2008年内上市梦断 房企套上对赌协议沉重枷锁

“原来2008年的出现,就是为了教育富豪们什么叫'贪字得个贫’（广东俗语,因'贪’和'贫’字形相似,引申为贪欲反而会导致贫穷的意思）。”一位不愿意透露姓名的地产集团高管对第一财经日报表示,去年公司也参与了内地房企的“上市竞争大赛”,向投行借了十多亿元增加土地储备,现在由于上市受阻,这笔贷款给公司带来很大压力,不得不迅速低价卖楼,以应付未来的财务危机。

“投行的贷款压力,现在已经成为不少未能上市的公司普遍面对的大问题。”这位高管表示,有房产在手的住宅开发商还是较为幸运的,起码可以通过低价销售赢得喘息时间,而那些没有住宅项目在售的公司,在还款期即将临近的时候,如果旗下的项目无法顺利变现,“可能昔年的大富豪,今日就要净身出户了。”

“据我所知,那些拟在香港上市的同行,无一例外需要在上市前引入战略投资者,而战略投资者的投资,是附带要求高额回报的对赌合约的。”上述高管表示。

所谓的对赌合约,是投行基金与房企在达成融资协议时,双方对于未来不确定情况的一种约定,类似期权的形式。而房企在去年签订的对赌合约,有如下共性:投行基金在投资以后持有企业的原始股权;二是持有高杠杆性的“可换股文据”;投资回报最低标准为30％以上;约定的实施时间一般在一年以内,如果未能上市,投行基金的借款将成为房企脖子上的高息贷款“追命索”。

由于2007年三至四季度正是内地房企上市竞赛筹备白热化的阶段,因此,一年之后的今年末到明年初,很可能将成为这些未能上市的房企生死抉择的“时间之窗”。

“以某家未能上市的房企为例,近日它正以低于市价的水平,寻找合适买家接手旗下的成熟物业以归还此前欠下的投行借款。目前投行投资的2.5亿美元,要求的年回报率是30％,而另外有一家外资银行的数亿元人民币贷款,年息是13％。而它购置的土地目前无法转手,只能变卖现有物业。而它到年底前需要归还借款连本带利接近30亿元人民币,与其净资产的规模旗鼓相当。”某知名代理行估价部的经理透露。

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