"圈地浪潮"成"抢地大战" 楼市形成新一轮泡沫
6月30日,北京新地王横空出世。经过97轮竞标,一个小时的鏖战,广渠路15号地以40.6亿元天价刷新纪录,荣登新地王宝座。不考虑价格多少,只顾举牌,也使得该地王得主“中化方兴地产”一战成名。自5月以来,短短40天,北京地王纪录已刷新了四次。
经历了2008年全年冷淡,进入今年二季度,土地市场迅速升温,地王频频粉墨登场,其最短间隔仅为一天,以致人们不禁惊叹——北京“一天一个地王”!
楼市回暖、宽松的货币政策、开发商对后市的预期增强,以及优质土地不足等都是诱发“抢地大战”的因素。
国家统计局数据显示,今年前5个月全国商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%,开发商尤其是大型开发商资金回笼速度加快。而北京房地产交易管理网最新数据显示,上半年,北京纯商品住宅期房成交58470套,同比增长75.7%。同期,上海楼市回暖也非常明显。据数据显示,上半年,上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米,比去年上半年增加了70%。楼市回暖为开发企业提供了资金。今年1—5月,人民币各项贷款增加5.84万亿元,同比多增3.72万亿元,虽然有关部门声称严禁信贷资金流入股市楼市,也没有相关数据统计,但相信地产企业受益不少。此外通过资本市场增发、债券融资等也是房企获得可观资金的重要渠道。开发商对后市的预期增强和较为充足的现金是近期各大开发企业开始拿地的一个原因。
从全国来看,经过市场调整期,各地地价相对较低,对有实力的开发企业以及确需展开新项目的企业,目前是购入土地的好时机。而通货膨胀的预期在一定程度上也促使了开发商以资金换土地,以保值增值,并为后市发力增加筹码。
而推地节奏滞后导致的土地供应不足和优质土地越来越少则是致使“抢地大战”最终爆发的直接因素。官方数据显示,从年初至今,北京城八区仅推出12块住宅及商业用地,土地面积仅37.80万平方米,同比下降70.36%。加上近期拍出的几块土地位置较好,有的甚至是绝版土地,地王频现也就在意料之中了。
不过值得一提的是,广渠路地王虽然堪称“空前”,但绝不能断言“绝后”,即将推出的位于北京CBD核心区域的中服大厦附近地块,此前预估价格超过80亿元,即将诞生的新地王可能将北京土地价格推向一个更高的天价。
现在的问题是,地王频现,出现了“面粉”地产圈对土地的别称贵过“面包”(房子)的现象。开发商不惜成本拿地,“抢地大战”俨然变成了一场豪赌,显然不是一件好事。以广渠路地王为例,其楼面价高达1.62万元/平方米,意味着建成后的房子要卖到每平方米2.5万元(一说为2.7万元)以上才有利润可言,而周边房价目前仅2万元/平方米左右。虽然地王的出现意味着周边楼盘蓄势待涨,地王拉动周边房价上涨已经屡试不爽,但其前提是楼市处于上升通道。因此,其风险不言而喻。
另外,无论就中国还是全球而言,金融危机并未完全见底,经济基本面并不足以支撑房价迅速上涨,楼市存在泡沫的道理也就在这里,而一旦通货膨胀浮出水面,流动性政策有变,楼市的非理性繁荣就会昙花一现。地王对于开发商来说也有可能成为传说中的达摩克利斯之剑,新的疯狂必将给行业带来更加严重的打击。
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