广州27个地王的尴尬推倒"地价推高房价"理论

目前广州楼市出现商品住宅缺货征兆，缺货主因有三：一是今年楼市回暖，头五个月已销售3万套、317万平方米，超过淡市的去年头7个月的销量，而与旺市的2007年同期持平；二是从去年以来由于受到资金制约，加上金融危机影响，开发商放慢了施工速度和缩减新开工面积，造成目前供应紧缺；三是2007年拍卖的众多地王，已过了将近两年时间而大部分尚未动土开工，使政府希望通过2007年大量出让土地增加住宅供应抑制楼价过快增长的宏调计划落空。究竟地王为何没有动土？本文通过资料分析，梳理出一些问题，提出一些粗浅意见。

一、2007年高于当年平均楼面地价的27个“地王”土地面积和可建筑面积分別占当年出让总量的43.8%和46.4%。

而到目前为止，未售或未动工的“地王”还有24个，其土地面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量，可见问题之严重。

2007年广州市招拍挂出让商品住宅用地成交294万平方米，总建筑面积533万平方米，其中，限户型住宅用地总建筑面积410万平方米，占总量77％。2007年商品住宅用地平均楼面地价（剔除限价地）4622元/平方米（见下图）。在此均价之上的高价地块有27块，共128.6万平方米，占总量294万平方米的43.8%，可建筑面积247万平方米，占总量533万平方米的46.4%。

据统计，这27块地之中已建成住宅并售罄的2块，在售1块，正在动工未售3块，其余21块未见施工，有的还没领到建设用地批准书。24块未售或未动工“地王”土地面积共121.4万平方米（2008年出让住宅用地为125万平方米），可建筑面积232.4万平方米（2008年为277万平方米），其规模接近2008年的住宅用地总出让量，可见问题严重程度。本文选取这24块地作为“地王”分析对象，寻找未能动工的问题所在。

二、小户型比例大、拆迁遗留问题多、楼面地价超过当地房价是地王普遍存在的问题。

把24块地按所在地段粗略归结为有代表性的三大区域：旧城区13块地，番禺市桥东部南部4块地和金沙洲3块地（其余4块地散布在花都、萝岗、白云区从略）进行梳理分析：

1、旧城区13个地王，楼面地价最高为9456元/平方米，均属于当年旧城改造烂尾地块，或多或少都存在拆迁遗留问题，要彻底解决需要花很长时间，况且旧城拆迁补偿费去年已上升至9000元/平方米以上，拆迁难度比以往更大。

2、市桥东部南部4个地王，规划建小户型比例大，与当地市场需求脱节。楼面地价亦高于同地段房价，如房管局公布沙湾镇今年5月一手房均价为5052元/平方米，而同属一地在售的万科金色城品项目，2007年拍得楼面地价为5784元/平方米，该项目只能是万元房才不亏本，根本无法与同地段楼盘竞争，因此其他地王为免重蹈复辙只好晒地。

3、金沙洲3个地王，楼面地价最低的也要7935元/平方米。房管局公布金沙镇今年5月一手房均价为7656元/平方米，地价高于房价，金沙洲地王也只能晒太阳。

三、采取提高容积率、降低小户型比例、情况特殊地王允许退地重新拍卖、加购同地段土地冲减地王地价等办法或许能化解地王难题，促成开工。

综合上述各类地王遇到的困难，大多数可以争取用提高容积率增加建筑面积，或加购附近土地的方法来冲减高地价。例如，今年7月16日金沙洲将有2块地出让，底价最高为3300元/平方米，金沙洲3个地王可以通过低价拍得这2块地来拉低原来8000元/平方米以上的高价。另外，建议政府指定一个监管部门负责促成这些地王的开工，有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖，不应“占着茅坑不拉屎”，影响政府的供应计划。

据媒体近日报道，“国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价15%~30%，平均是23.2%”。按国土资源部权威标准推算，2007年广州楼面地价平均为4622元/平方米，那未，广州房价应定在2万元/平方米才合适，2008年平均楼面地价为2869元/平方米，房价应在1万元/平方米，而事实并非如此。上述2007年27个地王的遭遇，可以证明“地王推高房价”的推论不成立。

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