牛年楼市谁来打破僵局？专家称已经有小复苏
●主持人：本报记者 支玲琳
●嘉 宾：张永岳(华东师范大学商学院院长、教授)
马 冀(上海中原地产研究咨询部经理)
对于僵持已久的楼市来说，去年年底一系列优惠、松绑政策的出台，让人看到了市场松动的某种可能。有人迫不及待冲了进去，要赶个大早；但更多的人，还是选择了等待———看房、杀价、观望，周而往复、乐此不疲。就在这浓厚的观望气氛下，楼市迈入了牛年。
支玲琳：从门店挂牌成交的情况来看，上海房价在近两个月出现了怎样的变化？
当然成交僵局的打破，还有待时日。这个一方面是因为，很多的购房者还在期望政府有进一步的优惠政策出台，比如退税、蓝印户口。此外，目前楼市的供需结构还存在着一定的错位。去年新增的供应量主要在外环线以外的区域，但根据我们的统计，大多数购房者的意向购买区域是在外环线以内，特别是中外环线间。所以在我看来，有效需求并不是说不想释放，而是在于，当前市场上合适区位房源没有充裕的供应。
回顾2004年的那波“V字型”的楼市震荡，我认为现在的楼市正经历的，会是一次“U字型”的调整，可能这个底部会比较漫长。
支玲琳：虽然政策利好频传，但是当前楼市的观望气氛还是比较浓重。这种观望意味着什么，是惯常回升的前夜，还是未来房价调整的前奏？
张永岳：所谓的观望心态，是由几方面造成的。首先是对房价的感觉。现在为大多数人所接受的一个观点是，近期的房价无论下降与否，至少不会再涨。第二，对于收入的整体预期。对于未来收入预期的谨慎，也使不少人放缓了购房的计划。第三，就是改善的迫切性。如果说有一部分人只是将购房看成是购入固定资产，而不是作为强烈消费偏好型的改善居住的目的，那么可能购房的动力也不是很足。
马冀：上海楼市还是具有一定的抗跌性的。首先，前期的市场泡沫已被基本挤出。从近两年购买的主力人群来看，绝大多数是自主需求。此外，从上海楼市的投资回报率来看，目前上海市场的投资回报率还不到3%，这会稀释掉相当一部分做短线的热钱炒作。所以后市所要吸引的目标人群，应该是以刚性自住需求为主。基于此，上海市场的成交可能会没有前期那么活跃，趋于谨慎，但正因为这样，也决定了上海楼市不会大起大落。
支玲琳：的确，在谈及上海楼市时，频频被提及的一个词就是“刚需”。那么究竟该如何理解“刚需”二字，而刚需群体又能否支撑起上海楼市？
马冀：一方面，这几年都是结婚大年，对市场来说，目前结婚置业还是占了相当大的比例；另一方面，新上海人的比例每年都在攀升。我们统计过，新上海人在上海居住满四年以上的，大多有在上海购房置业的强烈愿望。不断增长的新生购房力量，决定了上海的房价会处在一个相对平稳的状态。
张永岳：是的，这会是一个源源不断的支撑。而且作为国际大都市和中心城市，上海土地稀缺的特殊性，可能是很多城市所无法比拟的。在这一点上，上海楼市的参照对象，不仅仅是内地的大城市，而且可以与香港、台北等城市作类似的比较。
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