2009年12月17日著名地产营销策划专家谢逸枫接受信息时报和半岛晨报记者采访说：“也许对于2009年，中国楼市有太多让人谴责的地方，或批判，或庆幸，或悲伤，或疯狂。小阳春、广东十五条、违规收取诚意金、贷款回扣、小产权房、退地王、“楼脆脆”、国进民退、地王、24个地王搁浅、被内定、限地令、限外令放松、开工令、囤地、物业税、停工令、经济适用房、保障房、限价地变商品房地、捂盘销售、通胀预期、假缺房荒、泡沫、假“缺地荒”……在政府政策和开发商的主导下，中国楼市经过了从萧条到火热再到繁荣，最后到衰弱和有价无市的状态，可堪称“一月小变，一季中变，半年一大半，全年楼市面目全非”
2009年，注定是不平凡的一年。整整一年，世界都在侧耳倾听寒潮之中的“春意”，但经济绿色总是“草色遥看近却无”，在一遍又一遍吟诵“冬天来了，春天还会远吗”之后，经济开始在“最困难的一年”中艰难前行。国务院总理温家宝在年初两会期间曾这样诠释这一“困难”：“难在国际、国内不可测的因素多，因而决策困难。”但绝望的冬天，也是希望的春天。因为最坏的时代，也同时是的时代。把姿态放低一点，把困难想足一点，世界经济又有了企稳的迹象，新兴经济体甚至率先走出了一道亮丽的上行线。年末收尾之际，本文在这一上行线上捡拾了中国楼市影响力关键词，权作纪念。
因为，2009年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，经过国家大力拯救楼市，到国家房地产优惠政策相继退出，再到土地调控出台，各类与房地产市场相关的热点问题不断出现。站在2010年新年门槛上，盘点着过去一年来楼市所发生有影响力的关键词。当中国房地产市场跌宕起伏。从大落到大起，从大悲到大喜再到恐慌，其间几无过渡。
2010年国家建设部“中国地产奥斯卡”一统楼市关键词，试图通过解读房地产行业最热门中国楼市影响力关键词将2009年楼市再度重放。提炼与白描式的书写或许可以帮助读者梳理如此诡异的行情。所以，2010年,不能缺席的国内外最权威地产盛宴,成为目前中国地产界有影响力的言论。2010年中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡活动是继2008年第二届，由国际最强巨企汉维中国联手国家住建部共同打造，国内外中国地产奥斯卡荣誉盛典。2010中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡活动，将于2010年5月22日至24日在深圳会展中心举办。
本次活动得到主流媒介和国家住建部支持，由国家工商行政管理总局批准举办，国内中国地产荣誉和最权威评奖的权威活动，并且在2008年届活动成功举办。因此，2010年中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡活动受到国内外一流房企喜欢和参加，成为中国地产房企面向国际竞争的步，也是国内走向地产房企荣誉的权威平台，
回顾，中国改革开放已经跨越了30年，回顾中国房地产业发展的30年，探索出了一条由中国特色的社会主义道路。不仅是作为中国经济体制重要组成部分的重要制度改革，还是作为国计民生，在30年中都走过了不平凡的，取得了举世瞩目的成就，但同时也辩证的经历了许多磨难。
2008年对于中国楼市来说是非同寻常的一年，这一年中国的楼市发生了转折性的变化，高速上涨的房价终于在“拐点论”与“降价潮”中止住了疯涨的步伐。随着政府宏观调控的深入推进、随着国际金融形势的急剧恶化、随着消费者观望情绪的日渐浓重，中国的楼市由过热突变为偏冷。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，使中国的楼市陷入了冷清低迷的境地。
2009年中国的楼市的真实现状如何？发生了那些重大的事件，对楼市产生了怎样的影响？本文梳理出了09年中国楼市有影响力“关键词”,并入选“中国地产奥斯卡”进行详细的解读，力求以点概面反映出楼市的发展现状及趋势。
2009年中国楼市影响力关键词入选“2010年国家建设部中国地产奥斯卡”：
之一：通胀（见信息时报记者采访著名地产营销策划专家谢逸枫）
理由：著名地产营销策划专家谢逸枫认为，“通胀”这个名词由来已久，但到2004年才陆续被广大市民所熟悉。大家印象最深刻的，莫过于在2007年出现的猪肉等食品及生活必需品的价格飞涨现象。只是当时大多数市民在股市、楼市里获取了丰厚的，所以对通胀不太敏感而已。在通胀预期下，投资客纷纷出手购买房子。在开发商的“吆喝和诱惑下”，一部分市民担心房价会继续上涨，于是纷纷跟风追涨。另一方面，股市热钱进到楼市，还有市场上一些违规放贷资金和外地资金开始往楼市流动，也把楼市逼到“透支”的最后一个阶段。2009年和2010年，国内楼市的问题，就是通胀预期管理，“买房抗通胀”将是2010年房价上涨的最核心动力。
之二：地王热（见信息时报记者采访著名地产营销策划专家谢逸枫）
开发商很有钱拿地王如买白菜。随着房价一片疯狂上涨，一二线城市“地王”不断涌现;尤其是开发商对楼市信心暴涨，在融资和银行放贷非常“容易”的情况下，地王频出有如“下猪仔”一样，仅今年9月地王多达50个。2009年上半年，楼市小阳春，蛰伏了一年的开发商又开始四处拍下地王，例如今年9月，就拍下了50个地王。而号称“中国地王”的广州亚运城地王出让将于12月22日公开出让，消息一出，立即掀起一片热烈的讨论。
为什么“地王”可以成为中国楼市影响力的关键词?著名地产营销策划专家谢逸枫认为，首先，地王具有楼市和房价风向标的作用。其次，地王具有楼市政策调控的指导意义，同时还是土地市场的“晴雨表”。例如，2007年广州诞生了27个地王，但两年快过去了，仅有3个地王动工，导致“24个地王搁浅事件”，受到媒介的追报，轰动中国房地产市场。接着，广州24个地王中8个被处理、16个被政府“收回”事件，再次震荡中国楼市，房地产人士大喊，政府动真格了。因此，2009年，毫无疑问是“中国地王年”。
之三：捂盘（见信息时报记者采访著名地产营销策划专家谢逸枫）
每捂一次涨500元 营造缺货假象。开发商这边厢在土地市场上争夺地王，那边厢，又趁着楼市小阳春不断涨价，甚至通过“捂盘”人为造成“缺货”的局面，以促进房价进一步上涨。著名地产营销策划专家谢逸枫说，隔两周推一次货步步涨价，今年上半年，在税费、贷款利率等多重优惠措施的作用下，市民入市的热情重新被激发。看到成交量，发展商陆续采取“先储客、再测价、后提价发售”的经营手段，在所谓“羊群效应”的作用下，其逐利目的得到极大的满足。
在这种“潜规则”下，不能接受高楼价的客户，很快会被能接受的客户所取代。天河某发展商每次只推数十套单位，接下来又是长达两三周的捂盘期;待下次再推售时，发售价已较上次提高至少500元/平方米。“表面说无货，实则吊起来卖，这就是开发商营造热销假象的手段。”著名地产营销策划专家谢逸枫表示，事实上，在一些城市，根本不是断货没房买，而是严重供大于求。
捂盘是致楼价疯涨“元凶”。囤货、捂盘虽然能带给开发商一定的利润空间，但同时也可能损失潜在客户买家，同时扰乱楼市正常秩序。著名地产营销策划专家谢逸枫表示，2009年开发商疯狂的“囤地、捂盘、地王”是房价疯涨的元凶。今年12月，中央经济工作会议和国务院会议要求整治市场乱相，其中就直指开发商囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等行为。
之四：泡沫
投资性和投机性需求大量入市，新一轮泡沫将由此拉开序幕。目前的楼市泡沫已相当于股市的6000点，是很危险的。市场繁荣下的风险，09年地产市场的快速回暖超出人们的预料，而这种快速回暖也吸引至大量热钱的涌入。从3月至10月，70个大中城市房屋售价一路飙升，连续8个月逐月扩大，房地产泡沫的产生已经对实体经济发展产生了分流作用。
之五：金融危机
“金融危机”，今年依然上榜。因为2009年全球各国宏观政策的背后，都能清澈地看到这个幽灵的身影。一个简单的四个字偏正短语，其力道却犹如太平洋对岸一双薄翼扇动带来的“蝴蝶效应”。肇始于美国次贷危机的金融风暴毫不留情地以北美为中心向全球迅速波及。就是这样一场由金融衍生产品所带来的灾难，让全球各个国家不得不制定非常规的经济刺激政策。
金融危机自现身之日起到现在，无人能计算出具体损失金额。但是，这场风暴在2009年却带来了更多的萧条迹象。全球金融巨头的逐一颠覆，让众多金融精英纷纷开始争抢下一个转椅。欧美各国的工人将裁员后的“补助”放回家中，转身便参加到庞大的示威游行队伍中。如今，各国依然在不遗余力地拯救自己的经济，却不知道何时才能将这个遍布全球的幽灵击退。
之六：救市
面对金融危机，制定不同的刺激政策成为全球在2009年的一致行动。但是，若以效果为评价标准，中国的双管齐下政策必将排名居首。
中国从2008年确定4万亿元的规划至今，其效果已经颇为明显。与此同时，决策层还制定出十大产业振兴规划，用于结构性调整。这一系列被称为“一揽子刺激计划”的政策促使中国引领世界经济复苏。因此，优惠政策贯穿全年，2009年，随着财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠;央行关于“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策;国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的131号文件等一系列优惠政策的实施，令大多数购房人受惠，也让中介公司和地产公司创造了历史业绩。
之七：囤地退地
地王“晒太阳”、开发商囤地，在2009年再度引发市场恶评。土地房子比着飙价，追根溯源，地王频现、土地闲置被看作是当前影响房地产市场健康发展的一颗“恶性肿瘤”。与此同时，开发商的退地行为也颇引人关注。近日，金地集团2007年拿下的番禺地王被政府收回，但已缴纳的3亿元地价款被悉数退回，理由是政府延迟交地，开发商免责。
开发商“囤地”的原始利益冲动并不隐蔽，大体说来可以归纳为以下几点，融资、开发土地储备、扩大规模、炒地皮、增值保值。囤地及对这一现象的管理措施相伴而生。早在1999年出台的《闲置土地处置办法》中就明确规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。之后，每次囤地高潮时，“一年不动工罚款，两年不动工收回”的管理措施就会被反复重申和强调。
令人尴尬的是，令不行禁不止，据有关部门不完全统计，从处罚政策出台至今，被无偿收回的闲置土地不超过6块。房价上行通道中，开发商囤地基本上是零风险，下行通道中如还可以全身而退，似乎就更上了一道双保险。年根底下，国土部再度明确表态，遏制囤地行为的后续政策很快就会出台，再次高高举起的杀威大棒这次又将如何落下，市场拭目以待。
之八：十大政策门
政策一：四大银行存量房贷利率打7折。政策一：四大银行存量房贷利率打7折。时间：2009年1月1日。政策二：新房公积金首付降为两成。时间：2009年1月19日。政策三：13年来首次下调商品房资本金比例。时间：2009年5月27日。政策四：二套房贷收紧，首付4成、利率上浮10%。2008年楼市成交低迷，为了刺激购房，一些银行的二套房贷政策形同虚设。2009年4月份开始，楼市全面回暖，投资性和投机性购房井喷，二套房贷也多了起来。
到下半年，银行放贷额度差不多完成了，也就逐渐收紧了二套房贷，要求首付4成，基准利率上浮10%。政策五：国土资源部严惩囤地，南京严打囤房。时间：2009年9月11日。政策六：公积金收紧，贷款额度缩水。时间：2009年10月9日。政策七：个别银行首套房7折利率调为8折。时间：2009年11-12月。政策八：中央继续实施适度宽松的货币政策。时间：2009年12月5日至7日。政策九：营业税征免时限2年改5年。时间：2009年12月9日发布，2010年1月1日执行。
回顾：中央经济工作会议结束后，国务院召开会议，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。政策十：中央将遏制部分城市房价过快上涨，时间：2009年12月14日。回顾：温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
之九：上市IPO
今年内地房企赴港上市的热情相当高涨。仅四季度以来就有7家内地房企在香港挂牌上市，首发融资金额超过300亿港币。受A股上市门槛影响，房企尤其是民营企业IPO大多路途艰难，这使他们更多地倾向于更为容易的H股上市。统计显示，除了已上市的这7家内地房企外，另有近20家房企也在积极筹划上市，其中一半以上表示将登陆港股市场。分析人士认为，今年房企融资额度创下新高，一是与上半年开发商业绩暴增有关，二是与股市复苏有关。由于上半年不少开发商们业绩喜人，加上当时宽松的货币政策，房企很容易获得天量信贷，而股市的复苏更是为开发商上市融资打下良好基础。
在土地日益紧缺的前提下，资本对房企的过度青睐势必会引发市场竞争，尤其是拿地竞争的加剧，从而进一步推高地价，最终导致房价上涨。另一方面，在资本市场的游戏规则下，企业要想不断地获得资本青睐，必须以高额利润率作为回报，此举可能导致企业为了追求利润率而蜂拥进入高端物业开发，导致中低端产品断层。
之十：迪拜危机
11月27日，阿联酋迪拜政府宣布重组旗下的主权投资公司迪拜世界，并寻求延迟6个月偿还债款。迪拜是阿联酋第二大酋长国，政府去年大力扩充银行、房产和运输业，负债高达800亿美元。迪拜政府负债800亿美元，包括迪拜世界的590亿美元债务，其中逾一半债权由欧洲银行持有，约达400亿美元。该危机爆发之后，全球股市顿时受挫。
这个原本极端富有的城市，终于难再支撑下去。11月25日,迪拜主权基金旗下迪拜世界集团发生债务危机。该事件直接导致当地楼市价格跳水,引发全球范围内股市下挫,许多金融机构和投资者的面临巨大风险等一系列问题。从那时起,市场各方就如何偿债,以及迪拜政府如何摆脱危机等问题众说纷纭。
美国次贷危机导致了全球金融危机的爆发，而迪拜房地产泡沫的破灭，更给全球经济复苏从头到脚又加了一瓢冷水。但风景这边独好，在中国各大城市的售楼处，投资客依然人满为患，为抢一套房，甚至打的头破血流。这真实不见棺材不落泪。投资客有点人来疯的味道，一旦进入状态，就谁也挡不住。一旦房价下跌，就会比股指跌的快，因为楼市没有跌停板。这一点投资客不知道有没有意识到。
十一：高房价
这个关系到国计民生的话题由来已久。特别是在困难的2009年，其飙升幅度已 过2007年最疯狂的时刻。在这一年中，中国一线城市的房价几乎形成“一天一价”的行情。众多刚性需求“咬牙”以三代的积蓄来购套住房。究其原因，是金融危机拯救了中国的房地产。在信贷刺激的作用下，房地产商已经摆脱了原本的囊中羞涩。
这也给地产商捂盘惜售带来了客观条件。在此情况下，众多的投机和投资需求开始见缝插针般地疯狂增持商品房。另有国家政策的扶持，房价的疯狂一发不可收拾。一直坚信买房就的投资者此时更是喜不自禁，暗暗盘算着眼前及未来的收成，于是，有人就惊呼“在中国，房子不是用来住的，是用来投资的”。也许，只有城市化进程的完成，商品房才成回归到消费品的本来面目。
十二：小产权房
在如今小产权房成为一个房地产问题时，究竟如何处置，成为有关部门挠头的问题。在济南，也曾刮起过小产权房的处置风暴，而既成事实大量入住的小产权房未来的命运如何，好像没有哪个省出台具体的措施，是全部推倒，还是给予“转正”，大家都在雾里看花。未进入体系的小产权房在价值与现实交易中与正规商品房步调一致的走着：你升我也升，你好卖我也好卖。在正牌商品房也是问题多多的同时，以赝品身份出现的小产权房现存的如质量、物业、纠纷等问题便不再是关键，最主要是从源头上查找原因，有关部门能否严格执行国家政策，从源头下手杜绝生米煮成熟饭。
之十二：保障房
国家调控重点，除了“地根”和“银根”以外，保障房建设成为中央及地方政府调控房地产市场的另一种手法。根据国土资源部公布的数据显示，仅上半年，保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%。
2007年8月《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，住房保障成为市场建设的重心。按照规划要求2008-2012年，上海累计建设廉租住房、经济适用住房约2000万平方米，33万套，占同期全市住宅建设总量的20%。2008年，已开工建设经济适用房403万平方米，建成5万平方米。2009年全年开工建设经济适用房600万平方米，年底闵行、徐汇两区已先行展开试点。经济适用房能否给火热的市场降温还有待于验证。
十三：楼脆脆
缺乏科学态度的蛮干，“楼脆脆”一词在09年真实的撼动了购房者不安的心灵。6月27日，上海市闵行区在建13层住宅楼整体倒塌，“楼脆脆”成为众多质量不合格建筑的一个缩影。而除了“楼脆脆”，“纳帕溪谷”、“楼歪歪”等词汇将建筑质量问题推上了法律与道德的悬崖之边。
楼宇倒塌，万科接盘。上海"莲花河畔景苑"７号楼发生楼房倒覆事件，事故在本市乃至实属罕见，社会影响恶劣。官方解释事故原因是由于大楼两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。不过专家对此表示质疑，另外楼盘开发商梅都房产的背景、资质等情况也扑朔迷离。索性的是楼盘尚未交付，并未出现大范围人员伤亡，但在上海大都市出现类似的建筑质量安全问题后所暴露出来一系列问题值深思。事故发生后作为行业老大万科以承担行业责任心态表示愿意收购梅都公司股权，以保障后续项目建设。楼倒人不倒，品牌只有在危难时方显其价值。
十四：物业税
5月份，在国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提到一句话：“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。别看就这一句话，立时激起千层浪，甚至引发了地产股的动荡。所谓物业税从理论上说是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”，这样就大大降低了房地产开发成本，这将降低房价，同时也会遏制一般房地产投资。
征收物业税将至少面临三大难题。其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。其二，不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。其三，地方政府或不热衷。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收的积极性。
十五：小阳春
小阳春是今年房地产报道中出现频率较高的一个词。今年一季度以来，包括省会在内，国内许多城市的楼市开始逐渐显露出复苏迹象，并在迎来了供需两旺的“小阳春”态势。随着成交量的回升，2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少，房价趋于平稳。出现小阳春的原因一是开发商积极降价的措施刺激了积累已久的刚性需求的释放；第二是去年以来连续出台了不少利好房地产的政策，这些政策效应也会在今年得到体现。
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