楼市低迷 商业地产中佼佼者写字楼风景独好

开篇语

如果说过去开发商对于商业地产的介入更多只是一种尝试的话，2008年住宅市场的持续低迷，以及后市即将迎来的结构性转变，使得商业地产以其长期稳定收益性受到更多投资人士的关注，并让商业地产对于开发商而言变得意义深远。商业地产，完全不同于住宅市场简单销售的形式，以持有物业进行出租的商业地产给开发商带来的收益是稳定而长期的，这也被视作开发商们努力开拓的下一个战场。

那么，商业地产这条路目前的现状如何？未来应该往哪里走？怎样走？本报特推出08商业地产特别系列策划——《商·道》。

本篇推出的是商业地产中的佼佼者——写字楼，作为投资性物业，写字楼一直备受关注，而且近两年来，东莞的写字楼开发量很少，但是却能很快地彰显自己在这个市场里独特的位置，而且未来的发展潜力将会很大。

关键词：价格

写字楼上半年均价9503元/平方米

据中原地产研究部数据显示，2008年写字楼的总供应量为26.66万平方米，2008年上半年成交面积为39086平方米，成交套数为223套，成交价格为9503元/平方米，价格比去年同期有所增长。地产专业人士表示，由于去年东莞的写字楼市场放量过多，因此，今年写字楼的放量并不大。但是从目前的发展趋势来看，写字楼的发展空间依然巨大。

据了解，2004年~2005年入市的第一国际、鸿禧中心等写字楼，售价多在4000多元／平方米，2006年以前入市的一些中高档写字楼均价也多维持在4500元／平方米左右。在2006年中盛商务大厦开售时售价约为6000多元/平方米，后来价格逐渐拉升到7000多元／平方米。汇成大厦的销售均价也达到7300元／平方米。

据了解，第一国际第三期目前的均价仍然在每平方米8500元左右，而中盛大厦的二手均价已经达到了每平方米1万元以上。

关键词：位置

优质写字楼相对集中

从区域来划分，目前东莞的写字楼可以划分为二个重要区域，一个是处于写字楼较为集中的CBD中心商务区，一个是处于东城中心周边的商务区。

2008年上半年写字楼供应项目5个，供应总套数660套，供应面积9.86万㎡。写字楼物业与经济发展紧密相关，2008年新增写字楼物业区镇有三个，分别是南城的财富广场、第一国际和尚书银座，长安的福源商场以及东城的聚星岛二期几个项目，这些项目所在的区域同时也是东莞市经济最为发达、城市化水平最快的区域之一。写字楼新增供应101~160㎡面积段单位为388套，占了总供应套数的58.8%；东莞市写字楼新增供应户均面积为149㎡，面积偏小，主要是因为东莞以小型企业为多，小面积写字楼可以满足它们的办公需求，而当大型公司进驻的时候，可以把多间打通重新布局，处理比较灵活。

关键词：发展

空间依然巨大

地产专业人士表示，今年写字楼的开发很慢，但实际上在这几年里写字楼市场基本上保持相对平衡的态势。有专家指出，开发商在近年来，除了住宅市场外，对于商业地产也没有丝毫的放松，在CBD地带，可以看到众多高档写字楼耸立。写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区，已经成功地通过了城市转换的角色。

开发商投资的项目从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，社区商业配套得到了逐步发展。同时，CBD区域的兴起，也带动了整个新城市中心的发展。总体来说，投资结构性调整已然进行，但整个市场结构仍有待明晰和引导。另外，目前东莞正处于双转型阶段，一旦转型成功，对于发展写字楼来说肯定是长期的利好。另外，东莞开始全面实行住宅禁商的政策，这对于写字楼来说，是个值得期待的利好消息。

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