[摘要] 从避免社会震动方面考虑，物业税改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华 等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。
从避免社会震动方面考虑，物业税改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华 等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。
□贾康吴方伟
商品房土地批租及物业税改革与保障性住房建设这两项举措，必须通盘统筹、有机衔接。当后者起步，使百姓看到保障性住房是能够解决“夹心层”住房问题的有效措施时，社会对商品房的需求会逐渐趋于理性，再配之以土地批租及物业税的改革，两种力量当能使商品房价格回复合理轨道。反之，如果物业税改革起步而保障性住房供给明显不足，则百姓不安不满情绪有可能上升，调控和改革效果有可能出现较大的不确定性。改革需要试点，稳妥但应积极，必须让百姓看到方向，形成稳定与乐观的预期
一次性批租+阶梯式物业税
香港在港英政府统治下曾长期实行政府所有制下的土地批租制度，由政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。同时，还有不动产保有环节、经营活动上施加的“差饷”税与“物业税”。为避免港英政府在香港回归前的短期行为，1984年，“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改，香港此后实际上调整为土地批租制和土地年租制的混合体制，这对我们有一定的启发性和可借鉴意义。
我们今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂（当然，作出招拍挂的技术性优化是很有必要的），但开发商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分，是分散到未来的70年中，由地方政府通过物业税向房屋所有者收取；同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例，不管你有几套房，物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免，仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额；对80平米以上的部分实行阶梯式的税率，即超额累进税率，80平米内的优惠政策可长期稳定不变。如此，一是体现保障基本民生和对长期居住“托底”的政策意图，并鼓励小面积居住，抑制炒作；二是有助于把商品房房价高的一个“地价因子”予以降低；三是实现地方“土地财政”的可持续。
为了避免社会震动，物业税（建议出台时正式定名为“房地产税”）改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华 等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。
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