广州写字楼市场竞争激烈 现“两极分化”迹象

进入2008年，随着一大批优质写字楼的推出，广州写字楼的更新换代速度加快，写字楼租赁市场迅速升温。据满堂红地产写字楼专家介绍：现阶段广州写字楼市场竞争激烈，呈现“多点开花、热区更热”的特征，在东部，天河北商圈在天河路写字楼加入战团之后，总部地位得到巩固，加上厚积薄发的CBD珠江新城悄然崛起，两相呼应成为全城焦点;在老城区，老牌办公地域环市路商圈延续强势一枝独秀，中山路、东风路的写字楼也欲分得一杯羹。而从趋势来看，目前广州写字楼有“两极分化”的迹象，优质、新推写字楼的租金、售价均有所上涨，而早期推出的写字楼（少数优质物业除外）空置增多，租售行情趋于疲软。

几大商圈回报率参差不一

满堂红写字楼部营业经理简光广表示，今年上半年广州的写字楼租赁行情同比去年有较大提升，主要原因是新推的优质写字楼增多，带动了企业更换办公地点的热潮，其中第一季度的热点是IT类企业，第二季度的热点则是金融类企业。据介绍，目前广州几大写字楼商圈的客户群体各有侧重，其中天河北商圈以吸引世界知名企业的总部为主，珠江新城对金融投资类企业有相关优惠政策，越秀区则提出了“总部经济”的概念。总的来讲，现时注重企业形象、追求写字楼档次的企业会偏重于选择天河北商圈以及珠江新城的写字楼，而老城区由于交通方便，租金实惠，也有忠实的“拥趸”，如花园酒店一带的写字楼需求就非常稳定。

从出租回报率来看，几大写字楼商圈也是参差不一，其中以天河北商圈最高，一般在7%左右;珠江新城以及环市东路的回报率次之，在6%左右;回报率相对较低的是中山路商圈，只有5%以上。由此可见，广州写字楼投资市场存在“热岛效应”现象，越是热门的商圈出租回报率越高，投资价值越大，而刚刚起步或者办公氛围一般的商圈写字楼售价虽然便宜，但是因为租不起价钱，出租回报率表现一般。值得注意的是，即使在同一地段，不同写字楼之间的出租毛回报率也不一样。譬如天河北的中信广场售价为2.8万元/平方米，以160元/平方米·月的现时最高租金计算，回报率为6.9%。而就在中信广场西面的耀中广场从面市以来就租售两旺，以成交记录中130元/平方米·月的最高租金和2.7万元/平方米的最高售价计算，回报率为5.8%。当然，投资者也不应忽略前者楼龄较长的劣势。

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