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烂尾盘改造要面对事实 珠江怡景湾树改造典范

广州市番禺南英房地产有限公司顾问曾炳福

 

广州新福港地产置业有限公司黄伟宗

位于番禺的珠江花园建成至今，曾因原开发商与业主产生的不和谐纠纷闻名一度。自05年原开发商易主，现开发商广州市番禺南英房地产有限公司正式接管，该楼盘改造正式开始。珠江花园二期珠江怡景湾即将投放市场之际，搜房网记者对其进行了采访。

烂尾盘改造要面对现实

据广州市番禺南英房地产有限公司顾问曾炳福描述，接手珠江花园楼盘时，新南英公司面临许多历史遗留问题，其中多数是导致开发商与业主矛盾难以调和的重要原因。

曾炳福介绍，2006年12月28日，该公司组织召开了珠江花园一期最成功的业主大会，充分听取业主的意见，其中包括：珠江花园一期已交付使用10年，9栋高层却久未通过消防验收；9栋高层住宅中有8栋还处在临时用电的状态；物业管理单位收取业主物业管理金却未见任何相应维修，拖欠业主162万的物业维修费；物业管理单位收取的每月2.4-2.8元物业管理费超出物价部门最高1.96元/月的标准；小区内没有专门停车场，车辆乱放现象等等。

面对一系列复杂的历史遗留问题，曾炳福的态度很坚决，他表示：“要改造烂尾盘，就要面对现实！”

基建、配套两手硬 逐一解决业主问题

据曾炳福介绍，新南英公司面对现实的中心理念就是：一个个解决业主的问题，要采取双赢的办法解决问题。2007年初始，南英公司开始正式改造，他们一边搞基建，一边完成所有配套。首先，该公司在没任何收入的情况下，提前花消了4400多万进行一期楼盘的改造：投入400多万为居民翻修道路，投入1000多万改善临时用电问题，投入180万解决通讯邮寄的问题，投入400多万完成江边环境改造。曾炳福尤为欣慰地表示，该小区江边改造的单位面积投入与二沙岛江边改造的投入不相上下，使得江边风景成为该楼盘目前最亮丽的一道风景线。

其次，南英公司大力提高对业主的服务，将物业费用由原来的2.4元/月降至1.5-1.6元/月，并投入3台电瓶车，方便业主在小区内活动，独立承担每月6万元的费用投入穿梭巴士3辆，方便业主进出珠江花园，并投入90多万全面维修电梯及装修大堂。在物业管理方面，南英公司投入200多万安装自动识别监控系统，全面改善小区内的治安管理，设立警务室，加强对治安的管理。另外，开辟了专门的停车区域，消除了车辆乱停乱放的现象。

 
最后，曾炳福强调，该小区提倡的是建立“和谐社区”的理念，在改善小区硬件设施的同时，南英公司更重视软件文化的建设。据他介绍，南英公司投入10多万元重新装修业主活动中心，并投资将码头处建立居委会和图书室，丰富居民的文化生活，开展篮球、象棋、乒乓球等体育活动，不定期地开展敬老爱幼的活动，诸如儿童节活动，中秋节慰问老者，逢年过节的业主联欢会等。

就这样，问题解决了，两年前的烂尾楼盘如今已是秩序井然。曾炳福对此颇为欣慰，并希望珠江花园的烂尾盘改造能对广州市区盘福路、解放路等地的烂尾盘改造提供借鉴经验。

番禺楼市前景无限

珠江怡景湾身处番禺新城规划之中，除看好珠江怡景湾外，曾炳福对于番禺楼市的前景有无限期望。曾炳福表示，一个社区的形成需要一段时间，当一个社区随着人口的增长，在教育、医疗、交通、文体消费等诸多方面都成熟的时候，这个社区便自然诞生了。现在番禺区有诸多大型楼盘，珠江怡景湾未来在其中的定位是中等偏上质素的新社区。目前番禺的居住人口不断增多，教育、医疗、消费等方面也在逐步跟上，在交通方面，从规划前景看来也非常乐观，诸多现象表明，番禺楼市前途一片光明。

另外，曾炳福对现在全国低迷的楼市态度乐观，他预测今年年内广州楼价一定有回升，均价大约在9000-15000元/平方米左右。

楼盘目前不适合香港物业管理模式

南英公司的合作方广州新福港置业有限公司黄伟宗表示，番禺周边环境好，相对宁静，空气质量好，从规划看来，楼市前景相当乐观。他表示珠江花园虽是烂尾盘改造，但一直有自己明确的中等偏上质素的定位，该楼盘在资金投入上不存在问题，所以并不担心目前的楼盘“淡市”，他认为广州年内的平均楼价将会在9000-12000元/平方米左右。他表示，即将投放市场的珠江怡景湾会做好全部的前期准备工作，做好配套再投放市场。黄伟宗还表示，珠江花园楼盘目前还不适合引进香港物业管理方式，但今后的会考虑引进一些香港物业的管理理念，但一定是符合当地详情的管理方式。

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