2008房地产市场发展趋势:调控力度进一步加强

2.遏制投机性需求，防范市场风险。我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导，房价增长主要反映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2006年以后特别是2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。

3.构建多层次的住房保障体系。我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。我国是发展中国家，城市居民家庭收入水平较低，储蓄积累有限，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为满足中低收入阶层住房需求，一方面，要积极发展租赁市场，以租代购；另一方面，国家应构建多层次的住房保障体系，为此提出以下三个层次建议：

其一，改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。由于各职业群体收入差别悬殊，高收入职业群体住房公积金积累高而住房需求已得到满足，一些家庭不屑于获得公积金支持；而中低收入群体多有无房户，购房需要迫切，但又得不到公积金的有效支持。因此探索建设面向住房困难的中低收入家庭的公积金制度确属必要。

其二，适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。我国提出了经济适用房和两限房等多种住房保障模式，但保障目标定位并不清晰。从我国现阶段整体发展水平出发，购房保障的覆盖面不宜过大，保障水平也要适当。为体现公平、公正原则，应对购房保障目标人群进行更精准定义和有效识别，改革现有以当年收入和户籍为依据的人群识别管理机制，建立以持续低收入和租房期限作为购房保障人群识别机制。

其三，发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难。对于购房、租房都难以实现的低收入人群进行公共支持。保障形式宜以货币补贴为主、实物配租为辅。有条件的大城市建设廉租房，实行实物配租，但切忌蜂拥而上，造成公共投资的浪费。

4.注重政策的衔接性和协调性。近年来，我国房地产政策密集出台，对房地产市场调控起了一定效果，但由于政策之间和部门之间的衔接性差、可实施性差等问题消弱了政策效果。为此建议：①加强国家相关管理部门之间衔接和沟通，保证调控行动一致性。相关部门应定期进行信息沟通和协调，突出政策的科学性、全局性，减少部门政策冲突。②强化政策的协调性。房地产市场是多元利益博弈的格局，中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此国家政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。

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