[摘要] 2008年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行通道。
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导读：
广州房地产市场2008年回顾及2009年预测
2008年经济宏观形势回顾
经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道
2008年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行通道。
金融体系内流动性前松后紧，货币政策前紧后松
根据2007年底召开的中央经济工作会议要求，为达到“防过热、防通胀”的宏观调控目标，2008年上半年实施了从紧的货币政策。进入2008年下半年，国际和国内经济金融形势发生很大变化，7月25日，中央政治局讨论研究当前经济形势和经济工作，将宏观调控的目标由前期的“双防”调整为“保增长、控通胀”的“一保一控”。为应对全球金融风暴，达到“保增长”的目的，金融调控出现松动。
房地产宏观形势
上半年政策支持有限，整体景气表现低迷
自2007年“9.27”第二套房贷新政之后，房地产市场出现“拐点”，市场骤冷，房地产市场销售大幅下滑，部分城市价量都已出现深度调整。楼市信心受到严重打击，越来越多的消费者持币观望。尤其，下半年当国内外经济环境发生明显转向，的宏观调控从防过热转向保增长时，对房地产市场的调控却没看到丝毫松动迹象。
房地产投资增长呈现“前高后低”趋势
2008年上半年房地产投资保持了33.5%的高增长，增幅同比加快了5个百分点；进入三季度后，受成交量大幅萎缩、企业资金紧张、市场观望气氛加重和美国次贷危机升级等因素影响，房地产投资开始明显放缓。1-11月，完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。
住房消费处于2000年以来最为低迷的时期
2000-2007年我国商品房销售额年均增长 35.3%，商品房销售面积年均增长26.7%。而今年年初伊始，商品房销售额和销售面积便呈现负增长，1-11月，商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。其中，商品住宅销售额下降20.6%。
第四季度房地产支持政策持续释放
随着金融风暴的越演越烈，中央在大力救经济的条件下，对房地产市场的宏观调控也出现了一些松动迹象。特别是10月22日，财政部公布了三条房地产救市政策，文件中第七条到第十条均为与房地产相关救市政策。
总的来看，合理释放房地产市场里的刚性需求，与中央在目前全球金融危机下提出的提高消费、投资和出口政策相符，尤其是呼声甚高的扩大消费政策，这一点也是保证中国经济健康持续发展的必由之路。可以预见的是这些已出台的救市政策只是开始，在春节前后或者明年，应该有更有效的刺激需求政策相继出台！
2008年广州房地产市场回顾
2008年是广州房地产市场回调之年，但由于受外部政治经济环境不利影响，市场调整幅度超出预计，房价地价走势明显回落，住宅成交萎缩幅度较大，已至2001年以来位。产业内部调整比同等级城市较为迅速，但市场效果并不明显。鉴于2008年底以来的房地产政策转向，预计2009年房地产市场需求将逐步激活，成交稳步回暖。
商品房市场
受到前期市场繁荣的刺激，2008年广州市商品住宅新增供应大幅增加，但需求受到政策抑制以及经济大幅下滑等多种不利因素影响，成交量萎缩较大，供求关系逆转。开发商由于扩张过快，资金压力陡增，整体楼价呈现持续回落的趋势。
总体市场
房屋交易萎缩，成交金额减少超过3成
经过前几年的持续增长后，2008年广州市房屋成交面积1377万平方米，比上年同期减少36%，显示房地产市场需求萎缩较严重，成交金额963亿元，同样有超过30％的下降。
一、二手房屋的成交下降幅度相当：2008年广州一手房成交面积同比减少35%，成交金额同比减少29%，；二手房成交面积同比减少38％，成交金额同比减少31％，显示2008年广州市房屋交易呈现较明显的萎缩。
2008年广州市一、二手房屋成交情况
商品房新增供应增加，供求关系大幅逆转
2008年，广州市商品房新增供应面积914万平方米，同比增加11%；而预售商品房成交登记面积704万平方米，同比减少35％。供应增需求降，商品房总体市场消化率只有77%，显示市场由过去几年的供不应求转向供过于求。
商品住宅市场
商品住宅新增供应明显增加
2006年以来，广州市新增商品住宅供应持续减少，市场成交则非常火爆，因此开发商纷纷加大开工规模。2008年市场供应明显增加，广州全市新增供应商品住宅810万平方米，比2007年同期增加15％。
商品住宅月度成交量走势波动，成交量同比下跌幅度较大
根据广州市商品住宅成交月度走势显示，2008年商品住宅市场成交量走势呈现：前低-年中回升－再回落，成交量波动非常大，但月度成交基本在60万平方米以下。从趋势看，广州市楼价在2007年底升至历年高位后开始回落，成交量萎缩，2008年基本延续这一趋势。
成交量处于近年低位。2008年广州市商品住宅成交量553万平方米，同比2007年，下跌31%，是2001年以来成交量的一年。
消化率大幅下降, 外围区域的消化速度远低于中心区
2008年，由于需求萎缩较大，广州市商品住宅市场过去几年供不应求的情况完全改变。2008年全市消化率只有68%，供过于求明显。而中心六区消化率为90%，显示中心六区的消化速度远远好于外围区域。
成交价格冲高回落，但仍处于较高水平
2008年广州商品住宅成交价格呈现回落的趋势，若以近期9000元/平方米的均价计算，比2007年10月的成交均价11574元/平方米下降了超过2成。若以年度均价计算，2008年全市成交均价达9339元/m2，同比仍有8.6%的增长，2008年广州楼价仍处于历史高位。
商品住宅区域市场
商品住宅市场格局转变，白云区领跑广州楼市，海珠区、天河区再入三甲
2008年成交面积前三位的是白云区、海珠区、天河区。与2007年（分别是天河区、花都区及番禺区）相比，市场格局发生明显变化；
两大外围区域萝岗区及南沙区所占份额上升。
中心城区价值凸显，价格超全市平均水平
中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区，2008年商品住宅成交均价分别为12920元/m2、12728元/m2、11319元/m2、10958元/m2，超过全市9339元/m2的均价水平；
旧城区荔湾区、越秀区；外围区域花都区、番禺区、黄埔区价格升幅，达17-30%；萝岗区成交均价下跌21%主要受限价房成交比重较大的影响。
成交区域变化影响全市均价波动
2008年全市在售项目均作出不同幅度的价格下调，但由于成交区域及区域内不同售价项目成交比例的变化，影响全市成交均价波动幅度较大。
例如，2月份，中心六区成交占比高达80%（平均水平为65%），但由于当月海珠区成交均价只有8045元/m2，远低于全年约11000元/m2的平均水平，令到均价反比1月份下跌5%。
中心城区受青睐，外围区域存货积压
从广州全市及各区消化率可以看到，中心六区消化率均高于全市平均水平，其中荔湾区、越秀区、黄埔区超过100%，尤其是黄埔区，由于2008年新增供应较小，基本以消化2007年余货为主；
外围的番禺区、花都区，2008年新增供应相当充裕，但消化速度相比2007年明显下降，造成存货积压，预计这种趋势将延续到2009年。
土地市场
总体市场
出让用地476万平方米，工业用地跃升主角
2008年用地成交476万平方米，与2007年基本持平，但成交结构变化显著，其中：工业用地（分布在萝岗和南沙）成交304万平方米，占比64%。其中番禺区化龙镇现代产业园的广汽集团乘用车生产基地规模达138万平方米；用地成交125万平方米，占比26%；商业、商务金融用地（主要分布在萝岗、花都和珠江新城）成交26万平方米，占比5%
萝岗区继续是土地成交热点，占比41％
萝岗区成为广州市建设的重点，投资迅速，居住与产业发展同步，对各类型用地需求巨大，共出让用地达190万平方米。
土地市场
住宅市场成交受阻，用地计划一降再降
2007年广州市住宅用地供应计划5平方公里。至2008年，由于市场环境的不断变化，用地计划被迫一降再降，从“十一五”住房规划的4.63平方公里，降至4平方公里，再降至2.5平方公里，最终确定为1.8平方公里，降幅达61％。
用地成交125万平方米，户型限制有所放松
成交用地125万平方米，比07年减少57%；成交总建277万平方米，比07年减少48%；其中限户型地总建130万平方米，占47％，低于07年77％的比例，户型限制有所放松。
全市地价2869元/平方米，地价回归合理轨迹
全市地价2869元/平方米，比07年下降38%；房价的回落带动了地价的回落,土地市场回归理性。纵观各年，剔除07年地价虚高异常点（多宗用地尚未正式移交），08年地价回归合理上升轨迹，并反向影响09年楼价的走势预期。
成交以萝岗、花都、南沙为主，占近八成
外围区域用地充足，依然是今年成交热点。其中萝岗、花都、南沙成交用地合计占79%，总建合计占77%。萝岗中心区、南沙行政中心、花都三东大道成交量。
政府逆市大规模推地，确保经济发展需要
面对今年楼市低迷，广州政府采取积极措施应对，确保经济发展需要，主要有以下几点：调整供地结构，减少住宅用地供应，增加其它类型用地供应；
暂停限价房用地供应，现有限价房用地开发亦减速；挂牌方式出让，按需供应，保证成交率；调低外围地块（花都、南沙、萝岗）底价，避免流拍；外围地块降低拿地准入门槛，90/70限制灵活放松；广州拟提高新拆迁危旧房补偿标准，稳定市中心地价。
地王遭遇付款尴尬 中小企业趁机抄底
2007年土地市场主角有60％是房地产上市公司，2008年主角转变成中小型房企、实业/投资公司、其他行业集团。上市公司的淡出因去年大幅拿地导致资金透支，加上市场萎缩和股市低迷令融资受阻。而部分中小型企业资金相对充足，抄底房地产以期中长远发展。
纵观市场整体，交投冷淡，外围出现流拍，六成用地底价成交，显示市场信心急剧逆转。
二手住宅市场
2008年广州二手住宅市场发生较大转变，全市成交量大幅下降，价格在下半年趋于稳定，但全年均价同比仍有增长。2008年，广州市二手住宅成交面积453万平方米，比去年下降39%，均价4378元/平方米，比去年同期上涨9%。按成交面积计，一二手住宅成交比为55：45。从分区成交面积的值来看，番禺、天河、海珠及白云四个区；而分区成交面积与去年同期相比，天河和花都降幅达四成以上。成交结构仍以中等面积、价格的住宅为主，但小户型的成交有所增加，大户型则有减少。租赁市场方面量价均有上升。
成交由热转冷 市场份额下降
过去几年二手住宅市场一直处于较快增长状态，从2001年成交的223万m2快速增长至2007年的747万m2。但是踏入2008年，受到“927”政策、宏观经济、一手降价及一二手联动等多方因素影响，2008年全市二手住宅成交面积453万m2，同比下降39%。市场份额（按面积计算）亦由07年的48%下降至45%。
投资型地区由热转冷 但成交主力区域不变
从分区成交情况来看，成交量的仍然是番禺、天河、海珠及白云四个区域，2008年1-12月上述四个区域的成交面积分别为123万m2、69万m2、67m2及54万m2。而与去年同期相比，天河区及花都区的降幅达到42%及46%。天河区（尤其珠江新城）及花都区在去年十分受投资客追捧，楼价被过度炒高，在市场下行时期，由于既没有投资客投资，亦缺少自住客承接，加上同区域的一手住宅较大幅降价，导致成交量跌幅较其它区域大。
2009年广州房地产市场发展预测
在中央保增长扩内需调结构的总体要求下，新的房地产政策导向已经明确，即鼓励支持住房消费，激活房地产市场发展。广州楼市在经历持续一年多调整后，供应方逐渐适应卖方市场特征，新政利好和价格回落合力影响下，一度受抑的买家信心也开始恢复，预计2009年置业需求将获得释放，楼市成交有望摆脱低迷。
2009年宏观经济和政策预测
内需有潜在下行风险
席卷全球的金融海啸的强大破坏仍将继续，2009年我国经济整体态势不容乐观。基于外部经济环境严重疲软，出口在明年状况仍然难有大的改善。考虑到通常居民对经济变化的敏感度要远远低于企业，在经济状况恶化的初期，其消费行为不会有太大的变化。随着经济下行影响的加剧和蔓延，明年内需是否能依然保持高增长让人担忧。另外就业情况不容乐观，这更加剧了内需下行的风险。
中央积极政策拉动投资
中央出台的“4万亿”经济刺激计划强力拉动投资，挽回投资大幅下滑的趋势。扩大内需相对而言其成效要在较长时间才能显现，投资在中央项目的大力投入下则能对拉动就业、带动对工业品的需求、减少库存方面能起到立竿见影的效果。“4万亿”刺激方案具体构成中近80%与基础设施相关，中央项目投入的强力拉动将很大程度上保障投资的增长。但受经济环境恶化、需求萎缩、存货积压等影响，企业投资欲望不可避免的将减弱。
房地产作为消费重点，重要性被重新提及
中央经济工作会议重点指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”在整体宏观经济下滑以及房地产市场自身不断调整的市场环境下，中央对房地产市场的调控态度已经明显转变，行业重要性已经越来越被政府重视。预计明年有关房地产行业的众多利好政策将陆续出台，其中主要涉及税费信贷等方面，如降低企业营业税、取消二手营业税、购房退税以及鼓励改善性自住需求，放松二次房贷等。
商品住宅供应预测
广州商品住宅09年新增供应有所减少 且仍以外围为主
据合富辉煌市场研究部不完全估计：2009年广州市中心六区新增供应约3.1万套，约300多万平方米，相比2008年有一定幅度的减少；全市十区新增供应约4.9万套，约500万平方米；相比2008年同样有所减少；但由于2008年底的余货比2007年大幅增加，全市的余货约2.7万套，因此预计2009年的可售货量与2008年相当，供应充足。
2009年新增供应集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区；白云区新增商品住宅供应充足，特别是金沙洲区域的货量大；海珠区的新增供应有所增加，而天河区则有所减少。老城区中越秀区货量保持稳定，但荔湾区则有较多的新货供应。
需求与价格预测
2009年影响楼市的关键因素分析
2009年的中国经济仍将面对诸多困难，但在中国政府系列政策出台的刺激下，宏观经济可望止住快速下滑的趋势，明年保8%的增长是可以实现的。
房地产政策方面，中央已表明了房地产作为经济支柱产业的重要性和在扩内需当中的重要性。从宏观经济的角度来看，明年中国需要启动房地产正常需求，以前是压的政策，现在开始恢复到正常水平并鼓励消费，把正常的需求启动起来。
在房地产市场方面，我们可以看到很多开发商开始减少开发规模，同时由于地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降。预计2009年开发商的资金压力将有所减轻，并以消化存货为主。由于经济的不明朗影响了消费者的信心，但预计在众多利好政策的刺激下，消费者的置业信心将会从低位恢复。
商品住宅成交量可望从低位回暖
2008年广州住宅成交触底回升，但未全面回暖：2008年初的月度成交量跌至2001年以来的位。下半年的成交量虽然有所回升，但基本在60万平方米/月以下，全年平均月度成交量为45万平方米。
2009年成交预测：在政策的大力刺激以及市场信心的逐步恢复下，预计2009年的成交量将有所回升，但受制于经济基本面仍然面临困难，成交量难以大幅恢复，预计广州市2009年成交量约在650-700万平方米（平均月度成交量为54-60万平方米）。
成交均价预计在8500至9500之间波动
从6个月和12个月移动平均线看，楼价已呈下降趋势；
现时楼价水平：2008年1-11月全市商品住宅成交均价9466元/平方米，除9月均价为8244元/平方米外，其余各月的均价都在9000元/平方米以上；
2009年楼价预测：综合之前影响楼市的因素，预计09年楼价仍处于调整阶段，但降幅将大为趋缓。预计中心区的价格将较为坚挺，另一方面，外围区域的供应量大，09年必然发力抢市场，由于成交区域的原因亦会拉低全市均价。因此，2009年的均价，我们仍维持2007年底预测全市均价回调至8500元/平方米左右的判断。
未来两年土地市场展望
预计2009-2010年新增面积600万平方米
由于2006、2007年房地产投资热潮带来的滞后反应，预计2008年新开工建设面积充足。根据广州市国土局公告统计，2008年1-10月新增建设用地批准约250万平方米（若按政府规定如期开发的话），容积率按2.4计算，未来1-2年将为广州带来600万的新增面积，这个数字已超过2008年全市成交面积。
2009年土地供应以外围为主，条件将放松
2009年政府供地计划超过2.5平方公里，以《广州市住房建设规划（2006—2010）》为基础，2009年我市商品住房用地将供应2.5-4平方公里，规划建筑面积750-1000万平方米。供应结构预计以外围番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部为主。出让条件将不断优化，拿地门槛降低，外围区域90/70限制放松，以适应市场真实需求。另一方面，政府将继续加大闲置土地回收-再投放力度，尤其缓解老城区供求矛盾。
开发商对2009年楼市预期转变
开发商普遍调高2009年的销售计划（以08年销售金额为基准）。根据几家大型上市公司的三季度月报以及其高管在公开场合下，都表示08年虽然没有能按计划完成既定的销售目标，但是他们仍然将09年的销售计划调高。在经历了08年的困难后，各公司都对09年的市场有了充分的准备和预测，并且合理估计和设定合理的销售目标。
宏观经济面趋向稳定，消费信心恢复，多项利好政策将陆续出台。开发商均认为政府将继续对房地产行业实行稳定的干预，这将有利于恢复消费者信心，促进成交量。
二手住房市场有望回暖
虽然2009年的经济环境仍然不乐观,但是得益于营业税减免、二套房贷政策的放松，预计未来二手住宅市场的盘源有所增加，特别是已拿房产证2-5年那部分较优质的次新房将大幅增加，同时普通改善型购房者的贷款条件放松，将会刺激2009年二手住宅市场的成交量上升。但是激活成交并不会带来二手住宅的价格上涨，因为一手住宅的价格在明年仍然有一定程度的调整。预料2009年二手住宅市场的政策环境仍有进一步放松的可能。
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