点击进入调查：广州楼市低迷 原因何在？
房地产中介贴出“告示”提醒买家“及时入货”记者陈秋明摄
导读：
广州楼市：博弈心态泛滥
上海楼市：新盘表现抢眼
天津楼市：小步稳涨成交下滑
深圳楼市：官方数据显示深圳已回暖？
合肥楼市：房价暗降与捂盘现象并存
最近几个月，除了深圳等少数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨。
现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。在这种情况下，房地产市场出现了另类“滞胀”——销售停滞、价格微涨。
这种“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，目前很多购房者说得的话就是“持币观望”。在记者采访的购房者中，大多数人表示，在很大程度上，持币观望的一个重要原因是媒体上对房价下跌的各种报道。
那么，房价到底会不会下降呢？
从记者走访的情况看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。
房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈。试想，如果市场房源供给充裕而需求仍然不足，那么，将会有更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。
从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。
现在的疑问是，哪方面会胜利？从目前的形势看，开发商的资金链问题将是市场变盘的关节点。北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。
分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不“拆房子卖地”。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的出路。 （中国证券报）
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广州楼市：博弈心态泛滥 楼价期盼回归理性
■是否降？降多少？怎么降？开发商消费者各有想法
■专家称广州楼市正步向理性
在地产专家看来，2008年楼市游戏的复杂程度已超过以往：一方面，在通货膨胀的情况下，市场的预期未必悲观，房地产作为人们抵御通货膨胀的有效方式，仍有可观的需求；另一方面，市场的观望气氛达到了历年顶点，各方“博弈心态”泛滥。
去年10月以来，广州楼市从狂热趋冷以至霜冻。循着广州房价近半年的走向，人们发现，在市场过热骤冷的煎熬下，包括广州及周边城市楼市的降价行为开始混乱，渐渐呈现一种市场迷局：楼市供求的真实状态到底如何？何为广州合理的房价区间？
冷静的市场观察人士指出，可能是对前期不理性市场的一种反弹性报复，市场在趋冷后呈现出一种更为复杂的过冷不理性，“博弈心态”泛滥———是否降价，降多少，怎么降，开发商之间、开发商与消费者间，开始了一种前所未有的心理博弈。但这种不理性，最终伤害的却可能是整个市场，及所有相关人的利益。【延伸阅读：楼市遭遇最长观望期 端午节救市？】
非理性赌博色彩趋浓
事实上，对于房价的涨落，每个人都有不同的看法。没买房的自然希望不要涨得太快，买了房的当然不愿看到自己的财产贬值；而拿了便宜地块与拿地王的开发商降价意愿就不同，房企实力强的自然底气就足。关键是找到一个市场认可的平衡点，这就是购房者愿意承受的价格。
但是，在过去的一年，这种定价规律被完全打破了，面对天天不断上涨的房价，负责新盘定价的营销人员居然手足无措，某楼盘销售总监向记者诉苦：“定低了老板会骂，定高了怕吓跑消费者，无奈之下只能实行‘海鲜价’，每天根据周边房价来做调整，标出不同的价格。”这也间接影响到人们对房价走向的预期。于是，在一片惶恐中，买房者纷纷追涨，又反过来给开发商把价格推高提供了底气。
终于，去年“十一”房贷新政出台后，追高的博弈游戏结束了，但接下来却是房价下探游戏的博弈。10月起，广州楼价停止了猛涨的势头，与此同时，成交量连连缩减，房价连连下跌。消费者和开发商，在迷惘观望的同时，展开了心理较量。
不希望楼价暴涨暴跌
调查显示，到2002年底，广州有83.7%的居民家庭拥有自己的住房。截至2004年上半年，广州市100户居民家庭平均拥有住房数量业已高达117套。
有专家分析，这组数据反映出，目前广州确实还存在着一些人同时拥有多套住房，而另一些人却“居无寒舍”的状况。即使相比世界先进发达国家，广州人的住房私有率仍名列前茅。房价猛跌，对于这大多数拥有住房的人而言就意味财产贬值。
一位在番禺买了房子的赵女士说，虽然是自住的，又不是卖，房价涨不涨关系不是很大，但也不愿看到房子贬值，“现在投资渠道不多，买房子一来是居住，二来就是为了保值”。
市民张先生认为，每个城市经济发展了，市政管理配套上去了，房价升高是自然的。他认为，“的状态是平稳上涨。像去年那样的涨法，没房的人自然发愁，其实有房的人也同样担心，这种非理性的暴涨，就像股市那样不会长远，必然会摔下来。上世纪90年代初广州楼价曾一度飙升至过万元，结果金融风暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年时间才恢复元气。”
一个关于合理房价的企盼，越来越显现在很多人的心头。
怎样的房价才合理？有地产研究机构报告分析，经过头四个月降价促销后，部分板块商品房已经探明置业者价格承受力区间，如珠江新城各盘主流均价在18000-20000元之间，荔湾老城区主流均价区间在13000-15000元已获成交支持。【延伸阅读：6月楼市再响冲锋号——后五一楼市态势研判】
不过，不少市民对此并不认同。老西关张伯说，虽然目前市区房价普遍过万元，如果政府推出更多限价房，满足首次置业的刚性需求，市场供应量上去了，解决了供求矛盾，房价自然就涨不起来，因此他劝准备买房结婚的儿子还是再等一等，他预计最迟八九月份房价就会再降，理由是限价房在年底会有更多推出。
广东省情调查研究中心近期的调查显示，受访者普遍认为，去年经济过热，楼价飙升过快，今年应回归理性水平。接近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5%认为会大跌。13.41%的受访者认为会保持稳定，只有5.27%的受访者认为房价会升。此次调查的对象皆为有房族，其中明确表示有再次购房计划的占11.73%；选择“观望，有可能买”的占29.46%；表示“因房价太高不买”的占17.6%。
一位地产行家说，开发商与消费者的市场博弈从未停止过，关键是怎样做到理性。“五一”小黄金周可能是决定今年房价走势的关键节点，甚至可能是一个标志性的分水岭，双方的博弈也在这个月达到高峰。从种种迹象看来，市场的确正步向理性。【延伸阅读：数据五一，谁是楼市下一个支撑点】 （金羊网羊城晚报）
■楼价高低各有说法
商家
应该区分来看
有的三万也不为过
保利集团副总经理胡在新告诉记者，从他们监控的情况来看，目前购楼的市民用于自住的占七成以上。投资客占的比例虽然比较少，但总的来说他们还是比较强劲，特别是在高端盘和特色盘上，在这些盘上投资比例会略高。投资客一般会对物业品质作出一定的衡量，但更多关注还是它的增值潜力。居住型买家把房屋当成一个消费品，更看重于房屋的品质，但不管是自住型买家还是投资型买家都是根据房屋的品质和定价来选择的。
他指出，目前楼市怎样的价格才算合理应该区分来看。比如，珠江新城核心区域的产品越来越珍贵，将来卖到三万一平方也不为过，而像花都区域的房屋就算卖四五千一平方他也觉得贵。均价多少作为经济研究和政府参考价还可以，对于买家来说，他们都是很精明的，总是能够找到最有价值、潜力的房子。
专家
主流买家嫌贵
大幅降价或有危机
寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同【韩世同搜房地产博客】说，在去年十月之前购房投资的占大部分，自住的相对会比较少。但就近几个月来看，投资性买家数量大幅度减少，他估计目前投资性买家数量占买家总数量不超过一成。这主要是由于投资环境变了，自从去年年底国家实行二套房贷新政以来，投资性买家受到了一定的限制，出现了大量撤场的现象，甚至有的投资者还被套牢。另一个重要的原因是由于房价比较高，高房价使得投资者对房价增值前景有所担心，继续投资可能出现入不敷出的现象，资金回报低也会使得投资失去了价值，因此目前支撑楼市的主力应该是自住型买家。
从中产阶层这个主流购买群体来看，目前房价偏高，降价还没有到位。但从经济的角度来看，如果房价进行大幅下降的话，可能会使金融业和房地产业出现危机，从而导致经济危机。因此对于什么价位才是合理价位这个问题，他也比较矛盾。不过总的来说，楼市适当的回暖或保温也是一件很重要的事。
市民
楼价仍然偏高
合理价位不好确定
家住陵园西路附近的张先生认为，广州目前购楼中，自住型买家要比投资型买家多很多。“首先，房子最主要的功能就是满足人的基本居住需求，这点就决定自住型买家一定会比投资型买家多；其次，由于去年年底国家实行二套房贷新政，使得投资门槛提高了，投资型买家数量开始减少；最后，从去年年底以来，广州楼市持续低迷，价格持续下跌，房屋增值的可能性不大，而且大多数投资者都是买涨不买跌的。”
“楼市的合理价格相对于已买楼的和未买楼的人来说都是不同的，已经买楼的人总是希望楼价上涨，而未买楼的则希望楼价持续下跌。”张先生说，但总的来说，楼价合不合理要看它是否满足自住型买家的心理价位，合理的楼价能够释放市民的需求，提高楼市的成交量，使楼市趋于理性。具体合理价位是多少不好确定，因为这还要参考整个经济环境，其中还包括物价水平和消费的收入等等因素，不过就目前的楼价来说还是有点偏高。 （金羊网羊城晚报）
广州楼市三大悬念待解
合理价位到底是多少？
由于“五一”各楼盘积极的促销策略使一度冷眼观望的置业者迅速恢复看楼热情，一方面反映了广州楼市刚性需求依然旺盛，另一方面也表明调整后的楼价，已经进入主流置业者价格承受范围。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江【黎文江搜房地产博客】说，本次“五一”小黄金周促销意愿强烈的楼盘销售价格较去年“十一”有较大幅度回落，不少楼盘推出超预期低价单位，如均价8000元的岭南新世界优悦居、均价7500元的云山诗意竹风居，引起置业者极大关注。
从“五一”小黄金周成交表现突出的光大花园水岸榕城、万科金色康苑二期和部分推出特价单位的楼盘来看，性价比正在成为商品房成交决定性因素。此外，新增供应热点楼盘也以90/70户型和中低价位产品居多。
楼市处于新循环初期？
专家指出，今年“五一”是楼市调整半年后首次出现整体性氛围回暖，多数置业者进一步了解产品、把握市场需要时间，广州楼价全线调整后走势未明，整体成交量须经历一个窄幅波动阶段方有更大幅度回升。
从房地产市场规律来看，楼价从高位回落，成交复苏和回升过程需从中低端住宅产品起步，随着价格稳定、上行，主流成交面才开始向中高端产品延展。业内人士认为，当前阶段广州楼市处于新循环初期，产品性价比将决定成交走势。“五一”期间100平方米以下的中小户型产品占供应总量五成，比去年“五一”、“十一”均有明显的增长。这有利于确保总体性价比优势，契合主流置业者需求，预计“五一”后成交量将持续释放。
买方市场特征已彰显？
整体而言，目前宏观经济环境和政策环境已渐趋稳定，房价深度调整后进入窄幅波动，将有助于发展商和置业者恢复市场信心，深度调整后的楼市也进入筑底阶段，“稳定价格，促进成交”将是这一阶段房地产企业与市场发展的主题。
广州楼市未来供应依然充足，预计到今年底持续约有3.5万套新货上市。虽然随着资本市场回暖和前4个月的销售回款，发展商资金链已有所缓和，但由于当前供求关系转变，广州楼市买方市场特征将进一步显现，对发展商的营销策略和产品创新提出了新命题。比如，营销方面如何在五六月承接“五一”小黄金周积淀下来的客源，在中小户型供应充足的背景下突破同质化竞争局面，把握陆续入市的置业者促成实际成交。全新的端午节，中秋节等小黄金周营销节点尤其值得市场期待。【延伸阅读：端午小长假 广州楼市心态如何？】
产品方面，为适应主流自住置业者的性价比要求和总价承受力的制约，发展商可能要放弃装修部分的增值空间，推出更实惠的装修标准或毛坯房；一度盛行的追高求大风潮将逐渐边缘化。“五一”期间已有不少楼盘都对90/70产品进行了创新改良，扩大实际使用空间，预计后市此类创新将更多。
此外，目前阶段高端住宅市场并非成交主流，调价促销亦不适应该层次置业者需求，预计价格会继续坚挺，静待通胀压力下的高端置业者垂青。
业内普遍认为，伴随房地产新政策的不断落实，市场整体供应结构正在发生变化，适应市场主流置业需求的产品将有效促进市场成交，在8月份或因“奥运热”而出现暂时沉寂，但2008年第四季度依然会是需求释放的小旺季。（金羊网羊城晚报）
行家点评楼市博弈
楼市近来出现部分回暖，但看楼的人要比买楼的人多很多，主要是由于目前的楼价与他们的心理价位还存在一定的差距。有不少开发商采取了促销让利的策略，使得楼价出现了小幅度的下滑，但总的来说幅度还不是太大，主要是在低水平徘徊。
“五一”期间有的开发商还准备了一些楼盘让市民预购，这种做法主要是要对市民进行摸价，了解他们的心理价位，他们的做法还是比较谨慎的。
楼市在调整了半年以后出现了一定程度的回暖，看楼的人增加了，成交量有所上升。这主要是由于以下三个原因：一是目前有的开发商现金压力过大，不得不采取降价的手段来实现资金回笼；二是由于不同的开发商对楼市的看法不一，有的开发商预计楼市会持续低迷的就采取了促销的手段，有的看好楼市接下来发展的则保持原价；三是在供应量集中的地方和郊区，为了更好地吸引买家，它们降价的幅度也会比较大。预计后市楼价也不可能会很快回升，但估计到了今年第四季度的话就该会比之前好很多。
开发商上个月采取了比较合理的促销手段，使得楼市出现了回暖。要预测接下来楼市的发展应该要参考五月这个黄金月，总的来说接下来的楼市价格可能会持续走低，成交量也会出现一定的上升，因为目前的楼市的成交量还未达开发商的期待值，而且部分投资客还未真正进场。 ■楼市博弈
发展商———
顺势应变积极调价推货
市场监测显示，“五一”可售量近4万套，但实际推出货量为3.4万套，可见部分发展商采取了分批推售策略，试探客户反应，并尽力在局部形成卖方市场。但由于整体供应货量充足，呈现向买方市场转变的态势，市场竞争激烈。
尽管此次黄金周假期缩短，但仍有107个楼盘进行广告投放，投放费用达9000万元，较去年“五一”增长28％。可以看出，发展商希望借“五一”良机催暖楼市，促进成交。
价格方面，多数发展商也积极顺应市场形势，调整价格策略。新推货定价尽力向置业者心理预期价位靠拢，不少余货较多的楼盘则推出了特价单位，促进置业需求释放。
置业者———
观望为主有人考虑出手
监测显示，今年“五一”，人气相较前4个月大幅提升，远强于去年“十一”。不过，有研究部报告指出，虽然主流置业者已摆脱前期观望心态，重新开始置业考虑，但由于对入市时机尚不能清晰判断、供应充足选择空间较大等多方面原因，多数置业者决策仍显迟疑，且各层次置业者心态差异明显。
偏重自住的置业者，对“五一”楼市关注度较高，对各楼盘推出的优惠措施和降价信息反应敏感，或积极出手置业或密切关注市场走势等待时机入市，其中首次置业者心态迫切；偏重投资的置业者，对市场关注度一般，且鉴于后市房价中期可能性不大，目前入市意愿不强烈，对“五一”期间各盘优惠措施表现冷静；高端置业者，亦非本次“五一”主流客源，虽对拥有稀缺城市资源的产品或保值潜力看好，但对促销措施不敏感，鉴于近期市场仍处于震荡调整期，“五一”并非入市良机。（金羊网羊城晚报）
上海:新盘表现抢眼
作为本轮房地产牛市的领头羊，上海楼市价格仍较为坚挺，但成交量持续萎靡。
新盘放量上市
5月份，上海楼市经历了一波新盘放量上市的高潮，部分楼盘仍然涨价销售。佑威房地产研究中心的统计数据显示，5月份共有161批商品房源上市(剔除动迁配套房)，推出178.83万平方米新房源，环比上升38.1%，略高于去年同期的176.59万平方米。
如果加上10个推迟上市楼盘的30万平方米供应量(预售要求新盘首推3万平米)，5月楼市的推盘量将远超去年同期。而在这些集中上市的房源中，只有3个楼盘售价小幅下滑，而老盘新推房源中，有35个楼盘价格出现上涨。
5月涨价的楼盘中，表现抢眼的是位于徐汇区的百汇园。记者在网上公布的数据中看到，百汇园在2007年4月份推出的房源报价为16800元/平方米；到了2007年底，报价就飙升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源报价升至42000元/平方米。
但网上房地产的数据显示，尽管不断提价，百汇园2007年推出的房源仍然处于在售状态。据介绍，百汇园上月新推楼盘的成交价事实上远低于公开报价。
成交持续低迷
尽管开发商们热衷于提价，但市场给他们的反应却是一盆冷水。在价格上扬的同时，上海楼市的成交量持续萎靡。佑威房地产研究中心的数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量虽然环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24：1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28：1。
比成交量萎靡更令业内关注的是近期发生在上海普陀区的一起开发商退地事件。2007年，上海志成企业发展有限公司通过上百轮的竞价，最终以11.04亿元的价格拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，而这块地的起始拍价不过3.14亿元，该地块也因此成为普陀区当年的“地王”。不料今年传出消息称，该地块将于近期重新面向市场竞拍，因为上海志成企业发展有限公司因为自身原因放弃了这块“地王”，在开发商中引起了很大的震动。此外，有消息称，此前一直在上海耗资百亿之巨收购房产的摩根斯坦利开始在上海出售旗下物业，这也引发了人们对外资是否撤出上海楼市的关注。
分析人士认为，银根紧缩显然已经对开发商造成重创，但上海由于对房价上涨的预期尚未扭转，使得房价仍然居高不下。外资在上海楼市中所占比重较高，其未来抉择对上海楼市未来走向至关重要。因此，购房者在分析上海楼市时，除了关注政策因素外，也不可忽视外资的动向。 （中国证券报）
价滞量跌北京房价“横盘整理”
如今北京的房地产市场似乎进入了“价滞量跌”的整理阶段。
记者日前走访北京一些楼盘发现，剔除各种明折和暗折因素后，北京房价基本处于“停滞”状态，而且一些项目出现推迟开盘的“捂盘”现象。专家认为，北京楼市的这种调整将持续一段时间，调整时间和力度不仅受奥运因素影响，还要看货币政策和宏观调控的具体情况。
房价上涨乏力
根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，加上促销折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。
中原地产董事总经理李文杰表示，虽然从统计数字上看，北京房价体现了“稳中有涨”的趋势，但值得关注的是，由于市场观望情绪浓重，不少新开楼盘调低了开盘价格，这部分价格变动并未体现在统计中。
楼盘花样众多的打折促销活动也通常不反映在统计数字中。与年初如同“小荷才露尖尖角”的促销打折相比，如今北京更多楼盘加入了促销的行列。除了房价折扣，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。东四环百子湾区域的美利山项目五一假期推出了每平方米11980元的节日特价房，正常均价是15000元，目前这种“特价房”依然在售；朝阳区尚未开盘的奥东18号初步定价28000元/平方米，该项目如果在开盘前进行意向签约，会得到25000元/平方米的优惠价格；6月1日开盘的丰台区六里桥区域的保利百合花园，推出了办理银行卡可以得到房价优惠2万元的促销活动。
采取直接降价的楼盘也有一些。位于西南三环的万年花城，去年秋天3期开盘后，该楼盘价格今年初一度上涨至均价17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三环，均价却回落到了15000元，部分户型价格更下调到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日开盘均价15500元/平方米，目前已经售出三分之二，剩下的均价在14500元左右。
不过，并不是所有的楼盘都采取降价或折扣的措施。据记者了解，去年下半年之后开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取降价或打折的措施，并且幅度较大。而之前开盘的楼盘，大多已经销售了大部分房子，房价变动幅度不大。如中关村区域的悦园去年5月开盘价格是20000元起价，目前涨到了25800元，该楼盘已经销售大半，并无其他折扣措施。
“捂盘开发商”担忧成交量
记者调查发现，不少原定5、6月开盘的楼盘，如西海国际、德胜佳苑、华润置地广安门项目都推迟了开盘时间，推迟的原因主要有未拿到销售许可证、未如期完工等。
业内人士分析，除了客观原因外，确实存在一些推迟开盘的现象。如目前规定领取销售许可证三日内须开盘，一些开发商便以推迟领证时间为由延期开盘。之所以顶着推迟回笼资金的压力延期开盘，主要是对于市场成交量的担忧，想等到将来市场回暖再推出楼盘。
事实上，进入传统销售旺季的5月，北京房屋成交量已经有了一定程度的提升。李文杰介绍，一季度北京房屋成交量同比下滑最为严重，跌幅达到70%，但是二季度开始缓慢回升，成交量大概相当于去年的一半。招商证券的报告则显示，5月份，北京一手住宅成交99.5万平方米，环比上涨33.0%。
尽管如此，不少开发商对目前的情形难言乐观。一方面，5月原本属于销售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分说明问题。另一方面，受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面，原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。
“如果真存在捂盘现象，那是因为开发商的判断出现了问题，开发商今后可能蒙受更大的损失。”中国社科院金融研究所研究员殷剑峰如此表示。
李文杰认为，开发商已经由昔日资金普遍过剩转为资金短缺，这将加快房地产业的整合力度。不少大的开发商如万科、中国近来已经加快了收购步伐。
涨跌预期不一致
经历了年初时的“价涨量跌”，对于如今的“价滞量跌”，人们不禁会问，北京楼市未来是否会出现“量价齐跌”的情况？
此前高盛发布报告认为，北京房价未来有可能出现10%-15%的跌幅。对此，在保利百合花园看房的 先生说：“北京是首都，各类人群的购房需求还是比较旺盛的。我个人不认为北京房价会经历一个急跌的过程，如果房价比现在低5%，我就会立刻考虑买房。”
殷剑峰认为：“今年可能是北京楼市的一个拐点。整个城市房屋价格增长速度将明显放缓，一些前几年非理性上涨的区域，甚至会出现价格下降。这样的趋势将在北京没有了奥运预期之后的下半年更加明显地体现出来，的疑问在于放缓和下降的程度会有多大。”
李文杰则表示：“目前可以说最坏的时候已经过去。从北京近来成交量抬头，到南方的广州、深圳等城市二手房租售价格小幅回暖，都体现了这个迹象。”他预计，北京房价涨幅放缓趋势仍会延续，大幅放量的可能性很小，但价格下跌的可能性在减小。 （中国证券报）
天津： 小步稳涨成交下滑
记者日前走访了天津的一些楼盘，发现天津房价依然坚挺，但成交量下滑明显，一些楼盘开始打折促销。
值得注意的是，滨海新区的房价涨幅加大。中指研究院的报告显示，4月份天津市商品住宅成交均价为7022元/平方米，与3月基本持平。
滨海新区升温
国家发改委公布的数据显示，5月份天津房价环比上涨0.6%。从记者走访的情况来看，5月天津市内的六个城区房价略有上涨，不同区域冷热不一，其中滨海新区涨幅尤为明显。
随着滨海新区经济地位的明确，以及京津城际铁路等项目建设的推进，该区域的房价迅速攀升。据天津市国土资源和房屋管理局统计，5月份滨海地区新建商品住宅均价为每平方米7237元，6月首周均价攀升到7978元。滨海新区重点区域之一的开发区住宅均价达到每平方米12135元，房价反超市区。开发区5月中旬开盘的万通华府，2层起价超过每平方米17000元。
同时，天津市内六个城区的房价普遍超过1万元。如河北区海河区域的金湾 去年10月时的开盘均价是每平方米7000元，目前上涨到了10500元。由于产权类型、地理位置等原因，这个价格在记者走访的几个区域，属于相对较低的。金湾 销售人员李先生称，天津房价在各大城市中并不算高，过去甚至一直比较滞后，近两年房价的上涨有“补涨”的成分。
但在现场看房的陈先生表示，目前的房价已经感觉过高，虽然自己有购房需求，但还想“再等等”。他认为，国家保障性住房的建设以及宏观调控，将使房价控制在理性区间。
纷纷打折促销
尽管房价坚挺，但天津的成交量出现了较为明显的萎缩。据天津市国土资源和房屋管理局统计，5月份新建商品房的成交套数及成交面积环比分别下降9.8%和1.9%，同比分别下降21%和26%。
因此，不少楼盘采取了与其他地方相似的打折促销活动。河北区的海河大道“甲壳虫”毛坯均价为11000元每平方米，给出的优惠折扣有：一次性付款优惠2%，贷款优惠1%，购买VIP卡可冲抵2万元房款；河西区的都市澜轩项目除一次性优惠2万元外，赠送价值万元的冰箱、电视，以及赠年物业费等。
“今年的房地产形势确实不如往年。”河西梅江区域的世纪梧桐 接待人员李小姐向记者表示。世纪梧桐今年3月开盘时均价为11500元每平方米，如今部分户型均价降至10600元。 （中国证券报）
合肥：房价暗降与捂盘现象并存
安徽省省会合肥的房屋均价，在省会城市中处于中等水平。
根据记者的调查，目前合肥一些楼盘价格已经开始打暗折。与此同时，另一些楼盘却存在捂盘现象。
中心城区非中心价格
位于老城区的御景湾是典型的中高档小高层商品住宅区，这个位置好比是北京市的东、西两城区。目前，这个楼盘价格为每平米6400多元。售楼小姐介绍，这个楼盘去年开盘，要到明年底才能交房入住。“我们的楼盘从去年9月份开盘以来进行了多次调价，可能6月份还会调价一次。”
“我们这附近将建造合肥市标志性建筑——两座高层商业楼盘，这个地方的房价肯定会上涨。”售楼小姐说，“我们都觉得这里被低估了，所以自己也买了这个楼盘的房子。”
位于合肥高新技术开发区绿城的一个小高层的楼盘标出了每平米约5600元的价格，这个楼盘的售楼小姐打出的是“品牌”牌，她主要推介的是公司的社区设计、绿化、物业管理等方面的能力，以及这个区域与众多高新企业比邻的优势。位于中心城区的楼盘每平米6400多元的房价与位于高新开发区5600多元的房价相比，确实没有高出多少。
长期居住在合肥的一位朋友说，目前合肥正在大力开发高新区和滨湖新区，这些地区的房价与老城区基本相当。
暗降现象明显
在记者走访的售楼处，大多是房源不多、问者也寡，一些问价的人认为房价还是偏高，“现在到处都在报道，房价可能会下降，所以还是看看再说”。
几个售楼处多多少少都有些暗降的现象。位于高新区的一些楼盘可以申请约每平方米300元的“装修基金”，另一些尚未降价的楼盘也表示6月份会有一系列的优惠。即使位于老城区的一个楼盘，也开出了98-99折的优惠。售楼小姐还许诺，“目前车位是按照每户1：1的比例设计的，今后很有可能会送车位。”
从可售房源来看，已开盘的这些楼盘所剩的房屋已经不多，但大多数售楼小姐表示，这些开发商采用了分期上市的策略，即每次开盘仅拿出整个楼盘中的一部分，待基本售罄后再新开其他部分。“其实，现在市场上在售楼盘中，可供选择的套型不多了，我们还有一部分将在随后的几个月陆续开盘。”一位售楼小姐表示。
这些售楼小姐普遍认为，合肥的楼盘价格比较低。但记者的一位朋友却认为，合肥楼市的人气不足是房价较低的主要原因。
目前，合肥城区大概才200多万人口。另外，合肥与其他城市如芜湖等规模相当，所以合肥的积聚效应也不足。因此，合肥房价与其他省会城市相比相对较低。 （中国证券报）
官方数据显示深圳楼市回暖？
今年前五个月，深圳住宅均价节节下挫，经过较大幅度的调整后，房价基本回落到去年初的水平。
素有楼市“风向标”之称的深圳楼市，在经历了暴涨与暴跌之后，再次被推到风口浪尖：深圳市国土与房产局公布的统计数据显示，5月份新建商品住宅销售面积为38.48万平方米，环比增加15.31%；而住宅均价为11014.14元/平方米，环比下降7.92%，降幅较前两个月大幅减小。中原地产统计表明，5月份深圳市住宅成交总量为4732套，接近去年同期水平。
对此，专家们有不同解读，购房者观房价亦感雾里看花，跌幅缩小，成交放大，是否预示着深圳楼市已经触底，开始回暖？
低价房拉动均价下挫
深圳市国土与房产局的统计数据显示，今年前五个月，深圳住宅均价呈现节节下挫走势，分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，经过较大幅度的调整后，房价基本回落到去年初的水平。
估算结果显示，3月房价环比2月降幅达到16.53%，4月份环比3月下跌12.16%，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月缩小。
业内有人认为，深圳楼市价格逐渐企稳，价格下探幅度已不大。而中心区依旧坚挺的房价似乎也印证了这一点。深圳福田区的新房均价在2007年5月突破2.2万元/平方米，接下来的几个月，成交量虽有波动，但价格仍然能维持在1.6万—2.2万元/平方米。
五一期间推出特价房的福田区高发城驰项目，其特价单位价格在18000元/平方米左右，中城天邑推出的特价单位也是从1.7万到2万不等，就连口岸附近的皇御苑3期价也达到了13800元/平方米，半山御景依旧维持21000元/平方米的高位。
中心区的二手房价格松动亦不大，购房人小江看中了园岭附近的圆龙园项目，由于周围配套设施较好，户主喊价突破两万，小江告诉记者，周边即使是十年楼龄的二手房价格也在16000元/平方米左右。
专家分析，前期均价下挫源于关外低价房的成交拉低了均价。深圳房地产信息网统计，5月上半月深圳平均每天成交193套，成交均价为10800元/平米，成交量较大的项目主要集中在关外的龙岗和宝安区，且集中在几个低价入市的新开盘和价格降幅较大的“低价盘”。深圳国土局网站公开信息显示，深圳许多高价住宅项目已经连续数周没有成交记录。
深圳市国土房产局的统计报告也显示，前五个月，特区外商品住宅销售面积为94.01万平方米，占全市销售面积的75.94%。
去年六、七月的时候，龙岗中心城大部分楼盘的售价都在12000元以上，部分高档住宅的价格更是达到17000元/平方米。而最近龙岗中心城大部分在售楼盘的价格都维持在8000元/平方米左右。新近开盘的集信名城二期，开盘均价为7600元/平方米，明显低于去年开售的一期 。宝安中心区的金港华庭，折后均价8800元/平方米，开盘销售也较为乐观。中海在龙岗区的新项目“康城国际”的销售价格甚至低至4988元/平米，每平米均价仅为6500元到7000元左右。
然而不少自住客并不认可关外的这种房价。“宝安中心区价格下跌很小，有的项目价格甚至略有上升。”想要买房自住的林女士表示，关外配套较好的项目价格并未下跌，偏远的项目也依然维持在每平米八九千的高价。 （中国证券报）
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成交回暖大量存货仍待消化
关于深圳楼市是否回暖的争论，源于5月份成交量的放大。中原地产的统计显示,5月份深圳全市住宅成交总量为4732套，日均成交约152.6套，单日成交量达276套，成交总量接近去年同期水平，创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。
其中，5月前半个月成交量十分乐观，从5月1日到15日全市日均成交量约193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。
国土局数据显示，今年前五个月全市新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米、33.37万平方米和38.48万平方米，销售面积逐月放大。这也使得业内出现楼市回暖的说法。
联合证券在5月份房地产市场报告中表示，如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖，市场的回暖以房价的持续下跌为代价，以小户型等自用刚性需求入市为特征。该报告称，深圳一手商品房5月份成交套数比去年同期上升5%，成交套数的显著上升与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。
此外，联合证券还注意到一手商品房月度成交金额的持续回升。他们认为这一指标更好地反映了开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月，表明开发商通过降价来催发自用需求的策略的确达到了刺激市场和自救目的。联合证券重点跟踪的上市公司中，万科开发的万科城以及金地开发的梅陇镇销售相对突出，目前两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。
然而，深圳市国土与房产局的报告显示，前五个月特区内外继续分化，特区内商品住宅批准预售面积为30.62万平方米，同期的销售面积为29.78万平方米，新增供应基本被消化。而特区外，商品住宅批准预售面积为159.99万平方米，实际销售面积为94.01万平方米，累积下大量存货。
中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10个月，今年5月至12月全市预计有591万平方米新增一手住宅供应，未来几个月宝安、龙岗和南山等区一手住宅竞争将十分激烈，房价存在继续下行的可能。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任 燕指出，成交量虽然是判断楼市是否回暖的重要指标，但也要分析其占有市场存量的比例。 燕认为，去年5月市场存量少，而今年5月市场存量大，不能单纯比较二者的成交量。如果6月份市场存量能消化掉40%，这可能才是市场真正回暖的迹象。
另有专家认为，单月成交面积达到去年90万平方米的平均水平，才可以确认深圳楼市已经回暖，而5月份深圳市住宅成交总面积只有38.48万平方米，断定回暖为时尚早。 （中国证券报）
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市场步入理性轨道
“不想再等了，我们各自准备了一千多万买别墅。”两位颇有实力的购房人告诉记者，他们经过考察发现，高端豪宅已有回暖的迹象。
他们所指的正是目前深圳楼市成交中的“两头热”现象：高端别墅火爆成交，万元以下低价住宅也热销，而万元以上的普通住宅的销售则较为冷清。
深圳3个近期入市的别墅项目受到追捧。5月25日波托菲诺·纯水岸五期开盘，当天24席TOWNHOUSE全被认购一空；5月28日，东部华侨城天麓七区56套别墅推出，当天销售率达7成；5月31日龙华今年别墅项目水榭山开盘，当日首批24套别墅单位销售近9成。有专家表示，合理的定价是热销的主要因素。
万元以下的普通住宅同样表现不俗，销售速度远快于万元以上的普通住宅。5月中旬，位于宝安区松岗的集信名城二期，大户型产品以7600元/平方米均价入市，两天内卖出近300套；随后，宝安金港华庭开盘，折后均价8800元/平方米，销售超过三成；刷新宝安区入市价的中海西岸华府，5500元/平方米起价，当日销售136套。
业内人士认为，“两头热”现象是深圳楼市步入理性的表现。“普通住宅以价格为导向，想卖得好必须降价；别墅项目不完全以价格为导向，但需要市场明朗化，豪宅的保值性让高端客户看到了入市的信心。”燕表示。
但深圳中原地产总经理李耀智指出，别墅和低价楼盘的热销并不能说明楼市已回暖，而说明投资客已大量退场。他表示，去年很多实力较弱的投资客炒房都被套牢，现在市场上剩下的都是自住客，这让高低端用户的刚性需求得以释放。
编者按
就在中国大多城市的楼市依旧处于滞胀的冷清行情之时，深圳楼市却有“翻身”迹象，官方数字显示，成交量连续三个月缓慢回升，房价降幅则逐月减小。
深圳香港，楼市市场化程度较高，热钱大幅出没，被人们看作房地产市场的风向标。在经历了2007年的飙升和今年来的下跌之后，深圳楼市如今为何出现了价跌量升的局面？这是否意味着房价已接近消费者认可的区间？是否意味着楼市已走出困局？这些问题不但为深圳购房者注目，亦为全中国舆论所关注。为此，本报记者采访深圳地产市场，据所见所闻写下此版报道，希望能揭示深圳楼市的真实一角。 （中国证券报）
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