米，环比下降9%。
截至目前，各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑，今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿，约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中，上海前8月收入约占去年全年的49.1%，大连约占31.7%。另外，在京沪广深等一线城市中，除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实，面临供地压力，有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是，这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”
张大伟认为，土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备，一方面各地土地底价成交、流标频现，一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地，开发商反而在当前会更加谨慎。”
据记者统计，截至目前11个重点城市的存货总量已 过66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套，按照目前销售速度，全部消化至少需要20个月。
另外，公开数据显示，万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中，佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑，除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加，但8月份成交均价均出现明显回落。
分析认为，在住宅限购的背景下，企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约，很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎，在建量和库存居高不下，销售量则逐渐萎缩，资金融资渠道却基本都被堵死，如果房企观望情绪持续发酵，那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。
张大伟则告诉记者，“在目前市场情况下，预计今年一线二线城市，以及限购即将蔓延到的城市，在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”(来源：济南日报)
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