黎文江：6月楼市再响冲锋号 后五一楼市态势研判

一、2007年10月以来，楼市价量齐跌是不健康、非理性的现象。

观察2000年至2008年3月的广州十区商品住宅成交量年增长幅度和对应的均价增长幅度曲线（见下图）：在2003年之前均价呈平缓略降趋势，成交量相应逐年上升;2004年由于均价猛然拉升18%，成交量应声下落;2005年的宏观调控及成交量的下降，使当年均价上升势头受到遏制，但是由于市场处在观望和等待宏调效果之中，大量潜在需求没有因楼价下降而行动，形成价量齐跌局面;2006年由于土地供应奇缺，产生了后市将因供不应求而楼价上涨的预期，投资需求因此入市，从而推高楼价，升幅达24%;2007年由于流动性过剩的推波助澜，楼价因投资者大量买房而非理性飚升36%，其上涨速度已超出买家的心理承受力，加之二次房贷新政策出台筑高投资门槛，抑制了投资欲望，投资需求萎缩，成交量终于急速连续数月下滑，今年以来停止在40万平方米的月成交量上，降幅达50%。楼价亦随之从每平方米11574元下调至9303元。由于购房者对市场持观望态度，虽然楼价降幅已达20%，却还没能扭转成交量萎缩局面，楼市再次陷入价量齐跌的不正常局面。

二、后五一楼市态势研判。

（一）价格底线探明，楼价趋于稳定。

1、先看一些市场数据。
⑴ 2007年商品住宅每平方米年均价：8599元，每月平均成交量：67万平方米。

⑵ 2007年10月至2008年4月七个月，商品住宅每平方米月均价：9303元～11574元，每月平均成交量：41万平方米。

⑶ 2008年5月前后，典型板块购房者对价格承受区间（日光盘均价）举例：

珠江新城：18000元～20000元/平方米;     

 旧荔湾区：13000元～15000元/平方米;

海珠区：  11000元～13000元/平方米。

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