开发商遭遇资金困局 房企大规模欠款威胁银行

导读：

经济观察——融资门槛抬高 房企遭遇资金困局

业界曝料——潘石屹：开发商大规模欠款已发生 将威胁银行

融资之路——地产商融资渠道收窄 五个月30家房企借壳上市

融资破冰——房企IPO艰难开门 建业“缩水”上市

上市破发——地产新股上市10天便破发 内地房企IPO蒙阴影

融资门槛抬高 房企遭遇资金困局

得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度，房地产企业今年的业绩依然能保持高增长；但是，在货币政策持续紧缩的背景下，行业正面临前所未有的资金困局。

业内专家分析，为了应对上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会出台“更有力”的货币政策；与此同时，资本市场也一蹶不振。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。据保守估计，今年，我国房产业资金缺口高达7100亿元，大多数地产企业现金流状况堪忧。 【延伸阅读：东亚银行林志民：楼市热钱流入有趋少的势头】

开发资金“吃紧”

“去年房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的资金；而今年以来市场销售持续低迷，信贷环境又进一步趋紧，因此，地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。

宏源证券最新的行业研究报告则印证了这一点。2008年1-4月，全国商品房施工面积累计量已经达到2007年全年的75.8%，同比增幅达到25.43%。而1-4月房地产开发累计资金来源仅为2007年全年的32.3%，单位新开工面积到位资金为3600元左右，单位施工面积的到位资金为600元左右，这两个数据在2007年分别为4000元和1500多元，两者均呈现下降。

具有融资便利的房地产上市公司，其现金流状况也不容乐观。Wind资讯统计显示，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。一季度，房地产上市公司每股经营现金流量为-0.15元，经营活动产生的现金流量净额为-208.58亿元，比去年同期减少125.8%。 【延伸阅读：开发商6月提速加推楼盘 降价清货形势急转直下】

业内专家指出，上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。在此情况下，房地产公司只能通过外部融资来解决资金紧张问题；但是，今年以来，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。

今年一季度，房地产行业的资产负债率较去年基本持平。而在净债务率方面，2007年行业在较多股权融资促进下，这一指标明显下降，但是在今年一季度又出现较大幅度上升，这也说明目前行业整体资金紧张进一步加剧，偿债压力加大。【延伸阅读：内资房企再谋香港IPO 融资规模缩水不止一大半】 

根据国泰君安的研究报告，假设2008年商品房销售额同比下降10%，银行贷款同比既不增长也不下降，开发商自有资金同比增长36%，则2008年房地产行业资金缺口7100亿元。其中，万科在今年拿地支出和商品房销售额同比下降10%和销售市场占有率为3%的假设下，即便顺利发行59亿元公司债，今年预测概算资金也还会出现缺口。  （中国证券报 ）

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