借道股权收购 大摩“转战”二三线房地产市场

目前，以大摩为代表的外资加速投资二三线城市房地产市场的想法已通过一系列股权合作而“昭然若揭”，二三线城市渐渐成为海外基金对中国房地产投资的新目标。市场人士认为，这与政府“严防楼市大起大落”和鼓励二三线城市投资的态度逐渐明朗有关。

就在上周五，早有消息传出的雅居乐出让项目股权一事终于明朗化。公告显示，雅居乐将向摩根斯坦利出售海南清水湾项目30%股权，作价约53亿元人民币，然后双方共同开发这个总投资额预计超过200亿元，集商业、住宅、酒店于一体的大型旅游度假项目。

虽然雅居乐主席陈卓林此前对媒体表示出售项目股权不是因为资金问题，公司手头现金约有40多亿元、信贷额度约有50亿元等，市场仍认为这是内地开发商在楼市环境日益艰险之时为避免资金链断裂而作出的融资选择。

“在商言商，这笔交易对双方来说都有利可图，而且都是策略性的。”国泰君安（香港）证券分析师姚峣昨天向记者表示，一方面，目前大部分上市房企的财务状况还是安全的，但不可否认普遍面临负债率偏紧的问题，而此次出售项目股权将使得雅居乐今年的纯利增加约42亿元，同时雅居乐近期还计划出售广东惠州项目部分股权，这些不失控股地位的转让收益必然对雅居乐产生正面效应。雅居乐高层也曾透露，目标将负债率从2007年底的60.5%降至50%左右。

另一方面，作为雅居乐上市之时的保荐人，大摩对雅居乐自然“知根知底”。姚峣认为，对雅居乐财务状况和项目情况的了解，也增强了大摩的投资信心，根据测算，大摩购入海南清水湾项目的楼板价才约1800元/平方米，而按照海南目前的楼市市场价，那里的住宅可以卖到6000-7000元/平方米。

同时，姚峣指出，二三线城市已经成为海外基金对中国房地产投资的新目标，“一线城市房价偏高，外资便看好二三线城市，往往瞄准这些城市的新兴富豪、做高端项目。”而在资金流入方式上，如大摩去年就以和雅居乐同样的合作方式收购了世茂房地产武汉项目的29.99%股权，“这种结成‘融资伙伴’、分享楼市利益的情况还会增多。”

仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民也向记者表示，大摩已有从一线城市转向二线城市的发展策略，近期曝出大摩计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目锦麟天地以11亿元出售的消息，也显露出大摩“以退为进”的目的，“我相信一旦一线城市的物业套现，大摩很快会把资金再投入二线城市。”

而在上周商务部发文，明确将外商投资房地产业的审批权下放至省级商务主管部门后，政府将有意引导外资投资二三线城市房地产市场也成为业内的普遍判断。“其实在落实楼市‘限外’政策后，与上海、北京等一线城市相比，二三线城市的房地产投资项目就更易通过审批。”市场人士称。

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