五一楼市踩盘手记：价格是一切 开发商理性了

价格决定一切

这个五一小长假，最大的感受在于人气多。一来新盘多，而且很多都在市区范围内；二来取消五一7天长假，很多市民都选择看楼作为度过五一的休闲方式。这个五一应该说赚足了人气。

这让人联想起五一前，有多个全新盘开盘，或者旧盘推全新组团，广州楼市重现"日光盘"现象，买家信心大增，市场回暖加速，为五一楼市开了一个好头。其中大部分楼盘，都比较倾向于报高价、卖低价，也就是说，买家的实际成交价要比开发商报价低。据市场观察，基本上实际成交价比报价下行1000~2000元/m2。比如说，最近海珠热点板块某楼盘，开盘报价为成交均价11000元/㎡，但就记者了解到的真实情况，有个买家买到了好楼层、好朝向的单位，实际成交价却不超过10000元/㎡。再比如天河某“日光盘”，成交报价接近9000元/㎡，但有买家买到一楼带小花园的素质较好的单位，成交价也才7000多元/㎡。这当然都是个案，可能不能说明所有单位的情况，但却足以说明开发商报价偏高，而实际成交价却低于报价的事实。

可能会有人表示，开发商事先报的价高，但实际上成交价却低于报价，给买家一点甜头，让他们觉得"执到笋货"。但是，这可能只是表层的原因，因为买家也不是那么好“忽悠”的。现在很多开发商都表示，如今的买家都对价格非常敏感，哪怕每平方米就多个几百元，总价多个几万元，都会很在乎。

仔细分析，开发商报高价是为了给市场心理暗示——降幅不大、价格走稳嘛。市场情况原本微妙，如果给大家的感觉是一泻千里，那就会使原本就风雨飘摇的市场更加糟糕。但外界如果觉得市场稳，自然增强了入市信心。而实际上，成交价到位，买家觉得合理，趋之若鹜也就在情理之中了。所以，五一人气多自然值得贺喜,但实际成交情况却并不容乐观。如果开发商觉得人气多自然带来成交旺，那可并不是必然的事儿。而那些人气多、卖得却未必好的楼盘就应该反思一下是否自己的价格过高了？ （龙蕾）

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