上周末，广州楼市有意无意间进行了一次PK赛。目前广州的限价房龙光峰景华庭一口价4000元/平方米；以性价比著称的碧桂园凤凰城“美寓”推出二期洋房，均价仍保持4800元/平方米。而在贵价盘领域，一线江景豪宅城启·天鹅湾产品多在250万元/套；新光城市花园一期别墅全现楼发售，总价500万元起。市场的分化在上周末的市场表现得淋漓尽致。
市场分化更为明显
在平价房市场中，可谓人气爆棚，销售一日可达七成以上。“价格始终是的竞争力。”中原地产项目部总经理黄韬表示。而在贵价盘市场中，价格便显得没有这样重要，更不会出现排队买楼的现象。“希望改善居住，并不是纯粹为了保值而买楼。”城启集团营销中心策划经理蔡晓宇如此认为。
戴德梁行研究部主管黎庆文认为，在目前的淡市下，限价房产品对低价位商品房的刺激性更加明显，会带动整个楼市价位的下行调整。而对于贵价盘市场，越贵价受限价房的影响就越少。看来，在不同的市场竞争层面，消费需求已分化得十分明显。
和普通买家算细账
“限价房至少会抢去商品房10%的客源。”黄韬说，“但更重要的是，对普通商品房市场的心理影响，示范效应会更大。”事实上，不仅是限价房有这样的示范效应，对于一直打高性价比牌子的凤凰城来说，也具有这样的示范效应。该盘自去年开盘便一直以带装修4800元/平方米的均价示人，令该区域的楼价一直无法大幅上升。“拼价格”几乎成为目前所有普通商品房的招数。而记者在踩盘过程中，也经常看到这样的消费者，他们劈头就问：价格多少？不合，一切免谈。
“中小户型的买家，基本是前几年没赶上置业潮的一群。他们在2006年、2007年面对疯涨的房价对置业几乎绝望，此次调整使得价格可以承受了，便成为了买房的一大动力。”黄韬分析认为，这是目前成交量的主要构成。与去年高潮时买房的“羊群效应”不同，他们更接近专业的购房者：首先是大量地看房，不只是比较一手房，还比较同区的二手房，甚至是广泛区域的房子，从容而专业。“现在的消费者好叻，要真正有着数才能打动他们，他们算细数比我们还厉害。”一位操盘人如此感叹。
与有钱大佬谈品位
与这些普通商品房买家形成强烈对比的，是现在豪宅、别墅市场的买家们。
大户型与豪宅的买家，大都在六七年前购买了自住用房，这部分买家有一个重要的换房时间参数，五年的换楼期。这六七年中，发生了一系列的客观变化———楼宇质量明显提高；中高端家庭收入尤其是资产性收入大幅提高；子女成长带来了学校和社区等一系列变化，这使得“五年之痒”并不仅仅只是投资问题，而成为了生活方式问题。
正是如此，价格对于贵价盘来说，并不是那么重要。记者踩盘时发现，购买贵价盘的买家多是从容的，他们甚至打着呵欠在签约。而他们也是低调的，买了就买了，还要把自己的车牌遮起来。要打动他们的，只是够不够档次，够不够品位的问题。
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凤凰城“美寓”：一卖一套
最平的……
不知是否有意与龙光限价房PK，高举“高性价比”招牌的碧桂园凤凰城也同样于上周六推出“美寓”二期200套洋房，同样赚得盆满钵满。据开发商介绍，开盘不到一已售出近60套单位，平均一便售出一套，速度惊人。首次发售的单位已售出八成，将于6月14日加推部分特价单位。
形成“美寓效应”
去年12月1日，凤凰城“美寓”首度以均价4800元/平方米开盘，首批500套洋房三内全部售罄。接下来的数次加推，目前已经销售了2000多套单位。几乎在每次推盘的节点上，都能销售八成货量以上，被业内称为“美寓效应”。该盘操盘人介绍，未来还有2000套的货量，同样会一取到预售证便即入市，而价位也将保持在4800元/平方米，“我每次都会对买家说，这个价位便是底价，你如果还要继续观望，可以继续等下去，“美寓”不会降价的了。”该操盘人显得信心爆棚。
来自天河区的李小姐“五一”已经来过一次，踌躇了几天没有买，这次李小姐又来了。“如果看到有降价，肯定要等一等。现在等了这么久仍没有降价，所以又赶紧跑来买了，不然就买不到好单位了。”李小姐笑着说，“或许是底价了吧，30多万元，还是可以承受的。”
两年便可“造城”
去年年底才推出的“美寓”，今年便可以收楼，今年内估计将销售4000套单位，碧桂园短时间内“造城”的能力又将显现。据介绍，为方便业主出行，发展商已与交通部门达成初步意向，筹备引进至新塘、开发区和天河三条公交车路线。加上依托凤凰城的楼巴交通体系，交通颇为方便。
记者坐着电瓶车，跟随一批看楼客参观了附近的配套。新一期“美寓”位于“凤馨苑”的中心位置，地理位置更为优越。西北面紧邻小区独立配置的小学和幼儿园，与凤凰城中英文学校同属碧桂园教育连锁体系。而附近的交通中心车水马龙，连往深圳、香港等地的楼巴都有，乍一看仿佛是一个汽车客运站。
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城启·天鹅湾：开盘报收2亿多元
最贵的……
上周六，广州延续阵雨天气，但当天开盘的城启·天鹅湾仍录得不错的销售业绩。现场负责人城启集团营销中心策划经理蔡晓宇介绍，该项目开盘共卖了约70套单位，总成交金额超过2亿元。沉寂两年，城启终于回来了。
分批预约销售，现场未见拥挤
当天上午10时左右，记者来到现场，与往常看到的熙熙攘攘的开盘现场不同，现场大约只有十多台买家，并未见排队、抽签等现象。开盘当天人气不旺？蔡晓宇解释说：“开盘前，我们曾经征询过已登记买家的意见，这些富裕阶层的人士普遍不愿意挤着买楼，所以我们提前与买家一起选定了他们心目中的单位，并预约好不同的签约时间，所以开盘当天并不需要在现场等候太长的时间。”蔡晓宇介绍，很多买家都很低调，把车停在停车场后有的甚至细心地遮起自己的车牌，不愿意让别人知道自己的身份。
记者在现场看见，很多当天到场的买家对楼盘已经很熟悉，一进门就直接找之前接洽的销售人员，不少准备签约的买家坐姿随意，有的还打起了呵欠，并无通常开盘抢单位的紧张情绪。当然，现场也有不少新客。蔡晓宇称，当天10时前，已经接待了20多台新客。而至上午11时左右，记者留意到，宽阔的现场售楼部内，已基本坐无虚席。
业绩不错，未来或提价3%-5%
“此前不少业内人士都强调，广州楼市刚性需求很大。开盘后我们才发现，原来豪宅市场也有刚性需求。”蔡晓宇介绍说，虽然该楼盘在售单位总价多在250万元/套以上，买楼者肯定是多次置业者，但这个楼盘的自住买家比例仍达到70%左右，多数人都是由于喜欢江景，迫切希望改善居住，并不是纯粹为了保值而买楼。
据悉，当天该楼盘共推出120套平层单位，毛坯均价为1.5万元/平方米，同时推出60套复式单位，毛坯均价为2万元/平方米。“对于豪宅项目来说，如此的开盘业绩我们很满意，近期有可能会调价，调价幅度估计会在3%-5%左右。”蔡晓宇介绍说。
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新光城市花园：首日认购过半
5月31日，几度推迟开盘的番禺新光城市花园全面开放样板房。当天小雨朦朦，但表现还算让发展商满意。由于该盘是高价格的别墅产品，现场并没有出现火爆的人流。记者看到，不少看楼客都是拖家带口一起来看楼，以中年夫妇居多，停车位在中午12时前已被私家车停满。负责代理的合富辉煌销售人员称：“之前已有一段时间的蓄客，今天来的又都是实客，天已经认购过半。”
总价高，调子低
此次新光地产推出的别墅小区，位于番禺南村南大路，是此间一个新开别墅盘。但受震灾影响，发展商并没有为这种稀缺性搞高调的开盘仪式：没有明星助阵，没有领导讲话，现场甚至没有任何装点华丽的空飘或礼仪小姐。
首推78套单位的总价均不菲，每套320-580平方米的户型面积，总价高达500多万-2000多万元以上。不过，看楼客们发现，在这里，哪怕只是远观、近观而不购买，都很自由。只要有预约，到这些高价别墅里参观没有什么障碍，不用穿鞋套，不会有人来推销，随便喝茶聊天都可以。对此，楼盘负责人表示，客人只有看清楚了，才知道这个价值不值。新光地产一贯的作风比较低调务实，这个楼盘的目标客户群，就是那些低调而不张扬的买家。“一切虚而不实的东西对于这些买家来讲都是不实际的。”
一家子，齐打分
“爸爸来看，这里好漂亮，叫哥哥画下来。”一个小女孩和她的哥哥，跟着父母亲来看楼，哥哥将看好的别墅画下来。记者发现，一家老小一齐来的现象很普遍，毕竟，别墅是最有家庭氛围的居住产品。即使不是马上买，也可以给孩子们一个可见的未来蓝图，很多事业有成的中年人，以此为生活动力。
据介绍，今年元旦，该楼盘部分展示区和户型就已经亮相，也具备了销售条件，但发展商认为，作为高端的别墅盘，做到全现楼开盘。一位荔湾区来的看楼客表示，这么贵的东西，不可能看一次就冲动买下。跟买洋房不同，买别墅对服务非常看重。“在积累客户的过程中，发展商应该尽量让我们去检验他们的服务，我们多打几次分，才会定下来。”
新光路，无渊源
从新光城市花园出来，开车上新开通的新光快速路，到珠江新城只需20多钟，这是该楼盘与其他别墅盘作对比时，津津乐道的卖点。“新光地产公司2001年就成立了，那时，新光快速路可能还没有规划。”该楼盘销售人员说，不知道这条高速路为什么取名“新光”，但几乎百分百的买家，都是看上这条路带来的便利，而决定在这里买房的。
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最平限价房：两天报收超九成
5月31日-6月1日，广州东部限价房项目龙光峰景华庭首批794套单位公开发售，含装修一口价4000元/平方米。发展商报称，两天内共有2000多名买家进行选房，至6月1日中午12时，符合资格的所有买家选房结束，共售出九成多单位，销售额达2.5亿元。绝大多数买家表示，每平方米4000元的价格很便宜。
分批进场，选房时间充裕
与其他限价房符合资格的买家在同一天内进场选房不同，此次具有购房资格的2071名买家，在5月31日和6月1日两天内分成四批进场选房。5月31日上午9时30分，首批1-600号登记客户开始选房。记者于10时40分到达现场时，售楼部外已坐了数百人，多数买家都是夫妻二人前往，也有部分是一家三口同往。一对刚选到房的夫妇对记者说，自己是100多号，但8时多就到了，还好今天来的人不算多，选房比较轻松。在现场，记者看到几乎每对夫妇手中都有两份表，一份是现场销控表，一份是自己的候选单位表。一些买家将心水单位分了四星、三星（靠马路）、二星（较差户型）及一星（最差选择）四个档次，候选单位写满了一整页，一位女士说，即使到最后只剩下“一星”单位了，也要买。
售楼部外，记者没有看到万科城新里程发售当天那样排成龙的私家车队。据了解，该盘的买家多在开发区、萝岗、黄埔等地工作，多是乘公交车或步行前往购房。一对夫妇告诉记者，两人都是科学城电子公司的员工，选这里首先是因为方便，而且价格很便宜。
最平单价，增强购买欲望
价格实惠增强了买家的购买欲。不少买家都说，之前也看过旁边的商品房或限价房，但价格都较高，所以最后还是决定购买这个更便宜的房子。5月31日中午12时记者离开现场时，该盘推出的794套单位已经售出180多套。其中4栋的01、08单位和5栋A、B、C三座的01、02单位成交最快，这批单位都是88-91平方米的三房户型。
至6月1日中午12时，发展商称，符合资格的买家选房已结束，销售达九成多，剩余的都是80多平方米的两房户型。龙光广州公司高层表示“比较满意”。中原地产项目部总经理黄韬认为，4000元/平方米的单价很超值，两天内售出九成多很正常。
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新开放，最淡时20也有3台客
老城区……
在目前的市场状况下，老城区的新楼盘依然具有很大的吸引力。近期，位于永福路的金悦东山国际公馆销售中心开放。记者在中午“最淡”的时间到达楼盘，20左右依然有3台看楼客。现场销售人员介绍，一般在周末下午四五时，售楼部的八张桌子都能坐满看楼客。
“最淡”时段也有客
时有大雨的恶劣天气，加上受地震等因素的影响，近期广州楼市的整体市场氛围并没能延续“五一”的势头。但这对老城区楼盘的影响似乎并不是非常大，记者近一两个周末在老城区踩盘发现，多数楼盘都能有三五台看楼客。
上周末将近中午1时，又下起了大雨，记者来到金悦东山国际公馆。该楼盘目前只对外开放销售中心，至于样板房及发售时间，销售人员说：“预计要到6月份。”即使如此，依然有看楼客陆续到场。记者在现场逗留了20左右，陆续有3台看楼客到场了解情况。其中一个男看楼客说，自己在附近做生意，有空就来楼盘了解一下情况。但听说样板房还没开放，看的时间并不长。
现场销售人员介绍，由于是中午吃饭时间，加上又下大雨，是“最淡”的时段。在之前的周末下午四五时，看楼客一般都能坐满销售中心。记者点算了一下，整个销售中心共有8张桌子。
“兴趣”买家有不少
从楼盘资料可以看到，该楼盘的户型面积有34、50、58、83平方米几种，小户型单位占了多数。按销售人员提供的预计价格1.5万元/平方米来计算，单位的总价为51万元左右，置业门槛并不高。记者在现场看到，有一位很年轻的女看楼客，花了十多详细询问了楼盘的有关情况，表现出较大的兴趣。
现场人员介绍，楼盘目前接待的客户有700多组，其中“有兴趣”作了登记的，也有100-150组左右。“预计样板房开放后，登记的人会更多”，该销售人员乐观地预计。
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“华标品峰开盘价对得起首批买家”
上周五，滨江东一线江景项目华标品峰在白天鹅宾馆召开了产品发布会暨国际合作伙伴签约仪式。发布会上，该项目首次展示了其“超豪华阵容”———与众多国际知名企业合力打造的交楼软硬件标准。据介绍，即使未计算土建成本和装修面材，该项目光是在建筑设备方面的投入就已经达到1亿元左右。不过，开发商广东华标创业集团有限公司总裁助理蔡海明称：“该楼盘的开盘价将对得起批业主。”
安防系统与美国白宫同一品牌
本次发布会上，作为华标品峰的供应商，全球智能家居制造商HONEYWEL（霍尼韦尔）、高力国际、日立电梯、艾欧史密斯、ABB等国际知名品牌企业的相关负责人全部出席，并介绍了各自企业产品在楼盘的应用情况。
据介绍，在华标品峰，灯光、窗帘、热水、空调、地热等设备全部可以通过电话或个人电脑进行远距离调控；智能家居的自动检测系统将时刻对煤气、用电、消防等进行检测，并与控制中心联网，可自动报警，排除安全隐患；电梯为日本日立端产品，据称永不断电；而该项目采用的声学隔声隔震板，造价更高达几千万元，可满足隔音防震的私密需求。
记者留意到，该项目的安防系统与美国白宫采用同一品牌的产品，小区内设置了380多个电子眼，加上智能红外防盗、玻璃破碎报警、智能门禁管理等组成的监控联网，可全方位保障居住者的安全。
阵容豪华首批买家仍会有着数
如此豪华的阵容，开盘价究竟是多少？目前，位于同一板块的保利康桥的售价约为2.9万元/平方米。华标品峰此前也曾透露均价在3万元/平方米左右，价为2万多元/平方米，价可达5万元/平方米。
在发布会上，蔡海明说，这个开盘均价将维持不变，不过，他强调：“开盘价肯定会对得起首批支持的业主。”
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