黎振伟：房地产企业资金链危机需多方面看待

近来，市房管局公布了上月广州楼市相关数据，虽说环比量价有所回升，但同比却惨跌。与些同时，银根紧缩的寒意开发商有所感觉，此外，在股市萎靡、增发价不断被跌破的情况下，通过增发或者配股取得资金成功的几率已然缩小。那么，在日益紧张的资金链面前，房地产企业危机有几多？房地产企业会否倒在资金链上？为此，搜房网记者专门采访了泰盈置业顾问公司总经理黎振伟先生。

泰盈置业顾问公司总经理黎振伟

【记者】：目前一段时间，股市的表现一直很不稳定，前两天出现地产股疯狂下挫的局面，而且相关数据显示，在港上市的40家大型内地房地产股市值严重缩水。一直以来，我们知道楼市与股市都之称为蹊跷板的关系，最近股市的表现对那些已经或即将上市的房企资金链会带来哪些方面影响？

【黎振伟】：我觉得现在有一些观点传媒太夸大，又说死，又说危机，其实真正还是要从企业自身的情况来看，还是要企业来说，而不是旁人说。我去年在深圳参加地产十强，像万科、宝力、招商、中海等，看到这些大企业，他们并没有像我们传言说的那样，有怎样怎样的资金问题。也许他们是大企业，他们都很成熟，并不是市场好的时候拼命拿地，不好的时候面临关门，这些都是不成熟的企业表现。大企业很强调成熟性，过去中国已经经历了5-6次的宏观调控，过去都这样走过来了，为什么这次调控大家就搞得这么紧张？我觉得真正的大企业并不是像我们所说的那么恐怖，也许有一些企业盘多一点，去年用于买地的资金多一点，但个别企业不能代表整个行业。我觉得是个别企业的问题，如果变成行业的问题就太可怕了，好象房地产业一下子就要崩溃了。明天深圳有一个论坛，我是主持人，我也会问这个问题，如果搞不清楚的话，我们会形成一个很不恰当的认识，买房者个个都等着行业死了以后再来买房子，如果这个企业不行，你的房子还敢买吗？如果企业撑不下去了，你敢买他的房子吗？那样也是不行的。

所以我觉得在调控过程中，企业的调整是正常的，早期的房价过高，现在回落也是正常的，我们不应该把一些正常的东西，扩大成很不正常，我觉得这对行业是不利的。

【记者】：业内人士统计，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。就你们掌握的情况来看，目前广州房企的资金链是否紧张？高先生刚也说了，像合景泰富、万科等这些方面表现得比较好。

【黎振伟】：第一点，所有企业都不会告诉你，我现在缺多少钱，都会表现出不缺钱，所以这一点只是一个估计，这个估计都未核实。第二点，什么叫企业？企业要懂得在机会来的时候去放大，在市场不好的时候懂得收缩，机会好的时候大家去借钱买地，但是整个市场收缩的时候，他就要收紧不买地。成熟的企业可以调整自己的经营目标，现在面临这个困境，因为前段时间房价上涨太快，现在开始收缩，但是该慢的时候要慢，该快的时候要快。老板做公司的第一天开始，就应该懂得有钱的时候花钱。如果把所有钱都花光了，这样的企业要死也是正常的，如果我们的企业都不死，都赚钱，社会怎么可以赚钱，像炒股一样，都赚钱了，钱哪里来？！社会就是因为企业的淘汰，慢慢发展，我经历过中国五次调控，看到一些国企倒了下来，但是又有新的民企出来，如果不是这样，怎么可能有今天的富力和合生。

【记者】：在房企面临缺钱的情况下，哪些房地产商的资金链会最先断裂？

【黎振伟】：如果资金缺的时候，就赶紧销售，但利润会相应减少。如果确实是资金缺，做开发商第一就是解决资金回笼，不降价就卖项目、卖地、甚至卖股权，让其他的资金进来。

【黎振伟】：不是全部企业都不能贷，要看你企业的资质评估。如果企业没有能够承受压力，那就不能搞房地产，房地产赚钱，但不能认为会一直赚钱。

有的企业的做法像暴发户，为了追求上市做什么都有可能；有些公司整个管理很混乱，开发商也有一个问题，因为赚钱容易，相当一部分企业管理体系是不太完善的，很多的钱投下去后，资金的计算会出现问题。还有一种战线拉得太长，投入的太多，自己预计方面没有做好充分的准备，有人可能会说，我拨上去就行，我就为了上市！如果这家公司算计太绝了，一上市就行了，不上市就不行了，企业要追求最大化的发展，可能把风险想得很小，如果做好的话，利润比风险大很多。特别是去年市场好的时候去发展，这种发展目的性不太强，只是看市场好，就尽快发展，这种企业也会出现问题，将面临走下坡路。所以最近有企业到处找人卖项目。

【记者】：房地产市场走势对企业资金链影响有多大？表现在哪些方面？

【黎振伟】：只要不降价生存也没问题，就证明资金没有紧张到我们所说的这么厉害，如果当企业不卖楼就破产的时候，他还怕降价吗？人连饭都没有吃，还要什么脸面。只要价格不降，可以拿物业证明自己资金不紧张。价格降价就说明企业需要资金回笼，降价是开发商所不愿意的，如果他们能撑住，觉得自己有资金，就不用降价。企业缺资金也是很正常的，好象一降价这个世界就不行了，企业资金链很紧的话，肯定要通过新货回笼资金，他觉得我还可以等半年，不降价。我们也一样，我自己有一个房子，我现在不愁，我想80万卖，别人告诉我去年卖没有问题，现在掉到70万，那我就不卖了，我想我的房子以后肯定会升值，我又不缺钱就不卖了。我觉得这些都不用太紧张，有些企业资金充裕、有些企业资金不充裕，最后如果低不住就放缓，或者是公开或者是非公开。

【记者】：证监会日前在京透露，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但IPO募集的资金不准用于购买开发用地。这是继去年9·27之后，房企融资的又一大利空。有业内人士分析，房企今后的拿地压力无疑增大，今年将难现去年的帝王现象？你们是怎么看的？

【黎振伟】 ：出让金用贷款交土地出让金是不批的，同样证监会也是根据这个规定来解释融资，这不是境外上市公司，主要是内地的公司，可能他管不了香港股市，香港要把美金、港币、拿到内地来买地，恐怕这边又要限制外资进入，门槛很高，所以总体来讲买地是很困难的。

【记者】：这个规定会不会是房企面临的另外一个危机和考验呢？

【黎振伟】：我开发企业一定会想到国家有这个措施，如果市场是面粉和面包，由于低价的趋高，令房价降下去，那个时候会引起买房者的恐惧，房价高对国家来讲百害无一利，对那些没有信到国家会出手，肯定会出问题，原来没想到国家会出手，在中国做房地产，怎么可能不考虑政策的问题，政策一放就乱，一收就死，我们一放一收不断的发展，所以这种情况对一些企业来讲是不行的，对于已经经历了若干次的企业，早就做好准备，一些企业确实是一些问题，因为他们没有预计到这些政策会出现。

【黎振伟】：05年的时候，合生在上海江湾买一块地，他们很紧张，一买地国家就宏观调控，企业资金非常紧迫，他们通过大马西入股，他们一样开发赚钱，这个情况大企业有很多办法解决。

【记者】：去年底，市场嗅觉非常敏捷的万科率先降低楼房，这在当时引来了一篇非议，现在，原先质疑万科降价售房的人，现在多数选择了闭嘴。而各房企也纷纷效法万科降价售房，你认为大型房企率先降价真正目的是什么，是不是已经率先知道市场会是这样的，万科一次又一次让买房人心动的折扣背后，究竟隐藏着怎样的玄机？

【黎振伟】：尽管大家都不愿意降价，有理性的人都知道，去年房价偏高，一年涨30%，有的盘涨50%，有人愿意去买，涨是很正常的，但涨了一段时间，回落也是必然的，只不过是哪些企业先走。大家知道之前的涨法是不正常的，所以现在的回落反而是正常的。现在的问题是为什么涨的时候不觉得有问题，而降的时候觉得有问题。一个楼市一年之间升30%，这是不正常的，当年碧桂园一开盘，马上丽江花园也跟着降价。那个时候很奇怪，广州市场经济很成熟，对方出售量大，我要跟他竞争，自然而然把价格降低，我们都习惯的东西，现在回过头来想，大家却都很不接受。

【记者】：最近有很多声音，潘石屹说过未来100天将是很多房地产企业发生剧变的100天。著名开发商任志强在接受媒体采访时放出狠话：政策有拐点，房价无拐点。“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”你们是怎么样看待的？

【黎振伟】：中国的银行不可能先死，我估计是媒体这么说而已，因为中国银行是国家银行，银行死掉中国经济崩溃了，那样谁还搞房地产，所以我们不要评论它。通过这次宏观调控，我们不能怪企业也不能怪消费者，国家经过这么多宏观调控中，我们仍然没有找到有效管理房地产的办法，这一点我们觉得很可惜，也是国家需要加大管理力度的一方面，政策为什么没有得到执行，两年不开发土地，为什么没有执行，结果企业不断的圈地，实际上很多企业都是这样做，到后面的时候，政府出台很多东西，其实已经没有用，我们国家怎么兑现政策，我们不要给人感觉中国房地产很多东西都是说一套，做一套，因为政府某些政策不完善，令市场出现不和谐的现象。

中国的土地转让已经公布了，10几年后我们仍然为这个东西去交学费，我觉得这是没有必要的，这确实让消费者失去了理性，如果失去理性了，受损害的还是消费者，对整个社会是不利的，这里面的责任在于政府，如何建立完善、规范、有序的市场，而不要搞这些东西让大家讨论。   

我们总是讨论这些问题，这些不是我们能解决的，而且这些问题大家可以看到，明明可以做到我们没有去执行，所以导致了很多负面的因素。

【记者】：面对融资困境，房企，特别是中小房企应如何应对这个资金危机？

【黎振伟】：广州有一句话，未卖先考虑卖，你要做开发，想赚钱的时候，你要想如何防范风险，你东西还没买回来的时候，考虑如何卖，通过这次的调控，我觉得对企业也是一个提升，我们如何去调整自己的发展步伐，如何跟国家倡导的方向去做，如果整个国家都没有人做置业，都区做炒股，最后物价肯定会升，国家最大的问题是物价升了，我们要国家政策相吻合。

内要调整企业内部，外是跟国家企业结合，这是很不容易做的，如果容易的话，大部分人都可以做老板。

【记者】：现阶段的解决房企融资困难的出路何在？房企如何化解资金危机？

【黎振伟】：大型企业卖地很便宜，如果再不行就卖股权，有些企业短时间内的发展高速增长，现在不增长了甚至退两步进一步，我觉得首先要先生存后发展。外面的银行有时候也是一个误区，一方面要你做大多少，但是他发现大了以后，跟国家政策相吻合，他有风险的时候，又不希望你做大。我觉得最重要立足于自己，轻装上阵。

【记者】：如果说现在还不到上市的时好机，你觉得今年什么时间上市比较合适？

【记者】：有个网友他有一个问题想请问各位嘉宾。问题是这样的：全球房地产投资会减30%，由于买卖双方持观望态度，这样进一步造成楼市怎样的走向？

【黎振伟】：房地产跟经济是密切相关的，但经济受阻的时候，房地产一定会往下调，这是很正常的。因为房地产自身是一个消费品，不像我们做汽车、石油行业，所以调整是正常的，但是有一点，房地产是一个长线投资，买房地产的人也不要担心今天房价跌了，会出现问题，房地产这么多年，中间会有回落，投资房地产的人一定要清楚，不能用炒股票来看房地产，这样的回落是不正常的，因为房地产前段时间发展太快，美国也是一样，为了刺激经济搞次贷，但是次贷之后经济跟不上，那样就会回来，这也是经济的规律造成的，这一点我觉得非常对，回落是难免的，投资者千万不要只卖涨，不卖跌。

一个精明的投资者，能做到跌的时候买，涨的时候卖。

【黎振伟】：中国的经济很稳健，而且中国城乡一体化建设是刚刚起步不久，这一点我们非常坚定，中国房地产还是有很大的发展空间，短期调整一下没有关系，这一点跟美国不一样。我觉得从某种意义上说，美国地产不能跟中国比。

【记者】：这个也是一位网友的问题。他说，今年国家会不会出台相关的房地产政策，现在是不是入市的好时机？

【黎振伟】：现在CPI过高，如果继续过高，国家会出台一些政策，这些政策可能直接影响房地产。现在CPI问题太严重，这一点是国家目前必须要解决的，由于CPI的问题对金融会有冲击，我觉得对房价的调整会更有帮助。

【记者】：非常感谢黎文江先生给搜房网友分析了许多精彩观点。再次感谢您的支持！

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