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陈靖:遏制房价过快上涨恐怕只是一厢情愿

房天下博客  作者:陈靖   2009-12-15 12:41

[摘要] 温总理终于在国务院常务会议中提出了需要遏制部分城市房价过快上涨的势头,说明了09年楼价的上涨幅度,远比以投资拉动经济造成的资产价格上涨的预期高出很多。

温总理终于在国务院常务会议中提出了需要遏制部分城市房价过快上涨的势头,说明了09年楼价的上涨幅度,远比以投资拉动经济造成的资产价格上涨的预期高出很多。如果从租售比的角度,北京、上海等城市已超1:500,部分热点区域已达1:700,深圳租售比约在1:450,以一线城市中房价的广州,租售比也有1:400,远超过1:200的合理线。从收入比与房价比的角度,就更离谱了。就算单从纯价格的横向比较,北京、上海的房价已充分与发达国家的房价接轨。由此引起的巨大泡沫,不仅不利于中国的长远发展,更影响国家的政治和谐,此时,正是国家需要发出声音和表示行动的时候。

其实,很多专家早已预期,政策的微调正是对房地产调控的开始。不过,完全决定结果的不是调控的态度,而是调控的力度。此次,温总理在国务院常务会议中提出的建议,完全是态度的体现。具体表现在:

1、 遏制部分城市房价过快上涨的势头有两重含义,其一,国家认为,现在是部分城市房价过快上涨而不全部;其二,国家需要控制的是房价的上涨幅度,而不是上涨本身的状态。换句话说,房价上涨是常态,房价过快上涨是变态,不表态就成为房东太太。

2、 温总理采取的措施是加大保障性住房的推出和土地的供应。问题是,现在对房价最敏感的阶层不是富人,也不是穷人,而是被冠以中产阶级的夹心阶层,保障性住房对他们没有保障。加大土地的供应将面临几大难题,一是土地在一线城市本身就不足够,增大土地供应只是满足了发展商囤地的欲望;二是若政府选择回收土地或改变土地性质来增加土地供应,这样的结果是,有更多的钉子户和爆发户产生,政府的公信力会受到强有力的冲击;三是保障性住房的建设由谁来买单,建成的频率和速度能否对冲房价的升幅,98年香港的8万5计划和08年的保障性住房计划搁浅,让我们的信心不足。

3、 利率的优惠、利息的低水平依然存在,购房的最重要命门没有被掐,抑制房价从何谈起?

更重要的是,货币存在的贬值的趋势,而中国的投资途径又严重缺乏,普通居民用什么来挽救自己的财富,一天不解决这个问题,房子永远不会贬值;中国的城镇化刚进入快速发展阶段,城市人口越来越多的状况下,如何解决房屋稀缺的问题;最后,如果房价大幅下降,谁来给银行和金融体系的坏账埋单。

不过,调整已经开始,这是铁一般的事实。通常调整开始到调整起效需要半年的时间,从时间上,这半年时间政策的推出、银行银根的收紧和利息的增加是可以预期的,也就是说,最理想的状态,是2010年下半年会有价格调整的机会,但这个调整有多长却难以估计,历史证明,中国房地产的调整,影响的是成交量,而不是价格,价格向下调整的周期很短。

我给大家的建议是,现阶段,租售比越脱离正常水平,说明租金不变的情况下价格上涨过大,租房子相对是比较划算的选择。有自住需求的人们,不妨先租房子,等待调整来临再入市。

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