本轮楼市即将步入衰退周期 四季度或现转折点

就全国而言，本轮楼市的兴旺始于2002年。城市改造运动和制度性消费能量的释放，加上对人民币升值的预期造就了本轮楼市超常规的发展。楼市推高的预期不断被刷新，从而极大地刺激了楼市的供给，楼市的供应和价格双双走高，博弈在高预期的推演下向着多头快速推进。

2001年12月北京平均房价不足5000元/ M2到2008年则超过13000元/ M2，上海2001年12月平均房价不足4000元/ M2，而目前则超过14000元/ M2。

房产作为一种商品，具有使用和投资双重功能，而它的需求又具有极大的弹性。需求的核心部分是有效需求，而有效需求的大小取决于需求弹性的大小和支付能力。楼市按揭贷款又为支付能力提供了放大的杠杆。

预期是决定需求弹性大小的核心因素。在财富示范效应的剌激下，需求被急剧地放大，而膨胀的需求需要支付能力的支撑，首付二成或三成的按揭贷款的资金杠杆作用被充分调动起来，房屋价格不断攀升，从而更大的供应被刺激，而膨胀的需求则以更大的热情消化供应。由此形成了供不应求的楼市兴旺局面。中国的楼市从06年下半年开始全面步入这个阶段。有效需求的不足被膨胀的需求所掩盖，泡沫的集聚不言而喻。抑制楼市过热的宏观调整政策应运而生。

资产价格的泡沫化是市场经济不可避免的现象，周期性发展因此成为必然。这轮中国楼市的兴旺发展何时会发生逆转？多空预期的博弈是关键。

随着中国GDP的下滑，国民经济收入的增长速度开始放缓，高企的CPI则带来国民支出增加的担忧，而快速攀升的楼价让最广大的消费者明显感到支付能力的不足。预期的博弈开始空头倾斜。如果限制楼市发展的宏观调控政策近期内没有大的松动，那么压垮楼市的最后一根稻草将会出现在今年下半年。

这最后一根稻草，也许，是进一步加息的出台；也许，是进一步增加银行存款准备金率；也许，是美元汇率的反弹；也许，是CPI的进一步高企；……总之，高度泡沫化了的中国楼市已经到了破裂的边缘，任何新增的压力都有可能成为最后一根稻草。

中国经济仍会健康发展，尽管有可能放缓，但别指望楼市会与经济同步，就像别指望股市会与经济同步一样！楼市的周期性调整即将开始，转折点可能在08年四季度。

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