[摘要] 在“两会”轰轰烈烈的召开过程中，随着高房价以及保障房问题不断被提及，国土资源部也坐不住了，于10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。
在“两会”轰轰烈烈的召开过程中，随着高房价以及保障房问题不断被提及，国土资源部也坐不住了，于10日发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史价的情况。
其通知基本内容不外乎支持保障房土地供给，“稳供应、保民生”等等老生常谈或者是“国八条”有所提及的关于土地的要点，本份通知的不同是明确的提出了要“控价格、防‘地王’”，而这不亚于是土地市场的“限价令”。
地王之道，一个愿打一个愿挨
就目前招拍挂机制来看，地王产生的原因不外乎有二：一是政府起始地价过高；二是竞拍土地抢手。
就政府起始地价而言，首先问题在于土地国家所有的制度，使得土地的利用权利全部集中到政府手中，而由于中央对土地利用并没有严格的限制制度，导致地方政府掌握一线土地，形成“卖地”政府。但是，对于土地私有制度我们也不否认会存在大量兼并而导致的穷着无立锥之地的出境。就目前的土地国有制度多年实践来看，这个问题似乎并没有彻底解决，只不过土地兼并受益者不是单个人而是政府，而政府如何利用这些利益去服务公民，却很难监督。
其次是土地财政的问题，随着分税制的执行，中央集权抽取地方财政，使得地方财政捉襟见肘，又要马儿跑，又要马儿不吃草的做法使得地方政府也只能把眼光瞄向能在短期内大量收敛资金的土地，造成了政府在土地出让上巴不得出现高地价的现象，而调高起始地价也是生财有道，毕竟国家也没有标准说地块起始价一定要几钱，地方政府操作空间较大。
而在市场化的条件下，区域位置好的地块，自然也变得抢手，加上房地产市场除了私企之外还有国企、央企等因资金来源不同而不同性质的企业，使得土地市场的竞争更加源于市场又高于市场。有着国家资金实力的不差钱的企业在土地市场上纵横捭阖，一方面是战略布局需要，另一方面不可否认市场的潜力和地块的潜力。
所以，只要房地产向上发展的趋势不变，一个愿打一个愿挨，地王仍然会这样施施然走出，不管你限还是不限，它始终在那里。
防“地王”，未必价不涨
“地王”的出现，不可否认会影响该区域的楼价上升的预期，但这仅仅只是一个影响，而不是占到决定的作用。打一个比方，有两块地，一块地没有地价，一块地通过市场正常拍卖，假设是1000元/㎡楼面地价，最后房子一起建设出来，在市场上卖，没有地价的土地建设出来的房子会比有楼面地价的那块地建设出来的房子的价格低很多吗？价格主要还是由市场的供求关系决定的，地价只能算在开发商成本中，只是其中一项影响因素，但不是决定因素。所以即使不出“地王”，楼价未必不涨。
只能说出了“地王”，消费者会更加恐慌，会觉得楼市一定会涨。而如果不出“地王”，消费者没这种感受，但不代表楼价就不会涨。楼价的上升取决于市场的供求关系，是客观规律决定的，不以人的意志为改变。而“地王”仅仅是让消费者理解并认同楼价会上升。所以“地王”和楼价之前没有必然的联系。
所以寄希望于政府控制地王，而使得楼价下降或者稳定楼价，可能要失望了。
楼价下降，需从行政走到市场
无论是之前的限购、限外，还是现在土地的限价，中国楼市所经历的调控仍然以行政手段为主。虽然行政手段的宏观调控具有其有效性，但确实治标不治本。
在市场经济大旗下，政府调控的目的不是顺应市场规律调节市场健康发展，而是求民生稳定，稳定压倒一切。因为需要稳定，所以我们先把矛盾压一压，摆在一边，消费者看不得房价上升，于是我们限购，没人买，自然房价就没那么容易涨了。消费者觉得“地王”抬高了房价，于是国土部出政策，我们要限价。
但有没有考虑过，为什么会有那么多人投资投机，无利可图还会有人去投资吗？那就说明中国的房地产市场是有利可图的。在正常的市场经济下，投资楼市与投资土地，其实都是同样的概念，市场经济人应有的思维。
保障性住房是政府所需要做的行政事务，但目前还没做好，所以消费者并不是很有信心。试问如果广大的社会给购房者一个稳定的预期，今年不买房，明年、后年房子会更好，他还恐慌性的去购房吗？如果市场有一个充足的、越来越强有力的有效供给，那么这个市场会出现恐慌性的购房吗？
所以想要楼价下调，本质不在于限，而在于疏。调控楼市，甚于防川，是故为川者，决之使导；控楼者，疏通需求。市场化，才是王道！（作者系经纬行研究中心 朱健）
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