"道歉门"看楼市多空之战 下跌潜台词其实不然

一年前的一场赌局提前有了结果，曾鼓吹深圳房价2万一平米“一点都不贵”的北京大学兼职教授徐滇庆日前表示：“我向深圳人民道歉”。徐的道歉，似乎意味着房价迷局水落石出，与其对赌的深圳市地产界知名人士牛刀胜出，其实不然。

徐和牛赌的是今年和去年同一天，即7月11日的房价，徐是唱多者，牛是唱空者。一年来，深圳房价从去年7月的每平方米13690元涨到8月的每平方米19300元，后跌至今年5月的每平方米11143元。从大的趋势讲，牛刀是赢家，但具体到7月11日这一天，胜负仍未定，因为7月是深圳高档楼盘和别墅的集中上市期。

去年深圳房价疯涨时，今年的房价其实是未知数，一年后我们看到了房价整体向下的趋势，但在这个节点上再来设想半年或者一年后的房价走势，却发现仍如一年前一样迷茫。迷茫的不仅是普通百姓，综观最近券商发布的房地产业研究报告，我们发现，一向以理性著称的分析师们对行业的判断同样分歧严重，这意味着房地产行业的不确定性因素仍然较多，未来走势难以判断。

券商研究员大概不愿简单地将自己归于多军或空军，但报告的字里行间却透露出或乐观或悲观的信息。东方证券认为，高增长、负利率和宏观经济条件，将为房价提供一定支撑，未来6个月房价出现全国性下跌的可能性不大。中投证券认为，由于住宅土地供应严重不足，银根紧缩将导致未来6-12个月供应量下降，加上CPI持续高位运行以及刚性需求推动等因素，房价仍有上涨空间，行业开始新一轮的发展。

不过悲观的声音似乎更多一些，招商证券就认为，国家保障性住房的陆续推出以及持续紧缩的货币政策将遏制房价上涨，而股市惨淡也将加剧楼市低迷。长城证券指出，此轮房地产调整的时间将在两年左右，预计到2009年下半年才会结束。金元证券则给出了“维持回避”的行业评级，并表示由于房地产业已被套上了多重“紧箍咒”，政策调控的时滞性使得累积效应在悄然加大，地产已初寒乍到，严寒将不期而至。

有趣的是，以刚刚过去的5、6月来看，分析师们给出的判断也截然不同。有分析师就认为，由于北京、上海、深圳这两个月的成交量均比4月份有明显增长，而成交价趋于稳定，因此判断房市回暖势头明显。与此相反的是，有分析师认为市场并未出现明显回暖的迹象，基于今年红五月比去年同期成交大幅萎缩，加上成交量在6月份出现一定回落，房地产业已从衰退周期的第二阶段向第三阶段过渡，即今年下半年将从价格全局滞胀向全面降价促销转化。

除对房价走势的分歧外，对估值的分歧也比较大。看多的分析师认为地产股大跌之后，其估值已到合理期间，不少一线蓝筹已现最佳投资机会。而看空的分析师则认为，如果房地产宏观调控的综合效应得到进一步加强，则估值会进一步向下修正。

在对这些券商研究报告逐一研读之后，我们发现，无论对于购房者还是股市投资者，这些报告都很难给出“买”或“卖”的决心，尤如一年前，徐滇庆和牛刀都无法确切预知一年后的房价走势一样。

尽管“道歉门”背后的潜台词是：深圳的房价下跌了，房市空军暂时击败房市多军。但且慢高兴，由于房价去年涨幅过大，今日已下跌的房价离大多数人的实际购买力仍然有很大差距。该怎样选择，或许真正的刚需———钱包的大小最能说明问题，资金实力大的，买股票、买房立足长远做中长线投资，又或者买房自住而无所谓涨或跌；

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