现场直播：第六届香港·中国国际地产周

【主持人】下面，我们进入论坛的互动环节，主题是“中国地产企业融资与上市之道”有请搜房网首席运营官刘坚为我们主持，我们论坛的主题是“中国房地产企业融资与上市之道”。

巅峰对话：中国房地产企业融资与上市之道

有请互动嘉宾：

沿海绿色家园有限公司董事及首席财务官郑荣波先生

宝龙集团发展有限公司副总裁林峰利先生

保德信房地产投资管理北亚太区董事总经理林熙龄先生

汇丰南丰中国房地产基金执行董事张虎跃先生

美国交互资讯（IDCo）金融结构证券部全球资深总监、博士郭杰群先生（未到）

恒盛地产控股有限公司总裁程立雄先生（未到）

鸿荣源集团副总裁王振江先生（未到）

香港汇金证券有限公司执行董事马嘉阳女士（未到）

上海汉宇房产经纪公司总经理施宏叡先生

【搜房网】今天在座的有房地产开发商朋友也有金融朋友，这里有一些数据跟大家分享，我们做了一系列的调查，做了三个调查，2009年房地产融资的调查，第二个调查，未上市放弃IPO潜力的调查，还有就是地王的调查，得到几个数据，2009年房企的规模达到了4000亿元，前面的15名拿到了3000亿元，在香港IPO的融资规模大概是三、四百亿。

9月30日上海龙华1960地块成交金额是72.45亿元，被上海绿地拍得，今年前十年的地王的成交总额达到了501.98亿元，最近我接触了相当一部分的开发企业，他们都有要在A股上市，要不就是借壳上市，部分企业购买了ST的企业，相当一部分有实力的企业，有非常迫切的需求，寻找合适的渠道通过融资扩大自己的规模，请在座的开发企业和金融专家结合自身的经验对房地产的企业融资上市前、中、后谈一谈自己的建议，第一个问题请张虎跃回答，去年11月份的时候大家对于地产的观点是进还是出，张先生的观点是进，还有一个人的观点跟此是有关的，就是清华大学的李教授他说市场会很快的好的，当时老潘就在上面，他说李教授太乐观了，当时陈劲松说不会的，说老潘预测是错误的，张总对于新一轮的市场有怎样的判断。

除了IPO外还有私募，我最近在上市公司中看到房地产企业的身影，您悄悄做了哪些事情，请跟大家分享一下。

【张虎跃】汇丰南丰投资了恒盛公司，今天程总也在，当初投资的时候觉得对恒盛的经验和管理团队的质量我有信心，最近恒盛上市，证明我们的判断是对的，恒盛的管理团队也是非常科学的，也许程总更有发言权，也会讲得明白私募基金对公司上市的帮助有哪些，据我的观察，除了投资恒盛和其他的企业，包括投资了深圳的花样年上市，第一天收市只是上涨了几分钱，对于私募基金而言回报是不错的，私募基金进入企业比较早一点，也许是计划上市前的二、三年，承担的风险多一点，做的工作、调查和研究承担的风险要比其他投资者多，因此风险与回报的关系要高一点。

私募基金投资者带来的效应，做了研究，或者是投资股权，在调查与合作的过程中，会给房地产企业提供一些意见，有的时候会发生摩擦，无论怎样，对于房地产企业的运营可以提出一些意见，将来公司上市的时候，投资股票的投资人确实会多一分信心，认为私募投资者很早就已经进入了，而且做过净值调查，就会多一些信心和溢价。

【搜房网】您是如何选择恒盛的，或者是选择投资对象的时候有哪些条件。

【张虎跃】投资是二、三年前做的，理由有几点，未上市公司中恒盛的总资产、净资产、开发面积是最理想的，管理团队的质量以及开发产品的质量应该是很过关的。

【搜房网】谢谢，第二个问题留给宝龙集团的林总，第一位演讲的陈女士说，开发模式比土地储备更重要，宝龙是非常独特的，而且是专注于商业地产的，从商业储备和土地开发方面谈一下宝龙的特点。

【林峰利】我们在六、七年前先进入二三级城市发展商业地产，这是我们的特点。拿地一般是在新城区的商业中心或者是新旧结合部，全业态，综合的商务中心，有别于传统的购物中心。持有大多数的商业物业，作为长期的经营，从而提升商业物业的价值。

 


图片：宝龙集团发展有限公司副总裁 林峰利

从现在的发展来看，中国的城市化率还是在发展过程中，中国的城市化率只有45%，欧美发达国家达到了75%，需要相应的市政配套和商业配套，二、三线城市传统的中心是在老的百货大楼的基础上形成的，包括交通、停车和商业的动态都存在一些滞后性，宝龙在二、三线城市拿地的商业模式，主要是城市的规划到位，整体的商业业态的规划，包括从设计到整个开发建设做的有前瞻性，也符合城市对商业地产的需求，这是宝龙的发展模式。

【搜房网】宝龙可以说是火热新鲜上市的公司，在上市的过程中，有什么让你觉得印象深刻或者是值得让后来者，准备上市的企业分享的经验。

【林峰利】我们从2007年开始启动上市的计划，2008年通过了聆讯，大家知道2008年碰到大的金融危机，一直到2009年顺利的上市，从宝龙来说是冰火两重天，短短的一年内，不仅仅是经济和房地产企业，我们经历了过山车一样的感受。从上市来说，只是进入资本运作的平台，也是宝龙新起点的开始，我们将来会面临更大的挑战，也有更大的压力，因为面对的是公众。

【搜房网】我左手边的是沿海集团的董事和CFO，沿海集团也是上市公司。

【郑荣波】是的。

【搜房网】沿海集团上市后得到了很多的经验，作为公众公司面对投资者已经多年了，作为首席的财务官一定有上市公司的经验和做法。

【郑荣波】沿海公司是早期在香港上市，从事国内房地产的公司，我们在1997年上市的，现在走过了十几年。公司上市后有很多融资的机会，上市后做了私募可转股债券，这是融资的渠道之一。

图片：沿海绿色家园有限公司董事及首席财务官郑荣波先生

2007年发了1.5亿美元的高级债，作为上市公司在境外上市还有其他的融资渠道，我们要如何跟投资者或者是公司潜在的投资者有不停的沟通的过程，刚才前面的陈敏小姐和郑宝川小姐也讲到了，作为投资者要有非交易性的向投资者推荐公司的工作，上市后该项工作是需要一直做的，让投资界认识上市公司业务和策略，在全球经济一体化变化非常迅速的环境下，在国内从事房地产的企业，也经常在调整自己的策略，经常在寻求机会，沿海在过去的十几年不停的调整自己的投资策略，从产品或者是投资区域不停的调整策略，最后形成怎样的业绩和反映，就需要跟投资者有深入的沟通过程。能够将这块工作做好，我认为是上市公司融资非常重要的工作。

【搜房网】最近房地产IPO的案例非常多，央企拿地是非常的多，外界有置疑的声音，因为要花更多的钱拿地，就需要融更多的资，融资后低价就会越攀越高，地价高就是房价高，因此形成了循环。土地储备成为骨牌市场和资本市场获得更多投资的工具，您是做房地产投资的，有很深刻的间接，不知道您是如何看待的。

【林熙龄】这个问题不太容易回答，我分享一下自己的看法，目前上市公司获得了资金，就会抢购土地。我的看法是有的地产商土地储备不够，要抢地的目的到底是希望做什么，我自己的看法是，购买土地无论是两万元还是三万元，好处并不是这块地，因为赚得不多。例如原来的土地是5000万，我购买了这个项目后，土地提升就会变成了1亿元。如果周边有类似的土地，但是自己没有的，例如在上海购买的土地是3万，对于土地的升值是否有帮助，这就要仔细的想一想。看一下香港的经验，如果具体研究过去十几年香港地产上市公司的历史，有一些公司是抢地的，有的公司土地储备也是很多的，这些公司好象工厂一样，我贵买过来没有问题的，但是贵卖，短暂的时间内就会套现，例如二、三年，这样的公司土地储备永远是不够的，跟土地开发公司的概念是完全不一样的，因此要分开两个方面来看。

【搜房网】您做了多年的房地产投资管理，您做投资的时候，价值判断是怎样的，如何进行选择的。

【林熙龄】我们作为房地产基金如何选择房地产企业，我也认同郑宝川小姐的观点，如何将土地的价值提升并且变现。我们投资很多的项目，这些企业拥有几千万平方米的土地储备或者是多少平方公里的面积，只是开发了一点点，具体的原因是怎样的，大家都知道的，因此关键要看是否有操控的能力和将土地变现的能力。

【搜房网】只看土地储备不看变现结果的投资者很多都失败了，汉宇跟陈劲松是类似的房地产服务机构，世联地产是第一个在A股上市的，股票价格一直坚挺，从开盘19元到左右，高峰是达到了68元，对房地产链条中的服务机构都带来了很好的想象空间，汉宇是否有想法准备上市，您看到了服务机构有这样的机会，您有怎样的想法。

【施宏叡】我将刘总的问题反过来回答，虽然今天的会议都是谈房地产开发商，我们相信任何的行业都越来越重视服务和营销，并不是一味的储备土地，关键是谁可以将土地变成现金。

图片：上海汉宇房产经纪公司总经理施宏叡先生

过去我们看重石油行业，有人说石油行业可以上市，但是做石油设备的也可以上市。有的人说房地产商可以上市，但是房地产服务行业也可以上市。有的开发商市盈率计算的时候要看土地的储备，2003年上海跟香港合作后第一家以服务行业为主，又可以成功的在香港上市的话，就会非常的有卖点，如果可以赶在世博会之前，有香港的代表又可以上市的话，就更有代表性。

我们是否有考虑上市，我只能说，当某个企业要上市之前，有6—9个月是静默期，因此我是不能说的。

【搜房网】我已经猜到了是在静默期，刚才是点对点的提问，我们涉及了几个环节，先给大家一个提示，让在座的每一位都有提问的机会，当然是提问其他的嘉宾，因为在座的各位是来自于基金、开发商和金融服务行业，大家可以先做一些考虑。

第二个问题是普遍性的问题，最近11月份上市房企有的好，有的坏。昨天香港特区政府的陈家强上市融资总额是1070亿港元，房地产企业融资的额度是300—400亿元，如此密集的房地产企业IPO过程中，有的IPO认购不足，上市前就调低了价格，还有一种情况就是开盘就上涨，而且认购是超额的，这是个别现象吗，企业除了上市的计划或者是安排外，是否有深层次的原因，香港市场是否有深层次的原因导致了这种现象。

【张虎跃】最近上市的房地产企业，定价高低，或者是上市时间的早和晚，价格的影响是比较大的，最近上市最早的就是恒盛公司，时间抢的比较好，当时市场的气氛也比较好，因此PE相对比较高一点。

投资者是非常聪明的，包括土地储备多，就一定有好的价格，实际上也是不见得的，也要看土地成本的高低，土地储备量高是好事，但是土地出让金的价格绝对是投资者考虑的元素之一，说回到上市时间的早晚，投资者看重的是盈利的能力，最近一年或者是下一年盈利的能力，用各种方法计算股价大概是怎样的范围，最常用的就是PE或者是净资产会折旧，如果定价太高，跟市场上已经上市的房地产企业的股价相比，如果一家新企业想达到上市多年企业的情况，有折扣是合理的，因此定价比较偏高，上市后就下跌，这就不奇怪，有的定价是比较保守或者是偏低，可能是各种各样的考虑，或者是内部财务的安排，上市只能成功不能失败，因为还有其他的债务和相关的问题，因此定价就不会很高的，确保上市可以成功，我认为原因很多很复杂，不见得有统一的规定可以说得清楚。

【林熙龄】上市企业定价是一个问题，但是大家会发现香港的IPO市场有一个缺点，散户不管是否有土地的储备和运营能力，他们会听的，最关注的是第一天用怎样的价格卖出去，但是散户不是很多的，但是该事实是存在的，他们也是孖展来卖的。影响上市公司收益的模式，如何分配比例也是重要的，上市公司都是以开发为主，如果有政策的改变或者是金融风暴，无论地皮是便宜还是贵，都会出现很大的问题，如果收益模式是以卖楼为主，国外的模式是成熟的，是以租金收入为主，如果需要资金维持它，还可以继续的变现，股价也会得到支持的。我认为机构投资者和散户都会支持的，如果没有好的方案，PE就无法得到支持。

图片：保德信房地产投资管理北亚太区董事总经理 林熙龄

【搜房网】是否意味着短期股价的波动不能作为依据，要看长期和后面的模式是否会带来股价的稳定性。

【林熙龄】有的上市后继续上升，有的上市后下跌了一点点，这主要是定价的问题，上市价格的高低是可以控制的，股价的波动对股东的影响是不大的，因为最少要有一年是不能卖股票的。

【搜房网】沿海集团的郑总是如何看待这个问题的。

【郑荣波】国内的房地产企业在香港上市越来越多，对投资者而言选择性是非常广泛的，一家企业在中长期是否可以做得非常好，不是股市行情一、二天的波动就证明企业做的是否好。房地产企业关键的指标是获益能力，从而判断长期是否具备潜力。并不是说某一年赚了很多的钱，就说明这家企业很好的，房地产企业在初期的时候，除非是做得很大，如果在起步阶段的企业，有的项目在一定的阶段赚了很多的钱，并不意味着企业会有持续赚钱的能力，因此要看土地储备以及获益的能力跟公司的操盘能力是否跟得上，最终反映这家公司的股价是否具备持续的支撑能力。

【搜房网】上市公司短期的股价和长期的发展应该如何判断，请林总回答。

【林峰利】这跟企业的定位和整体发展是有关的，宝龙是着眼于长远发展的，例如百米赛跑和一万米的长跑，百米赛跑是短期的炒作行为，第一名和最后一名也许就差零点几秒，这是短期的行为，如果跑一万米和马拉松距离就拉开了，如果企业要做百年老店就不能看企业短期的波动，真正要给投资者回报的话，要看企业的发展。

宝龙持有多数的商业物业，而且是城市的新区，也是具有发展潜力的地段，而且不断的增值，例如交楼开业短短的二年已经增值了二倍以上，无论是租金还是价值，部分项目随着今年年底和明年陆续的投放市场，也会持续的增值，因此对于企业的经营会起到持续的经营。

【施宏叡】长远来看是以企业的实际盈利和长远发展为准，对于短期和上市之前的准备，我个人还是有看法的。最近福建同时上市的三家企业，宝龙、明坊、宇州、明发，大家认为宇州价格太高，批准的太急，保荐人太少，明发最后还要再上，之前的准备和故事面是不够的，对于上市之前的工作要做足。

我们看一下最近几只股票的情况，往往第一天的价格会高出10%甚至是一倍，没有故事面的时候，一开就往下跌，这不是偶然性的，我看作是必然性，企业未来的估值要从两个方面来看。经营是否懂得营销，经营的前面要加是否懂得故事，是否懂得策划包装和营销。

【搜房网】现在房地产企业集中的进行IPO我，是否会出现供过于求，导致资本市场抽血太严重，是否应该将上市的时间点拉长一点什么时候是好的上市时机。

【张虎跃】国内的房地产企业在香港上市的越来越多的，最早的包括华润置地和新世纪、沿海等等，目前的情况是上市越来越难，投资者越来越挑剔，特点要明显，这是事实无法改变的。什么时候是最佳上市的时机，一个是看自己是否有需求，上市解决的是债务的问题，还是土地储备金移步的扩大，或者是资本市场本身的情况，如果资本市场很活跃，PE比较高，整个的期间都是比较好的，现在大家集中上市是否会卖得太便宜，因为大势的气氛是比较好的，在此期间上市对于开发商以及发行股票的企业而言是比较好的时间点。

【搜房网】听了您的观点，后面要上市的十几家公司心理就会安慰一点了，现在进入第三个环节，在座的每一位都可以对其他的嘉宾提问。

【张虎跃】我对宝龙有一定的了解，主要是做商业物业的开发、投资、持有、出租、管理，相对于住宅开发企业的资金需求会更大一点，除非将商铺卖了，但是你们是不会这样做的。你们的资金需求是从哪里获得的，除了银行以外，是否会考虑拿商业物业跟私募基金进行合作。

【林峰利】宝龙主要是做商业物业的开发商，拿地的条件是有原则的，我们是做综合体，有一个标准店，我们是不卖的，靠长期的经营为主，还有商业街和步行街的形式对外出售，有部分的住宅和酒店式公寓，这些是可以出售的，实际上也做到了投入产出的平衡或者是赢余。我们留下了商业物业，引入大的主力店和旗舰店，通过长期的经营获得资金的收益。

跟私募基金如何合作，是否要用商业物业进行合作，如果规模做大了，以后也会考虑这方面。

【林峰利】作为上市公司在国内的A股和香港上市，从市值来看差异是比较大的，香港的投资者会更加的理性，从投资者的角度来看，看重企业的有哪些方面，请郑总和林总回答。

【林熙龄】无论是A股市场还是香港的H股，作为投资者看的是赚钱的能力，并不是看PE的数值，最基本的是公司是否有特别的地方，如果是做商业地产的，比别人的运营能力比较好，还是选择的地点比较好，突出盈利的模式是怎样的，短期的影响，股价、PE反而是不太重要的，我们不是抄家而是真正的投资。

【张虎跃】A股卖的价格高过香港同样类型的股票，涉及到两个不同的市场，涉及到各种各样的因素制约，A股一定卖得比较高，香港卖的比较低，香港具有可比性的企业，有的模式是商业物业的持有和出租，就拿香港的一些企业进行对比，他们投资物业，持有物业，有的做的比较好，股票的价格高一点，PE低一点。做得好的企业，掌控的写字楼和商业物业有几个特点，从用家的角度来说，管理的很好，愿意来，因为很舒服，也愿意来写字楼办公。而企业方面愿意花钱不断的维修系统、立面和装修，始终保持舒服，质量高的状况，有一些收租性的上市公司的差距是比较大的，例如后期物业的管理、维护以及市场推广，搞活动，聚积人气跟好的企业差别不是很大的。

【郑荣波】作为香港的上市公司，投资者是否看重，是否有获利能力是关键的，陈小姐和郑小姐介绍了，投资者也要注重一家公司的经营能力和管制能力，如果获利能力很强，但是管制能力不好的时候，在经济周期不好的时候，也会出现重大的金融危机，管制好的企业在低迷的市场环境中，企业的抵抗风险能力要比管制不好的企业风险小得多。公司发行债务，购买者看重的是企业的管制能力，在比较安全的水平下进行运作。

【搜房网】现在由郑总提问。

【郑荣波】对于中国未来的房地产企业中，明显的特点是有普通住宅和豪宅的区分，早期的时候，都是基本的居住要求，随着经济的发展，人们越来越富裕，两个市场的区别现在已经开始慢慢拉开了，施总认为两个市场的发展，尤其是一线城市和二线城市发展的前景是如何看待的。

【施宏叡】先拿上海和香港对比，上海跟二、三线城市对比，目前的进化论还没有到豪宅的概念，只是有房屋，还有一些是高档房屋，只有两个区别，我们拿上海跟香港对比，连续做了几年，从月收入能力，供款能力还有世界眼光进行对比。如果用平方米计算的话，香港高中低的平均家控制在7.5万元—8万元左右，当然是去除最高和最低的价格。上海的平均均价是1.5万元—1.8万元。

普通的白领收入大概是2500元，香港一般的收入是8000—9000元，我们说的是最低白领的概念，如果以月收入来计算，上海的普通打工仔购买的房屋跟香港对比情况是差不多的，如果以上海平均的住房对比大概也是四倍，上海的房价如果跟香港的房价相差四倍，那么普通打工仔收入也相差四倍左右，如果以豪宅进行对比，香港最近最高的豪宅面积是25万元/平方米—30万元/平方米，上海四季花园也要达到7—8万元/平方米，因此豪宅也相差四倍。

上海的汤臣一品卖11万元/平方米，在上海是比较贵的，如果以平民的角度来说，上海跟香港的房价是相近的，如果以国际性定位的话，上海豪宅的空间我认为还有三倍上升的能力，如果让我选择在哪里购买豪宅，我会在上海购买，因为上海的空间很大。

香港的经济一直在高位运转，香港拥有320种语言，上海只能有100种语言可以操作，香港拥有顶尖的服务行业的人才，上海过去没有，现在才开始，纽约、伦敦都已经没有发展的空间了，因此开始进入上海，上海给我们的是梦，明年有世博会，接下来有迪斯尼，国务院今年定性上海为国际金融中心和航运中心，如果2024年告诉大家奥运将在上海举办的话，这个梦将会继续走下去，上海的房价究竟到怎样的程度才会停下来，我只能告诉大家我也不知道，这就是豪宅的定义。

【搜房网】听了施总的话大家就应该到上海购买，我刚从北京到上海，按照您的理论，上海确实有很大的空间。

【施宏叡】尤其是豪宅的空间非常大。

【搜房网】您回答的问题是非常好的，这个机会就让给您。

施宏叡：有机会访问郑总，沿海集团是1997年在香港上市，九十年代另外一家国内有名的房地产企业万科却选择在A股上市，有几位说融资是一个问题，十几年发展过来，香港融资的平台要比国内容易一点，得出的结果是恰恰相反的，万科和沿海一路走过来差别在哪里？

郑荣波：有沿海自身的问题，也有发展策略不同的原因。沿海1990年开始从事国内的房地产业务，外商到国内做的都是外销商品房，就是吸引境外和东南亚的买家，1997年金融风暴后对沿海是比较大的打击，因为外销市场部存在了，沿海经历了痛苦和比较长的调整，从外销房调整到内销房的过程，在此过程中，我们的竞争对手一开始就是做内销房，两者起步的差别是非常大的。境外房地产概念在资本市场的接受度是比较低的，因此压了很多高价的外销房和存货，需要一定时间消化的，因此导致我们在2002年才开始新一轮的起步，如果说起点和起点、时间点是一样的，但是大家的市场和产品是不同的，因此结果是不同的，企业的策略和决定影响了企业发展的结果。

【搜房网】不仅仅是产品，还跟起步的结构以及后面的安排有关的，最后一个问题留给林总。

林峰利：有一个战略性的问题，希望刘总回答，刚才听到很多的嘉宾说，中国房地产以及豪宅市场基本上是看好的，几位嘉宾都认为有小的微调，最终的结果是持续上升的。

从全世界的房地产市场来看，美国、日本、欧洲和香港都有10—15年辉煌的黄金期，期间有大的调整，并不是小的调整。国内从九十年代开始真正的房地产市场，当时是以商品房开始，意味着真正的房地产开始了，到现在也就是十年左右时间。因此，上海和香港是有一定的空间，搜房搜集了很多的资料，跟官员打交道的时间也是比较多的，是否意味着中国房地产的神话是不会破灭的，以往的模式是否不适合中国的房地产市场，甚至是房地产豪宅市场。

【搜房网】您提到的是豪宅的问题，我只能代表我个人，我从购房者的角度看待市场，施总说的很有道理，如果定义在豪宅的范畴内，很难拿人均收入和房价比等指标进行衡量的，豪宅是相当小的一部分，因为豪宅市场带动了房地产市场和房价的上扬，如果只拿豪宅市场而言，中国市场和欧美发展的速度是不一样的，前一阶段我们到伦敦和美国，他们的辉煌已经过了，现在的辉煌在中国，而且中国GDP增长的速度一直没有停止下来了，既然金融危机发生的情况下，虽然说了保8%，但是不用保也有这样的增长速度。不能说欧美等老牌的资本主义国家发展到了现在的阶段，市场和价格是目前的情况，反过来说很难预测中国的房地产市场会发展到怎样的地方，这是没有可比性。

目前有很多海归回来，如果让我出去，我是不会走的。在中国发展的潜力和收入不会比国外少，国际性的公司不断的挤进中国，上次说世界是平的，收入是平的，无论在英国、美国和中国，可以购买豪宅的人不一定英国会比中国人多，北京、上海、广州的有钱人太多了，中国的水太深了，因为中国的人口基数比较大，在13亿人中勺一些水就可以洒到英国和美国，现在的豪宅集中在北京和上海，这个市场是否会下降，我同意很多人的观点，长期是上扬的，之前说实话，错过了很多的机会，我们没有买到房屋是很可惜的。曾经有一个好房屋放在面前，但是我们没有枕席过。刚才说到了上海和北京的房价，实际上是有城市差异的。2001年上海浦东的价格是6000元/平方米，浦东之外是4000元/平方米，当时北京的房价是6000元/平方米，当时有人提出北京和上海存在价格差异，建议在上海购买房屋。

刚才提到上海的均价会达到2万元/平方米左右，豪宅达到了8万元/平方米—10万元/平方米，汤臣一品会达到10万元/平方米—13万元/平方米，上海的房价比北京贵，万科四季豪宅的价格是3万元/平方米。六个月前二手房价格是1.7万元/平方米，现在已经上升到了2.5万元/平方米，还要竞价，实际上一、二万元的房屋是否算豪宅，真正在5万元/平方米、8万元/平方米以上的房屋，北京还有更大的空间，谢谢。

最后一个环节，就是对后市的预测，上次张总预测的很准，我们先听听四位嘉宾的预测，有的经济学家说明年会出现经济的二次回落，房价不会永远的上涨，这是大的形势，2010年房地产或者是资本市场会是怎样的，房价是继续上涨，资本是大规模的进入还是会调整，这跟媒体和服务行业是有关的，请大家发表看法。

郑荣波：我个人的观点是，国内现在房地产的价格最近一轮上涨的很厉害，大家都觉得是否又有泡沫出现了。我的感觉是，中国现在经济发展的速度，在目前的阶段，有一点点泡沫也会被经济高速的发展追赶上。泡沫不会一下子就爆破，泡沫会随着经济增长而弥补，房地产今天的价格今后不会出现大幅度的滑落。

【搜房网】还是长期的看好，下面请林总发表看法。

林峰利：中国的房地产说到关键的一点，应该是有政策市的，2009年房地产的上涨，拉动了经济的增长，今年房地产给中国经济增长做出了比较大的贡献，中国有两个主流，一是发展经济，二是构建和谐社会。现在出现了两种声音，一是发展经济，土地不断出现地王，越拍越高，房价不断的上涨，同时老百姓怨声载道，无法购买得起房屋。我国的政府一方面要发展经济，一方面要保持社会和经济的稳定性，我认为房地产会有两种趋势，在大的城市和经济特别发展的城市，商品房和高端的物业的价值一定会增长的，对于改善性需求的住房，或者是经济适用房、普通住房因城市而异，因地块而异，不会完全的相同。

施宏叡：我总是认为预测是错误的，2008年预测2009年是错误的，现在又要预测，还会是错的，让我再错一次吧。

有人说房价出现了泡沫，有一天会爆裂，我认为总有一天会停留下来，另外一句话肯定不是今天，我们看到每一年房价不断的走，有的时候让我们自己都怕，来不及购买，卖了又痛，我本来是香港人，看着香港二、三十年的历史走过来，我们在上海跟朋友说，要购买房屋不要管高和低，尽早的购买，就象香港人说的，能上车就尽快的上车，现在购买房屋我跟他们说，如果钱少的就购买普通的住房，就象走楼梯，钱多的就购买豪宅，就是乘坐电梯的，乘坐电梯会快一点，爬楼梯是辛苦一点，还会慢慢的上升。

明年还是要看银行贷款的政策，2009年并没有受金融危机的改善，而是受金融贷款的影响，今年贷款是10万亿元，去年只有4.8万亿元，第一季度已经锁定了今年的上涨，第二季度更加的广阔，第三季度是延续，第四季度是稍微喘气。

我现在汇报上海的情况，例如宝山区的情况相当于香港的新界，去年10月份代理一个楼盘，9000元/平方米都卖不动，该地产去年的股价只有0.8元，找我们就没有问题，我们唯一的工作就是卖房屋，头一批300多个单位，一个多月都卖完了。今年卖到了1.8万元/平方米，短短一年内的时间，去年卖不动的，只要了3%的佣金，去年给了5%的佣金。

本来是给竞争对手5%的佣金，但是也卖不动，后来找了我们，我就要了3%，结果我们也卖动了。今年10月份半岛酒店开业，股价一计算，他们的谢总跟我们说今年会达到10元，现在是5元，去年只有0.8元，反正他们说，现在是否购买房屋是你们的事情，但是股票是看涨的，我认为明年的房市取决于银行，如果银行还是继续贷款，那么经济就会好，自然泡沫就被挤掉了，房价就会继续的健康。如果银行不贷款，热钱还会涌入股票和房地产市场。

明年普通住房不要碰，豪宅市场应该有30%—40%的上涨空间。

【搜房网】谢谢施总，请林总发表关键。

【林熙龄】我做了几家公司都是保险公司，我受他们的影响，因此我的看法是比较保守的。

有一点是关键的，房地产无论是豪宅还是普通的住房长期是上涨的，因为跟经济挂钩的，银行为什么要给你贷款，主要是因为你有还款的能力，因为你是做企业的，工资和奖金是增长的。坦白的说，我现在还是看不懂的，我认为房地产是比较容易看得到，也是比较容易摸得到的，但是我认为房地产是有周期的，一般是7年左右，但是国内的房地产业我是看不懂，也许周期只有3年或者是5年的周期，根据过去的经验，我认为历史会不断的重复，当然不是每一个市场都有危机的，但是我认为有一些区域是比较敏感的，或者是跟经济没有挂钩的，就会稳妥一点的，我还是那句话，历史总是重复自己的。

张虎跃：我解释去年的想法和背景，去年11月份问了相同的问题，作为投资基金来讲，当时的市场比较悲观和低迷，投资基金现在是要买还是要观望或者是退出，我的想法有两点，大家都提到从长远来讲国内的房地产一直是处于上升的，我一直是认同的。如果看居民收入增长，还有郑总提到的城市化的进程，如果要下跌的话就要有考得住的底。

从基金做直接投资的操作来讲，在相对比较低迷的市场，大家都缺乏信心的环境下，作为投资基金容易找得到投资的机会，如果认同趋势的话，就要承担风险。如果大家都认为市场要上升了，没有什么风险的时候，价格已经上来了，如果作为直接投资者和投资人如果要找很好的方案就很难了，如果做成了投资项目，条款也不一定很好的，这是另外一种风险。

我认为会有调整，但是我认为会有底部，也是比较好的入场时间，因此我们进行了三个房地产项目的投资。现在如果问同样的问题，特别是住宅市场，我趋向于保守，不会像去年那么乐观，有几个原因，都是比较理论化和学术化的。

第一，租金和房价的比率，前面嘉宾也提到过，如果观察北京的情况，豪宅和普通住宅的租金和售价的关系，租金/售价，比率跌的非常厉害，包括写字楼也是这样的，写字楼的售价增长了150%，但是租金增长了10%—12%，最近又回调，比例下跌的比较厉害，最高封的是8%—7%，现在是5%—6%，豪宅的租金没有上涨，价格上涨了很多，北京、上海的租金比例只有2%—4%，跟香港的情况是类似的，租金水平是真正反映需求最直接的信号，价格的浮动是比较大的，从长线来讲，租金和售价的比值会回归比较合适的位置，不可能永远都这么低。近期来讲，回归有两种可能，一种是价格下跌了，另外是租金要上涨，就目前来讲GDP的增长还是比较快的，我不认为租金会赶得上售价，住宅市场近期上升的空间不是很大。

收入和房价比例的关系，每个月要付按揭贷款利息加还款/家庭总收入，现在上海、北京一线收入的比例是70%—80%，该比例是比较高的，二线城市是比较低的，大概是30%—50%，相对是合理的，从公司的战略来说，住宅开发寻找二线城市的机会会稳妥一点。

住宅价格上涨的趋势来说，上涨的空间是有限的，并不是说有很大的下调空间，因为现在的需求是比较强的。作为投资基金，一定会投资的，即使是住宅也会进行投资，因为住宅的销售是比较快的，决定投资某个项目，地价和预测的售价或者是现在市场上的售价有一定的空间和利润，即使房价不上涨，也会有一定的回报，因此会做的，投资人会照做的，但是投资决策中的分析，对住宅销售价格增长率的预测会比较保守的。

【搜房网】非常精彩，谢谢。本场论坛聊了一个半小时，会给大家带来很多的帮助，本场论坛到此结束，谢谢大家。

高手过招，未见刀光剑影，只闻字字珠玑，据技术部门传递的数据，这场论坛包括前面的演讲，在40多个城市同步进行图文直播，有3万多人观看，各位的论点已经是记录在案，也许明年地产周的时候，刘总再来验证几位嘉宾的预测，非常感谢各位嘉宾，也感谢各位参会所有的地产界的同仁，非常感谢各位嘉宾的精彩观点，本届第六届香港中国国际地产周高峰论坛到此全部结束。