多种措施稳定房价 香港化解“负资产”[上]

目前深圳一手房价相对去年高峰时期已回落超过3成，不少置业者的房产成为“负资产”，由此产生的贷款也处在安全线的边缘。而未来市场尚不明朗，股市急跌造成财富缩水、“5·12”灾难改变了人们对中国经济前景的预期，都有可能加剧房价的下跌，从而使“负资产”波及范围扩大。

关于“负资产”，香港人的体会最深，虽然目前深圳房价跌幅不及香港上世纪末房价调整深度，但居安思危，香港应对“负资产”的经验仍值得我们研究。

由于炒房风气炽热，香港楼价在1997年飙升至顶点，随后受亚洲金融风暴、“9·11”事件、非典等一系列突发事件的影响，经济状况持续恶化，楼市进入长达6年的下跌周期。从1998年金融风暴蔓延至香港，到2003年非典型肺炎结束，房价与高峰时期相比下跌近7成，并录得10.6万宗负资产个案。

楼价下跌幅度过大，导致房价市值低于未偿还的银行贷款额，便出现“负资产”。由于经济衰退使失业率急升，不少负资产业主无力还款，有部分选择断供。而银行是以“真金白银”借钱给业主，在楼价大跌的情况下，银行收回房产并再次在市场出售的回款远低于银行已借出的款额。银行虽然可以通过司法程序向借款人追讨“差价”，但如果涉及金额超过借款人所能承受的范围，借款人唯有申请破产。在这种情况下，银行能收回“差价”的机会更为渺茫。更由于负资产数字庞大，银行通过收回单位，并进行法律追讨“差价”的行政费用相当高，因此银行并不愿意收回物业。通常银行会积极协助负资产业主，措施包括：延长还款期、先还息后还本、贷款重组等。即使客户最终还是选择断供，银行在一般情况下，会在业主断供3个月后，发出警告信。在负资产情况严重时，有部分银行甚至容许业主断供半年或以上，才收回物业。

香港特区政府则从多方面采取措施稳定房价、缓解负资产问题。

一是通过减少供应与增加需求来刺激房价回升，1998年6月政府宣布暂停卖地10个月。2002年11月宣布以勾地制度取代定期卖地。增加自置居所贷款计划、推出首次置业贷款计划等。

二是政府通过按揭保险计划提高贷款成数鼓励买家入市。在金融风暴以前，置业者最多只能获得银行7成按揭，需要持有3成现金作首付。从1998年起，为鼓励买家入市，置业者可在7成贷款成数的基础上额外向银行申请25%的贷款，但置业者须为这笔额外款项购买保险，置业者日后若无力偿还额外的按揭贷款，借款银行可以通过保险获得赔偿。以按揭贷款成数最高为95%为例，置业人士在购买额外25%（即95%-70%）的按揭保险后，银行借出的贷款额为楼价的95%.因此，置业人士只需5%首期，即可成为业主。政府通过这个计划，变相降低购房门槛，让更多人士可以“入市”，从而稳定楼价，缓解负资产问题。

张伟 深圳中原深港研究中心总监

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