人民币汇率导致房价高居不下 市区房价是郊区的三倍

针对房管局出台的四月房价上万、量价齐升、六七月份恢复成交量的报告，搜房记者采访了中信保利达地产（佛山）有限公司工程总监喻海文先生。

搜房记者：对于昨天房管局出台的4月房价的报告，不知道喻先生怎么看呢？

喻先生： 如果不对人民币汇率进行市场化改革，指望本轮宏观调控措施能够长期稳定房价可能是一种奢望。外贸顺差的外汇占款增加导致的基础货币被动发行过多没有缓解，人民币的流动性依然非常充裕，在这种情况下，管理层如何能使房子、股票和猪肉的价格都不上涨？ 

6次加息并没有改变居民储蓄存款的实际负利率，本币的流动性过剩也没有出现根本性的改观。一旦市场轻微转暖，投资者信心恢复，居民储蓄还将冲向股市、楼市。持续的本币实际负利率和因严重低估而升值的本币汇率，决定了资产的泡沫将继续膨胀。

管理层筑起了一道高高的三峡大坝，妄图堵住滚滚泛滥的人民币之水。然而问题在于，人民币还在渐进式升值，外汇占款还在迅速增加，水位只能不断地升高，要么开闸放水，要么溃堤泄洪。 

实际上，人民币的流动性没有减少。流动性过剩的出现首先取决于存在大量的过剩资金，其次才是居民有信心去动用这些资金。中国贸易顺差增长迅速、外汇储备不断增加是人民币流动性过剩的主要根源。受到周边市场和宏观调控的影响，投资者的信心非常脆弱。但是，一旦房地产市场出现轻微的回暖，房价很可能出现强烈的报复性上涨。中国居民的投资心理已经发生不可逆转的改变，他们不可能长期将钱以实际负利率存入银行忍受货币的购买力下降；然而他们的投资渠道太少，市场上可供他们选择的投资产品也少，他们将在2008年继续增加在不动产和股票市场上的投资，当然，他们将承受比2007年更大的投资风险，突如其来的政策变化将随时吞噬他们的财产性收入。

但是，一旦央行进行加息，资产的泡沫可能就要破裂了。本轮宏观调控加上周边经济环境的变化已经使得我去年底今年初对房地产市场的观点显得过于乐观。

搜房记者：有专家分析这个数据是因为成交的结构性变化导致的，并非房市回暖，对此您有什么看法？

喻先生：“专家”曾经说过，物价是结构性上涨，并非通货膨胀！

为什么高档房出现集中成交，因为它们的价位严重偏低！没有好卖的房子，只有定价错误的房子，高档房比中低档房好卖，唯一的原因就是因为高档房与中低档房的比价偏低，我认为，广州城区中心的高档楼盘的价格应该是郊区的价格3倍以上才比较合理。

搜房记者：那么说，郊区的房价应当比现在更低，否则还有多少人买得起房子？但是郊区的楼盘也不便宜，金沙洲的房子去年都将近上万，相对配套和距离来说多少有点不合理。

喻先生：是这样的。城市中心的房子定价偏低浪费了资源。城市中心大面积的房子比小面积的房子好卖，表明这些房子的定价严重偏低。但是城郊的房子定价偏高，还有下跌的空间。中低收入人群很难同时解决住与行的问题。

搜房记者：喻先生提到广州市中心的价格应该更高，据闻上个月天河二手房均价上万，交易集中在天河北和珠江新城。

喻先生：如果金沙洲能卖到1万，珠江新城起码要卖3万，比价才正常；低于3万的话，都是廉价大甩卖，所以交易量大。

搜房记者：可能之前楼市信心也没那么强，大家都在说房企资金链不行了，那些炒家自然担心手中物业贬值。

喻先生：现阶段少买商业物业，尽量买居住物业。因为，中国人买居住物业几乎不考虑租金回报,现阶段购房者将住房用于出租是错误的投资，你只能卖掉房子才有真正的投资回报。你要在流动性过剩发生改变之前赶紧找下家把房子卖出才能落袋为安。房子是金融商品，你要把房子看做股票而不是砖头水泥，你就更能理解房价。

搜房记者：在CPI月月超过5%的今天，资产保值的确是一个很让人头痛的事情。谢谢喻先生接受我们的采访！

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