[摘要] “‘地价不降，房价就降不下来’？这是误读！实际上是开发商竞拍时的预期房价决定了地价。”昨日，参加政协社科组分组讨论的全国政协委员、上海社科院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭指出，全国多个城市现实存在的“土地财政”未来是靠不住的，必须转变。
■张泓铭已着手起草一份关于完善房产税的提案，择日上交。新快报特派北京记者陈红艳/摄
参与制定上海房产税征收政策的专家张泓铭表示，房产税效果暂时难以评估
“企业看到政府的招标书后去参加拍卖，出价多少，是考虑了这块地买下来以后做什么用、什么时候盖好、在哪里盖、那时的房价是多少钱。这就是预期的房价决定地价。”——张泓铭
“‘地价不降，房价就降不下来’？这是误读！实际上是开发商竞拍时的预期房价决定了地价。”昨日，参加政协社科组分组讨论的政协委员、上海社科院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭指出，多个城市现实存在的“土地财政”未来是靠不住的，必须转变。
谈房价
开发商“预期房价”决定地价
“地价不降，房价就降不下来。”在接受新快报记者采访时，张泓铭否定了这一“流行说法”。他说，“这个前提是错误的。‘卖地’是通俗的说法，实际上是政府批租、出让土地使用权。而企业‘买地’并不是拍脑袋的过程。企业看到政府的招标书后去参加拍卖，出价多少，是考虑了这块地买下来以后做什么用、什么时候盖好、在哪里盖、那时的房价是多少钱。这就是预期的房价决定地价。”
张泓铭认为，预期房价也包括考虑供求双方的对比，通胀会把价格抬高，如果货币与房地产市场之间没有一堵墙，便可随意流动。而限购就筑起了这样一堵墙。他大赞北京限购“很好”，“北京是首都，城市那么美，大家都喜欢在北京买房，问题是北京有多少房子可以供给？很多邻近省份的人，在北京买房，并不是用来住，而是等着增值再卖出。”他坦言，北京的限购政策有本地和外地居民的差别，这是合理的，无所谓歧视的问题。
他还指出，房价高对城市的竞争力也大有影响，“排斥了更多人来投资，也排斥了更多人才进入城市。”
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谈土地
“土地财政”未来靠不住
对于有些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，张泓铭直言，这种“土地财政”是不可持续的，未来是靠不住的，因为“中国人多地少，我们千秋万代这样下去是不可能的”。
他表示，一线城市已经明显暴露这样的问题：还有多少土地可以出让。“比如北京、上海、深圳和广州，城市可用的土地，已经不多了。这个问题已经迫在眉睫。”
“我们不能单纯依靠土地来获得经济增长，利用房地产的快速发展来获得国民经济增长的动力和GDP的上升”。他指出，房地产的投入相对容易些，市场交易也很活跃。我们目前在很大程度上依赖房地产的发展。
张泓铭认为，限购可能导致房地产对GDP增长的贡献下降，但其基础存量还在。同时，住房保障的建设也会推动经济增长。“今年建1000万套保障房，这也是投资，也会拉动GDP。所以，我们一方面是让商品房市场平稳下降，另一方面是大量形成保障性住房。”
谈保障
保障房建设应享优先权
张泓铭指出，保障房建设应享受优先权。“各级政府应优先考虑保障房和普通商品房的要求，并在财政和其他资金、土地、建设立项、施工配套等方面予以保证。”
针对目前热议的房产税，这位参与上海房产税征收政策制定的房产专家表示，房产税刚实施一个月，加之遇上2月份传统的房产交易淡季和“国八条”叠加，其效果暂时难以评估。但自己已着手起草一份关于完善房产税的提案，择日上交。
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代表建议
取消商品房预售制和公摊面积
人大代表林燚表示，这样能遏制恶意炒房而导致的房价飙升
据新华社电 “要真正落实中央调控过高房价的政策，各地除了要进一步研究房地产调控管理的新举措，还应注意及时革除过时的老制度。”人大代表林燚在接受记者采访时说，建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。
林燚代表认为，商品房预售制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金，对购房者并没有实质的帮助。相反，几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关系。而炒房号、内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在中国楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。
“建立现房销售制度有两点明显的好处，一是能遏制因恶意炒房而导致的房价飙升。因为现房销售并办好房产证后，你再炒就要缴各种税费，成本上划不来了。二是能够降低购房风险。消费者与开发商一手交钱，一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。”林燚代表说。
此外，林燚代表还认为，对于新建的现房销售，应当按照套内建筑面积计价，取消公摊面积，与国际接轨。“现在公摊面积有多大仍然是开发商测量的，而且各地没有什么统一标准和规范，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜，经常引起买卖双方的争执。”
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委员声音
楼市走低可能将持续两年
万达董事长王健林称将在一段时间内采取收缩策略
新快报讯 虽然是以做商业地产而闻名，但在本轮市场调控之下，政协委员、万达集团董事长王健林也坦言公司将在一段时间内采取收缩策略，他预计住宅市场的成交量及价格可能在未来两年内持续走低。
“我们12年前提的口号是做长期、稳定的现金流，而搞住宅就背离这个原则了。所以，我们做型物业。这轮调控，对我们可能反而更有利，比如最近写字楼、的销售反而更好一些。”不过王健林也坦言，在目前调整的大势之下，企业要有前瞻性，“虽然销售形势很好，甚至销售额比去年还好，但我们还是会稳健一些。未来在中国投资服务业、消费业一定会有大的空间。”
房产税应变成超级物业费
政协委员、著名经济学家李稻葵表示，不能把很多期望放在房产税上
新快报讯房产税已经在上海和重庆试点，并即将在推行。对此，政协委员、著名经济学家李稻葵表示，房产税该收，但是关键是，不能指望它来调节房价，抑制投资性的需求。“1%的房产税要对抗10%的房价上涨，专门倒房的人根本不在意这点钱。不能把很多的重任和期望放在房产税身上。”
房产税征收之后用在哪里？李稻葵认为，征收的意义是要给地方政府、基层政府一个和业主良性互动的机制，要把这个税收上来交给区政府，甚至街道，然后定期让区、街道向当地的纳税人、业主汇报钱的用途。“相当于一个超级物业费，通过这个办法，可以让纳税人感到交税有回报，感到政府收了税之后有责任。”
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